ценообразуване на новопостроен апартамент

Здравейте,

Не видях подобна тема, може би защото всъщност няма никакви правила, а по-скоро повече или по-малко наложили се практики. Все пак ще попитам какви са формулите, по които се получава цена на новопостроен апартамент? Не би трябвало да са зависими само и единствено от търсенето и предлагането, а и от реално вложените труд и средства, според мен, но е много вероятно това да са само разсъждения от страна на купувача, какъвто се явявам в момента.

Озадачи ме по-конкретно цена от почти 500 евро на м2 в неголям провинциален град за апартамент от 70 м2, в които обаче са включени 15 м2 земя и 5 м2 мазе (хайде, за стопанската площ е ясно). Ясно е, че цената зависи и от етажа, разположение на имота, степен на завършеност и т.н., но въпросът ми е при обявена цена за м2 редно ли е тя да е една и съща за всички компоненти?

Благодаря предварително за отзивчивостта!

dsartman, ако приемете, че няма цена на кв м, ще е по-лесно да се ориентирате в цените. Неведнъж съм го писал тук, че мога да изкарам една и съща цена по три различни начина и все ще е вярна. За един имот са важни локацията, разпределението, цената, останалото са все незначителни подробности. Пример - крайна цена от 60 000 евро, два балкона, мазе, две спални, кухн. бокс, трапезария, площ с всичко изброено и идеални части -
120 кв м, ако разделим цената на квадратурата се получават 500 е на кв м. Втори пример - чиста площ 90 кв м по 600 е = 54 000 е, добавяме две тераси и мазе с площ от 15 кв м по 200 е = 3000 е, добавяме идеални части от 15 кв м по 200е= 3000 е и пак получихме същата цена, къде е разликата между първия и втория случай ?

Благодаря, spgufi !

Ясно ми е, че за апартаментите също важи правилото "Едно нещо струва толкова, колкото са готови да платят за него.", а не колкото му поискат. Само ми се струва подвеждащо да се обявява квадратура от 70 м2, когато използваемата площ (знам, че официално май няма такъв термин - искам да кажа с терасите и мазето) е 50 м2.

Цена на квадратен метър и супер изкривен показател на един имот.
И стана 10 години спекулират и АНИ и строители. Ама са си виновни потребителите - те искат да ги лъжат и да набарат далаверата.
И тук трябва да се намеси регулатор (държавата) с глоби да се спре с 200кв - ама 50кв тераси, 30кв стълбище, 60кв "английски двор" и не знам си какво още.
И накрая на всеки дават НОТАРИАЛЕН АКТ - и там си пише - 78,15кв.м, заедно с мазе 3.45кв и 1,23% от общите части на сградата.

Посочете ми една такава обява?
А колко е лесно - изискване за АНИ в обявата да има тези атрибути, и който не ги спазва - глоба. може и по строги мерки.

Quote
dsartman
Все пак ще попитам какви са формулите, по които се получава цена на новопостроен апартамент?
Не би трябвало да са зависими само и единствено от търсенето и предлагането, а и от реално вложените труд и средства, според мен, но е много вероятно това да са само разсъждения от страна на купувача, какъвто се явявам в момента.

Озадачи ме по-конкретно цена от почти 500 евро на м2 в неголям провинциален град за апартамент от 70 м2, в които обаче са включени 15 м2 земя и 5 м2 мазе (хайде, за стопанската площ е ясно). Ясно е, че цената зависи и от етажа, разположение на имота, степен на завършеност и т.н., но въпросът ми е при обявена цена за м2 редно ли е тя да е една и съща за всички компоненти?

Защо се забивате да търсите някакъв алгоритъм или логика за ценообразуване по "кв.м.". Колегата е написал супер точно - имаме жилище, имаме цена. Който го устройва - купува, който не, продължава с търсенето си. Всякакво разгадаване за реално вложените труд и средства само може да ви обърка. Няколко сгради по себестойност може да излязнат 300 евро кв.м. като РЗП но в София, в Пловдив и в Карнобат продажната цена ще е коренно различна. Истината е в локацията. Разликата е че в продажната цена на апартаментите най-голямо влияние оказва цената на земята (дали е закупена от строителя или е срещу обещетение на собственици). Дали ще ви се прехвърлят 5 или 20 кв.м. земя към апартамента - това няма никакво значение за цената.

Quote
TZARS

Quote
dsartman
Все пак ще попитам какви са формулите, по които се получава цена на новопостроен апартамент?
Не би трябвало да са зависими само и единствено от търсенето и предлагането, а и от реално вложените труд и средства, според мен, но е много вероятно това да са само разсъждения от страна на купувача, какъвто се явявам в момента.

Озадачи ме по-конкретно цена от почти 500 евро на м2 в неголям провинциален град за апартамент от 70 м2, в които обаче са включени 15 м2 земя и 5 м2 мазе (хайде, за стопанската площ е ясно). Ясно е, че цената зависи и от етажа, разположение на имота, степен на завършеност и т.н., но въпросът ми е при обявена цена за м2 редно ли е тя да е една и съща за всички компоненти?

Защо се забивате да търсите някакъв алгоритъм или логика за ценообразуване по "кв.м.". Колегата е написал супер точно - имаме жилище, имаме цена. Който го устройва - купува, който не, продължава с търсенето си. Всякакво разгадаване за реално вложените труд и средства само може да ви обърка. Няколко сгради по себестойност може да излязнат 300 евро кв.м. като РЗП но в София, в Пловдив и в Карнобат продажната цена ще е коренно различна. Истината е в локацията. Разликата е че в продажната цена на апартаментите най-голямо влияние оказва цената на земята (дали е закупена от строителя или е срещу обещетение на собственици). Дали ще ви се прехвърлят 5 или 20 кв.м. земя към апартамента - това няма никакво значение за цената.

Aма, верно, брокерите сте големи шегаджии. Ами дайте да махнем мерки и теглилки изобщо, повсеместно и целокупно. Що само при апартаментите. Отиваш в супермаркета и вземаш парче сирене. Ама няма тука килограми, милограми. На око, брат. Който го устройва - купува. Олио! Ми колкото ти сипят. Ако те устройва - вземаш, като не те - отиваш да си гризеш ноктите.

Ще ми сравняват те. Няма по мръсна дума от сравняване. Че и производствени разходи ще "разгадават". Кви сте вий, бе. Кво ще ми разгадавате. Щом брокера е рекъл сто иляди евра за тоз апартамент - значи толкоз. Той е про и знае всички цени.

Изобщо съвсем за дебили ни взехте.

_____________________________________________________________________
Я моа са напия на кукурузянка, на мертек, на свиня, на дзвер, на мотика, на къзмъ и ели ако сакам - на мръморец. А тизе?

Москвич, за какви мерки и теглилки пишеш.
Всеки един имот има точни параметри и офертна цена.
Цената я определя собственика, а не брокера.
Тъй като темата е за новопостроен апартамент, то цената я определя строителя.
Ако ти имаш дупе и едни 500.000 евро стани строителен предприемач и работи.
После чакай някой да ти държи сметка за цената на която продаваш.

Само ми се струва подвеждащо да се обявява квадратура от 70 м2, когато използваемата площ (знам, че официално май няма такъв термин - искам да кажа с терасите и мазето) е 50 м2.
-------------------
Няма как да се обяви друга квадратура, освен тази, която пише в нот. акт. Няма термин използваема площ, в тази връзка да попитам - общите части, мазето, терасите, стените, не са ли използваеми площи ? Тях кой да плати ?

Quote
TZARS
Москвич, за какви мерки и теглилки пишеш.
Всеки един имот има точни параметри и офертна цена.
Цената я определя собственика, а не брокера.
Тъй като темата е за новопостроен апартамент, то цената я определя строителя.
Ако ти имаш дупе и едни 500.000 евро стани строителен предприемач и работи.
После чакай някой да ти държи сметка за цената на която продаваш.

На мен ми е пределно ясно кой определя цената, както и ми е ясно кой я описва грешно в обявите. Защото, когато нещо, точно така "нещо", е описано като 160 кв./м. апартамент в обявата, а се окаже 70 кв./м. на живо, то явно някой мааааалко е преувеличил. И най-често този някой е брокерчето, изсмукало си от пръстенцата тази обява. Като видя снимка от терасата, на която се виждат перила, хоризонт и облаци, то ми е пределно ясно, какво ще видя под перилата ако отида на оглед. Като прочета "артистичен"+"леки скосявания" също знам за какъв тавански кенеф става дума. "Панорамен", за апартамент описан на 4-ти етаж, се оказва 12-ти етаж в действителността. "До месец Акт 16", за сграда, която вече 7 години няма такъв, и едва ли някога ще вземе.

Та, ако не си разбрал, не става дума за това колко иска производителя за кило сирене, а за табелката: " един килограм бяло, саламурено, краве сирене", забодена пред купчинка от 600 грама извара, размесена с растителни мазнини.

Да обобщя: брокерите системно лъжат в обявите с цел да заблудят клиентите за квадратурата на имотите. Целенасочено, нагло и безскрупулно.

Не казвам че всички го правят. Не казвам, че всяка обява е неточна. Твърдя, че е често случващо се явление и никой не взема отношение по въпроса. Даже, смешното е, че закона ще се стовари с пълната си сила върху търговец, който излъже в грамажа на парче сирене, но ще си затвори очите за брокер, който даде лъжлива информация за имот, който е 25 000 пъти по-скъп. Не живеем ли в един шеговит свят, а?

_____________________________________________________________________
Я моа са напия на кукурузянка, на мертек, на свиня, на дзвер, на мотика, на къзмъ и ели ако сакам - на мръморец. А тизе?

moskvi4, има и верни неща в написаното от теб, ама са малко. Това например - "е описано като 160 кв./м. апартамент в обявата, а се окаже 70 кв./м. на живо, " е нагла лъжа. И това - "Да обобщя: брокерите системно лъжат в обявите с цел да заблудят клиентите за квадратурата на имотите. Целенасочено, нагло и безскрупулно. " е лъжа. А това - "апартамент описан на 4-ти етаж, се оказва 12-ти етаж" не е лъжа, ама не мога да намеря точна дума.

"смешното е, че закона ще се стовари с пълната си сила върху търговец, който излъже в грамажа на парче сирене, но ще си затвори очите за брокер, който даде лъжлива информация за имот, който е 25 000 пъти по-скъп. ", вероятно искаш да кажеш, че това, което е написал брокера в рекламата е залегнало и в нот. акт и от това следват загуби за купувача ? По-кротко с определенията, нямаш идея от нашата работа , а явно и от това как се рекламира имот. Да обесим ли тези, които за всеки шампоан ни набиват в главите колко е против пърхут ?