Тъй като СИЛНОТО И ДИРЕКТНО влияние на демографските фактори върху имотния пазар се поставя под принципно съмнение дори от човек с толкова задълбочени познания по статистика като Joan, то ще опитам да илюстрирам тезата си с няколко силно опростени въображаеми примера.
Нека разгледаме 3 въображаеми ситуации на имотния пазар (В СЪСТОЯНИЕ НА РАВНОВЕСИЕ) в някакъв произволен град.
Ситуация А:
На пазара се продават 1000 жилища, а 10000 семейства се нуждаят от жилище и се явяват потенциални купувачи.
В този случай цените на жилищата ще са такива, че да отговарят на финансовите възможности на 1000-те най-богати семейства.
Как влияе икономическото благосъстояние на населението върху цените в този случай? – Ако предположим, че икономическото благосъстояние се подобри двойно (и равномерно) за всичките 10000 потенциални купувачи, то и цените ще се удвоят. Т.е в този случай имаме линейна зависимост между икономическото благосъстояние и цените.
Как влияе кредитната политика на банките в този случай? – Много силно. Банковите кредити биха дали възможност на примерно 2000-те по-бедни потенциални купувачи (по-бедни от най-богатите 1000, но по-богати от останалите 7000) да се включат на пазара и това ще доведе до рязък (и нелинеен!) ръст на цените на жилища.
Как влияят демографските фактори?
Ако удвоим броя на потенциалните купувачи, без да променяме относителното разпределение на финансовото богатство в обществото, то вече ще имаме 2000 души, способни да закупят жилище по старите цени. Да но в новата ситуация, цените ще нарастнат и ще станат такива, че да отговарят на възможностите на новите 1000 най-богати. Т.е. в този случай цените освен от демографския фактор (брой потенциални купувачи) ще зависят силно от разпределението на богатството в обществото, т.е. от социалното неравенство.
Ситуация В:
На пазара се продават 1000 жилища, но само 1100 семейства се нуждаят от жилище и се явяват потенциални купувачи.
В този случай цените на жилищата отново ще са такива, че да отговарят на финансовите възможности на 1000-те най-богати семейства. Но средните финансови възможности на тези 1000 семейства са много по-малки от тези най-богатите 1000 семейства от ситуация А, и съответно цените на жилищата ще са много по-ниски.
Как влияе икономическото благосъстояние на населението върху цените в този случай? – Отново линейно, като при ситуация А.
Как влияе банковото кредитиране? – По-слабо, защото делът на хората, за които този пазар е достъпен е много висок.
Как влияят демографските фактори? – Много силно, защото дори сравнително слаб спад на потенциалните купувачи от 1100 на 999 ще доведе пазара до катастрофа – цените на най-евтиното жилище ще трябва да са съобразени (за да е възможна сделка) с възможностите на най-бедния потенциален купувач. В този случай, най-силно ще е и влиянието например на фактори като качество и локация на жилището върху цената.
Ситуация С:
На пазара се продават 1000 жилища, но само 100 семейства се нуждаят от жилище и се явяват потенциални купувачи.
В този случай нито икономическите, нито демографските фактори влияят забележимо. На пазара му е все едно дали купувачите са 5 или 200 и колко са богати – предлагането надхвърля търсенето многократно. В този случай за влияние на банките върху пазара не може и да се говори.
Цените от много време са „на дъното”, но не са нулеви. Локацията и качеството имат определящо значение. Нараства броя на изоставените и рушащи се жилища. Непрестижните квартали се обезлюдяват.
Как мислите, може ли въобще да се спори, че демографските фактори влияят на имотния пазар?
Според мен състоянието на имотния пазар (например в София) в момента се характеризира с преход от ситуация А към ситуация В и тъй като очакванията на по-големия дял от участниците на пазара са или „инертни” или търсещи „дъно”, то пазара е блокиран. При достигане на ситуация В ще започне и Голямата катастрофа на имотния пазар на жилища в големите български градове. По-мое мнение този момент ще настъпи през 2014, максимум ранната 2015 година.
Във всеки случай, очаквам след Октомври 2012 година влиянието на демографските да доминира над това на останалите фактори на имотния пазар. От този момент нататък цените ще вървят само в една посока – надолу. Печалбата чрез спекулативни сделки (влагам позитивен смисъл в понятието „спекулативни”) на имотния пазар ще стане невъзможна, тъй като няма да има локални ценови максимуми, по време на които да се продава с печалба. Дъно ще се намери накрая, но то ще е твърде дълбоко и излизане от там с десетилетия няма да има…
Няма как да сравняваш стандарта сега с този преди 1990, както няма как да сравняваш и икономическите показатели. Планова и пазарна икономика не можеш да сравняваш, защото те работят с различни показатели и методологии на събиране на данни и отчитане. Не ми се пише, че е дълго, виж някъде разликите между централна панова и пазарна икономики и ще разбереш, че няма как да ги сравняваш, съвсем различни са принципите на икономическо поведение, от там показателите и събирането на данни за тях.
