Катастрофа на имотния пазар след 2012

Демограф,

Моята теза е за силна и пряка корелация между БВП и цените на жилищата. С фактор БВП и следствие жилищата. Друго следствие - демогарфски промени. Та как смятате, ако се разпадне ЕС (не дай Боже!), какво ще стане с нашия БВП? Дори и без да вземам предвид структурните фондове, пак ще е катастрофа. Ние ме много отворена икономика, и основно отворена към ЕС. Не ми дреме за цените на жилищата, но един такъв сценарий би означавал срив за икономиката ни със всички последици за българите, част от които съм и аз. Не съм толкова глупава да си мисля, че съм най-умна от всички и да се радвам, ако другите губят. Защото неминуемо ще загубя и аз, пряко и косвено, при такъв сценарий.

Разпад на ЕС ще бъде свързан с фалити на държави от ЕС, някои от които основен търговски партньор на България, с обезценка на еврото, с банкови катаклизми, с фалити на големи дружества, и т.н. Мисля, че управляващите в ЕС си дават ясна сметка за последиците, неслучайно наливат милиарди в закъсалите икономики, не от любов към гърци и ирландци. Дори и Германия разбира това, макар да е най-силната икономика в съюза и затова, според някои, би трябвало да иска да излезе от ЕС.

Надявам се да закрепят положението и да не се налага да се спасяват и други икономики, и да не се стига до разпад. Но за разширяване сили няма да има, всички усилия ще бъдат хвърлени в спасяването на съюза.

Относно причинността, пак ви казвам - вие дайте първо оценка на корелацията между цени на жилищата и демографските процеси, каквато не сте дали все още, а после да поговорим за причинноста. И за корелация между цени на жилищата и естествен прираст, цени на жилищата и механичен прираст, после същото освен средно за БГ, и само за София столица, Пловдив и Варна (заради вътрешната миграция). И да видим кои връзки са по-силни, кои - по-слаби. А после да поумуваме кое е фактор, кое - следствие и какви обратни въздействия има. Все пак нека не поставяме каруцата пред коня



Редактиран 5 път(и).Последна редакция на 2011-01-14 13:59 от Joan.

Quote
demograph

Наистина времето ще докаже, кой е бил прав. Много скоро ще проличи.

Да разбирам ли, че ако през 2011 и 2012 икономиката се стабилизира (БВП около 0,5 % до 1 % ръст), а цените на жилищата падат с над 5 % годишно, приемаме, че вие сте прав? И обратно, ако се стабилизира, а цените се въртят около 1-2 % ръст или спад, аз съм права?

Защото ако икономиката се срине, емпиричната проверка няма да действа

Quote
demograph
До Joan:

3) Повече хляб сега води до повече заселници, но раждаемостта, свързана с повечето хляб влияе върху имотите с 18-30 годишно закъснение. Изместване във фазите. А заселващите се могат да бъдат "изсмукани" от по-изобилен на хляб силов център.

Да, ама заселниците някъде трябва да живеят, нали? Механичният прираст няма изместване във фазите и е пряко свързан с цените на жилищата (и под наем също). За разлика от естествения. Но София все още има механичен прираст, а цените на жилищата обърнаха тренда си още преди 2 години - точно когато икономиката обърна тренда си. Защото са свързани, ама определящото е друго.

Нещо повече - един град Ловеч, да речем, имаше растеж на цените на жилищата дори в периода 2004-2008, въпреки че за този период естественият прираст там е стабилно отрицателен в комбинация с отрицателен механичен прираст. Но БВП растеше



Редактиран 5 път(и).Последна редакция на 2011-01-14 13:55 от Joan.

Отговор на предпоследното мнение на Joan:
Моята прогноза на се отнася за времето преди Октомври 2012 г. Все още икономическите фактори доминират над демографските. НИКЪДЕ не говоря за спад на цените по демографски причини преди 2012 г. Не, че демографските не влияят, но тяхната относителна роля е по-малка от тази на икономическите. Ако (примерно) следващия месец икономиката дръпне рязко, цените на жилищата могат и да се вдигнат леко след няколко месеца (пак ще има фазово отместване), но това ще е последният екстремум (в случая максимум) на кривата на цените за идните поне 10 години. Ако икономиката остане на сегашното положение може да стане така, че спадането на цените по икономически причини да се слее с това по демографски. Тогава вероятно просто ще видите, че спада на цените става по-бързо, т.е. графиката ще пада по-стръмно надолу. Ако, обаче, средните цени на жилищата (да посочим за определеност - в София) на 30.06.2013 година са по-високи, равни или пък по-малки само с до 5% от тези към 01.10.2012 година, независимо от икономическите фактори, значи прогнозата ми е пълен боклук! Същото важи и ако средните цени на 01.01.2015 не са наполовина на тези към 01.10.2012 година.
Все пак Вие сте в по-привилегирована позиция, защото ако спада се осъществи, а икономическото положение на страната е отчайващо (както май ще стане), то Вие ще твърдите, че икономическите фактори са били причината.

Относно въпроса дали София ще продължи да нараства поради механичен прираст във времето след 2012 година - отговорът ми е категорично НЕ! Защо мисля така, ще обясня, когато имам време да напиша частта от моя анализ, отнасяща се за вътрешните миграции. Това ще е най-дългата част и най-важната.

Между другото - Вие сте много "костелив" опонент и примера с Ловеч е прекрасно хвърлен камък в моята градина.
Не съм запознат със ситуацията в Ловеч и ще Ви помоля да разкажете повече за движението на цените там през 2004-2008 година. Моята хипотеза е, че статусът на Ловеч като туристически град е изиграл своята роля. Той е туристически център, има "Вароша", крепост, мост на Кольо Фичето... Знам, че и хотелите там не са никак евтини. Каква цена можем да дадем на къщите във "Вароша", като те са направо национална ценност? Да имаш къща там е въпрос и на престиж.
Тук искам да отбележа, че моите прогнози не се отнасят за курортни центрове като Банско, Добринище, Пампорово, Чепеларе, Боровец, цялото крайбрежие без Варна и Бургас. Там играят други фактори. Как да не призная ролята на руските купувачи върху цените в Слънчев бряг, например? Не прогнозирам също в Трявна, Жеравна, Котел, Копривщица...

Все пак мисля, че Ловеч ще усети промяната на имотния пазар след 2012 година.

Quote
demograph
Отговор на предпоследното мнение на Joan:
Ако икономиката остане на сегашното положение може да стане така, че спадането на цените по икономически причини да се слее с това по демографски. Тогава вероятно просто ще видите, че спада на цените става по-бързо, т.е. графиката ще пада по-стръмно надолу. Ако, обаче, средните цени на жилищата (да посочим за определеност - в София) на 30.06.2013 година са по-високи, равни или пък по-малки само с до 5% от тези към 01.10.2012 година, независимо от икономическите фактори, значи прогнозата ми е пълен боклук! Същото важи и ако средните цени на 01.01.2015 не са наполовина на тези към 01.10.2012 година.
Все пак Вие сте в по-привилегирована позиция, защото ако спада се осъществи, а икономическото положение на страната е отчайващо (както май ще стане), то Вие ще твърдите, че икономическите фактори са били причината.

Нещо не разбрах. Няма как да стане това, ако икономиката продължи да спада. Не може да е независимо от икономическите фактори - това е единственият фактор, за който съм сигурна, че влияе, и то силно.

Нека се разберем така - ако икономиката продължи да спада, проверката не е валидна и всеки си остава с тезата, непроверена. Точно защото аз ще твърдя, че е заради икономика, а вие - че е заради демография, и няма как да се убедим един друг.

Ако, обаче, икономиката се стабилизира трайно и до 2015 няма повече спадове, тогава гледаме цените на жилищата в София, че е по-лесно, и проверяваме какво се случва.

И още нещо - нека набележим точки за проверка на годишна база - да речем окт.2013/окт.2012 или юни 2013/юни 2012. Все пак има и сезонност, а и три тримесечия е по-вероятно да не уловят динамиката от една година.

Quote
demograph

Между другото - Вие сте много "костелив" опонент и примера с Ловеч е прекрасно хвърлен камък в моята градина.
Не съм запознат със ситуацията в Ловеч и ще Ви помоля да разкажете повече за движението на цените там през 2004-2008 година. .....

Всъщност Ловеч беше само пример за малък областен център. Няма никаква особена разлика между него и, да кажем, Хасково. Затова ще говоря по-общо за областните центрове, а само за тях, защото данните на НСИ за цени на жилищата са само в областните центрове. Ама ще е другата седмица - трябва и да се бачка

За мен ще е добре, все пак, да видя данните от преброяването на населението през Февруари. Те ще са готови през лятото. В края на краищата, може да има и изненади. Предлагам като излезат, тогава да си прецизирам прогнозите, и да определим контролните точки във времето и другите подробности. Събитията ще покажат кой е бил прав.

Quote
Joan

Quote
demograph

Между другото - Вие сте много "костелив" опонент и примера с Ловеч е прекрасно хвърлен камък в моята градина.
Не съм запознат със ситуацията в Ловеч и ще Ви помоля да разкажете повече за движението на цените там през 2004-2008 година. .....

Всъщност Ловеч беше само пример за малък областен център. Няма никаква особена разлика между него и, да кажем, Хасково. Затова ще говоря по-общо за областните центрове, а само за тях, защото данните на НСИ за цени на жилищата са само в областните центрове. Ама ще е другата седмица - трябва и да се бачка

..................
Знаете ли кое е най-тъпото в тоя форум? Това, че демограф не е истински демограф, а по-скоро думограф, но това не прави на никой впечатление!!! Казах го веднъж-дваж, но тъпирите-сривльовци продължават да му задават научни въпроси на един смешник-думограф който си няма хал-хабер от науката демография и география на населението и селищата. Абе пълна невежест царува тука!!!:g:



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2011-01-14 20:27 от СТОПАНИН ... ..

Quote
СТОПАНИН ... .

Quote
Joan

Quote
demograph

Между другото - Вие сте много "костелив" опонент и примера с Ловеч е прекрасно хвърлен камък в моята градина.
Не съм запознат със ситуацията в Ловеч и ще Ви помоля да разкажете повече за движението на цените там през 2004-2008 година. .....

Всъщност Ловеч беше само пример за малък областен център. Няма никаква особена разлика между него и, да кажем, Хасково. Затова ще говоря по-общо за областните центрове, а само за тях, защото данните на НСИ за цени на жилищата са само в областните центрове. Ама ще е другата седмица - трябва и да се бачка

..................
Знаете ли кое е най-тъпото в тоя форум? Това, че демограф не е истински демограф, а по-скоро думограф, но това не прави на никой впечатление!!! Казах го веднъж-дваж, но тъпирите-сривльовци продължават да му задават научни въпроси на един смешник-думограф който си няма хал-хабер от науката демография и география на населението и селищата. Абе пълна невежест царува тука!!!:g:

Най тъпото в този форум си ти.Безсилието ти е тотално и освен обиди и ругатни нищо съществено няма от теб.Вземи си изливай простотията на друго място