Катастрофа на имотния пазар след 2012

По-добре ипотека на къща в щатите, отколкото такава на панелка в българия....

Quote
Брокеръ


Глупости, НОВА кола, японска, се купува спокойно с работа в закусвалня. Живеене под наем, около 700-800 $ на месец. За жилище е по-сложно, но вноските са малко по-големи (относително разбира се)

Толкова спокойно, че на 20 души българи, само един кара нова кола. Лошо няма. Само дето не съвпада с картинката, която бе очертана. Това казвам.

Quote
gekko
По-добре ипотека на къща в щатите, отколкото такава на панелка в българия....

Ако "България" се пише с малка буква - съвсем сигурно е така.

Quote
hunterA

Quote
demograph
Изненадан съм, че при прогнозите за състоянието на пазара на жилища не се отчитат демографските фактори, които имат основно значение. Според мен участниците на имотния пазар (и купувачи и продавачи) при своите прогнози и решения изхождат от емпиричния си опит с една демографска ситуация, която (за съжаление) е вече в миналото.
От освобождението на България през 1878 г. до наши дни развитието на най-големите градове в страната винаги нарастваше под влиянието на два фактора – (1) емиграция от селата и малките градове и (2) положителен естествен прираст на населението в тях. Емиграцията се дължеше на по добрите възможности за живот, които хората намираха в големите градове (по-високоплатени и разнообразни възможности за работа, обучение и културен живот и др.), а положителният естествен прираст бе вторичен продукт на първия фактор - притока на млади хора водеше до повишен брой раждания в градовете. През 2010 - 2011 година този етап от демографската история на България завинаги приключва, като основна роля за това има катастрофалното спадане на раждаемостта през периода 1994-2006 година. Тази демографска промяна започва вече да се усеща и ще доведе в краткосрочен план до тежки последици за системата на висшето образование в България и за пазара на жилищни имоти в големите градове.
За да не отегчавам излишно хората, които не се интересуват от този въпрос в дълбочина, а и за повече яснота, ще разделя моето изложение на 2 части – прогнозна и аналитична, като в аналитичната ще дам подробно обяснение на дадените в първата част прогнози.

За мен демографски проблеми никога няма да принуди да спаднат цените на жилищата в големите градове. Просто в големите градове винаги ще има наплив от хора идващи да учат, работят, да правят бизнес (в това число и чужденци) и по ред други причини. Това че 10 години са се раждали по-малко деца не е предпоставка за спадане на цените на пазара. А и не всички родени преди 1994 още са закупили собствено жилище (не се знае и дали ще закупят такова), не се знае колко хора ще се върнат от чужбина (икономически емигранти, а в момента доста мой приятели се върнаха от Англия, Италия, Гърция). Така до тук с демографския спад.
Въпреки всичко цените за мен ще спадат по други причини, а това са на първо време са ниските доходи на хората несъръзмерими с високите цени на всичко дори и НИ. Второ големите печалби в строителството с всеки изминал ден ще се забравят, заради това че нямат пари хората строителните предприемачи лека по лека ще продават на доста по ниски печалби само и само да нямат празни имоти, които няма да бъдат купени на нереално високи цени. Ще се осъзнаят, че това не носи пари (освен ако не ги изкарат всичките под наем, но тогава наемите може да се сринат), само пари които се въртят носят допълнителна доходност, примерно ако се продава да кажем само със 100 Евро печалба на квадрат една сграда от 1000 кв. м. носи 100000 Евро печалба която да се реинвестира и втория път ще е да кажем 200000 евро, но ако искат 500 евро печалба от кв. м. може и 3 години да не продадат нищо, а др. инвеститори да са взели на тънкана добри парцели за да могат да строят на хубави места, да имат някакви макар и минимална печалба с която да искарат тези лоши моменти, дори и да строят и пак да продават за да печелят макар и малко, но и малко да капе все пак капе, а не стоиш на сухо. Но да се говори че цената ще се вдигнат пак двойно без да има реално повишаване на доходите е доста трудно да се говори. Третата причина е нереално високите цени и на кредитите в България, как може ипотечен кредит тук да е 8-9% лихва (има и доста таксички), а в др страни да са 3-4%, на каква база да не би при тях да няма лоши кредити и да няма риск (и тук и там ще ти вземат имота ако не си плащаш). Следващия проблем поради които ще спадат цените е (поне за новото строителство) недомисленото им проектиране. Та кой иска да спи в спалня 3 на 3 и като има една спалня по средата да няма място за нищо др. и да хваща колострофобия в тясното помещение. Другото е недобрата инфраструктура, няма как да ходиш в кал до апартамента (а автомобила да удря по праговете от големите дупки), да се гледаш с комшииката на 6-7 метра разстояние прозорец от прозорец и на този имот да искаш майка си и баща си примерно 1000 евро на ЧЖП и да ми разправя толкова няма отстъпка. Е да поседи 2-3 години пък тогава на 250 Евро може някой да се излъже, ако тази булка още продава там, а не е отишла някъде сервитьорка за да взема все някакви пари.
Та това е моето мнение докато цените средно не стигнат 500-550 евро не вярвам да се засилят много хора да купуват като за световно. Просто хората си изпатиха и на кредити не налитат, нямат свободни налични пари, няма имоти в провинцията, които да продадат и от тях да се набавят пари (а дори и да имат ги няма чужденците да купуват).

По първата причина: Доходите и по време на бума официално не бяха много по-високи. По втората причина: "на тънкана добри парцели на хубави места" има само в сънищата на нищо неразбиращите от тая работа, поради което и цените не падат по твоята схема, както и схемата е вярна само донякъде; По третата: мразя банките, без да имам каквито и да било отношения с тях, по разбираеми причини; По четвъртата: Проектирането е отвратително, но за толкова пари-толкова и досега минаваше. Дано сега се пооправи. Засега не е фактор за понижаването на цените, защото ти ако нямаш пари да си купиш малък тристаен от 80 кв.м., та ще имаш ли да си купиш 110 кв.м. добър тристаен. И кой ще ти го построи и продаде на сегашната цена на малкия тристаен. Отговор-никой, както виждаш; Освен ако не искаш да живееш в Нови хан.
И от мен: ако мислиш, че скоро бившите строители и инвеститори ще просят по улиците и ще вият от глад, а на теб ще ти подарят един-два апартамента с гаражи, не си познал.

Ето едно видео за състоянието в щатите, някой хора изобщо не се замислят върху фундаменталните фактори които движат пазара....
търсене - предлагане,
1. доходи - цени,
2. брой жилища - брой купувачи.

Quote
Imotko
По първата причина: Доходите и по време на бума официално не бяха много по-високи. По втората причина: "на тънкана добри парцели на хубави места" има само в сънищата на нищо неразбиращите от тая работа, поради което и цените не падат по твоята схема, както и схемата е вярна само донякъде; По третата: мразя банките, без да имам каквито и да било отношения с тях, по разбираеми причини; По четвъртата: Проектирането е отвратително, но за толкова пари-толкова и досега минаваше. Дано сега се пооправи. Засега не е фактор за понижаването на цените, защото ти ако нямаш пари да си купиш малък тристаен от 80 кв.м., та ще имаш ли да си купиш 110 кв.м. добър тристаен. И кой ще ти го построи и продаде на сегашната цена на малкия тристаен. Отговор-никой, както виждаш; Освен ако не искаш да живееш в Нови хан.
И от мен: ако мислиш, че скоро бившите строители и инвеститори ще просят по улиците и ще вият от глад, а на теб ще ти подарят един-два апартамента с гаражи, не си познал.

Да и за това се и срина имотния балон (няма наличие на свободни пари). 2-ро парцелите се обещетяват в момента на 20% макс. 25 %. преди по време на бума имаше и над 30 % обещетения за парцел (тогава и цената като стойност за строителство беше по скъпа). 4-та точка - за това и в момента търся старо строителство което е на приблизително същата цена като ново, но проектирано качествено.
А за подаръци никои не говори, но при реална цена на строителството около 350-400 Евро с прилична печалба от 100-150 Евро, 500 Евро като цена не мисля, че е неосъществимо. Все пак не съм на мнение да работят на загуба, и те деца хранят и силиконки издържат :]

Quote
hunterA

Quote
Imotko
По първата причина: Доходите и по време на бума официално не бяха много по-високи. По втората причина: "на тънкана добри парцели на хубави места" има само в сънищата на нищо неразбиращите от тая работа, поради което и цените не падат по твоята схема, както и схемата е вярна само донякъде; По третата: мразя банките, без да имам каквито и да било отношения с тях, по разбираеми причини; По четвъртата: Проектирането е отвратително, но за толкова пари-толкова и досега минаваше. Дано сега се пооправи. Засега не е фактор за понижаването на цените, защото ти ако нямаш пари да си купиш малък тристаен от 80 кв.м., та ще имаш ли да си купиш 110 кв.м. добър тристаен. И кой ще ти го построи и продаде на сегашната цена на малкия тристаен. Отговор-никой, както виждаш; Освен ако не искаш да живееш в Нови хан.
И от мен: ако мислиш, че скоро бившите строители и инвеститори ще просят по улиците и ще вият от глад, а на теб ще ти подарят един-два апартамента с гаражи, не си познал.

Да и за това се и срина имотния балон (няма наличие на свободни пари). 2-ро парцелите се обещетяват в момента на 20% макс. 25 %. преди по време на бума имаше и над 30 % обещетения за парцел (тогава и цената като стойност за строителство беше по скъпа). 4-та точка - за това и в момента търся старо строителство което е на приблизително същата цена като ново, но проектирано качествено.
А за подаръци никои не говори, но при реална цена на строителството около 350-400 Евро с прилична печалба от 100-150 Евро, 500 Евро като цена не мисля, че е неосъществимо. Все пак не съм на мнение да работят на загуба, и те деца хранят и силиконки издържат :]

Парцелите в Люлин може и да се обеЗщетяват с 20%, това не ме интересува. В южните райони на София са си 30-40%, което докарва себестойността на 500 евро/кв.м., с инфраструктурата и повече. Това означава продажна цена 650-750 минимум. Като не ти харесва, направи си го по твоята сметка сам. По въпроса толкова, че съм го писал сто пъти, за да го разбере всеки нов мечтател във форума.

Време е за по питие и лека нощ на компанията. Утре, ако БТК не ме отреже пак, продължаваме по китайската и емигрантската теми.



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2011-01-11 22:57 от Imotko.

Quote
Imotko
Парцелите в Люлин може и да се обеЗщетяват с 20%, това не ме интересува. В южните райони на София са си 30-40%, което докарва себестойността на 500 евро/кв.м., с инфраструктурата и повече. Това означава продажна цена 650-750 минимум. Като не ти харесва, направи си го по твоята сметка сам. По въпроса толкова, че съм го писал сто пъти, за да го разбере всеки нов мечтател във форума.

Време е за по питие и лека нощ на компанията. Утре, ако БТК не ме отреже пак, продължаваме по китайската и емигрантската теми.

Лека, а за цените ще поживеем и ще видим.*pardon*

Quote
gekko
@Joan

Относно интервюто му за Капитал, докато не видя оригиналния скрипт с думите му, не искам да коментирам, защото в икономедия има доста некадърни журналисти, редактори и коректори. Чета малко или много редовно Дневник и Капитал и много от нещата им не са на нужното ниво.

Споделям мнението. Аз се мъчих да намеря оригинален скрипт и на интервюто за образованието, и на това за банките и реформите, зашото съм срещала ужасяващи преводи. Но на английски нищо не намерих. Вероятно е било на симултанен превод и е публикувано направо на български. Ако е казал наистина това и не е някаква преводаческа грешка, е пълен кретен.

Колкото до немското образование, аз лично го смятам за по-добро от американското. По ред причини, не ми се навлиза. Но г-н Грос е на друго мнение. И хич не споделям идеята, че едно полско или чешко ще е по-добро, без да омаловажавам техните университети. За демографските му идеи вече говорих нашироко.

Със здраве!

С удоволствие мога да констатирам, че моите опоненти в този форум се съгласиха мълчаливо с представените от мен факти, отнасящи се до тенденциите при раждаемостта и смъртността в България. В момента техните критики към моята прогноза се обосновават с хипотетичната висока миграция на население към България. Защо според мен те отново грешат в оценките си? Вижте поредната част от моя анализ.


Част 3: Влияние на механичния прираст на страната върху имотния пазар в България.

Както вече казах, по официални данни на НСИ, населението на България към 31.12.2009 г. е 7563710 души. Тази стойност е получена на основата на данните от преброяването през 2001 г., коригирани с намалението, дължащо се на отрицателния естествен прираст на страната, както и с официално регистрирания механичен прираст (който през всички тези години беше също отрицателен). Сред специалистите по демография цари пълно единодушие, че реалният брой на живеещите в страната е много по-малък. Тук вече влизаме в зоната на грубите оценки и догадките. Една (вероятно най-добрата оценка) е тази на ЦРУ на САЩ (7148785 души за Юли 2010). Проблемът е в това, че промяната на местожителството на много българи с такова извън страната в голям брой случаи не се регистрира от българската статистика. Единственият начин да получим по-достоверни данни, е да изчакаме сведенията от предстоящото през следващия месец преброяване на населението да бъдат обработени (това ще стане в началото на лятото 2011 г.). Тогава предлагам да направим една нова дискусия по темата.
Междувременно обаче, може да се опитаме да коментираме притока на чужденци в България. Тъй като на нашите граници все още съществува пълен граничен контрол (не сме влезли в Шенгенската зона), то броя и националната принадлежност на пребиваващите в страната чужденци е много добре известен. Подробните (официални) данни може да намерите отново на сайта на НСИ на адрес:
[www.nsi.bg]

Тук ще приведа само някои данни.
Общият брой на постоянно пребиваващите в България чужденци към 31.12.2009 г. е 69 423 души. От тях 49 379 са граждани на европейски страни (включително 6948 граждани на държави от ЕС без България). Гражданите на азиатски държави са общо 9888 души (тук влизат и гражданите на държави от Близкия изток), а африканците са само 651 човека.

Нека разгледаме броя на чуждите граждани от някои емблематични с влиянието си върху българския имотен пазар националности:

Великобритания – 304 души;
Ирландия – 23 души;
Македония – 5507 души;
Сърбия – 593 души;
Молдова – 2403 души;
Украйна – 5514 души;
Беларус – 377 души;
Русия – 21 483 души;
Виетнам – 1040 души;
Китай – 2011 души.

Разглеждайки данните бях почти шокиран от броя на англичаните и ирландците в България – само 304 и 23 (!!!) души, съответно. И при това и двете страни поддържат посолства в България. Т.е. това е броят на всички англичани и ирландци в България начело с Техни превъзходителства посланиците и целия им антураж.
А колко много слушахме как англичани-пенсионери масово изкупуват къщите в изоставени български сила и се заселват в страната ни. И това вдигна в пъти цените в този сегмент на пазара на имоти! Та те не са достатъчни да напълнят едно малко българско село!
Преглеждайки форума забелязвам подобна пропагандна обработка сега, използваща уж големия приток на китайски граждани. До края на 2009 г. нищо подобно не се наблюдава, дори напротив – с падането на популярността на китайските ресторанти и с по-стриктния контрол върху търговията на “Илиянци” се забелязва отлив на китайци.

Това ли е последната надежда на българския имотен пазар? Нима всички разчитат само на една сделка, сключена от г-н Ганчев в Ловеч?

Тук си задавам въпроса, защо дезинформацията има такова огромно значение при правенето на бизнес в България? И защо никой не се интересува от данни, които са безплатни и общодостъпни?
Понякога имам чувството, че от нашата работа (на демографи и въобще статистици и математици), няма никаква полза. Данните, които събираме, остават в архива и най-много да послужат за защитата на някоя дисертация в бъдеще. Дори правителството не ги използва достатъчно при управлението на демографската, икономическа и социална политика…