Quote
demograph
Изненадан съм, че при прогнозите за състоянието на пазара на жилища не се отчитат демографските фактори, които имат основно значение. Според мен участниците на имотния пазар (и купувачи и продавачи) при своите прогнози и решения изхождат от емпиричния си опит с една демографска ситуация, която (за съжаление) е вече в миналото.
От освобождението на България през 1878 г. до наши дни развитието на най-големите градове в страната винаги нарастваше под влиянието на два фактора – (1) емиграция от селата и малките градове и (2) положителен естествен прираст на населението в тях. Емиграцията се дължеше на по добрите възможности за живот, които хората намираха в големите градове (по-високоплатени и разнообразни възможности за работа, обучение и културен живот и др.), а положителният естествен прираст бе вторичен продукт на първия фактор - притока на млади хора водеше до повишен брой раждания в градовете. През 2010 - 2011 година този етап от демографската история на България завинаги приключва, като основна роля за това има катастрофалното спадане на раждаемостта през периода 1994-2006 година. Тази демографска промяна започва вече да се усеща и ще доведе в краткосрочен план до тежки последици за системата на висшето образование в България и за пазара на жилищни имоти в големите градове.
За да не отегчавам излишно хората, които не се интересуват от този въпрос в дълбочина, а и за повече яснота, ще разделя моето изложение на 2 части – прогнозна и аналитична, като в аналитичната ще дам подробно обяснение на дадените в първата част прогнози.
За мен демографски проблеми никога няма да принуди да спаднат цените на жилищата в големите градове. Просто в големите градове винаги ще има наплив от хора идващи да учат, работят, да правят бизнес (в това число и чужденци) и по ред други причини. Това че 10 години са се раждали по-малко деца не е предпоставка за спадане на цените на пазара. А и не всички родени преди 1994 още са закупили собствено жилище (не се знае и дали ще закупят такова), не се знае колко хора ще се върнат от чужбина (икономически емигранти, а в момента доста мой приятели се върнаха от Англия, Италия, Гърция). Така до тук с демографския спад.
Въпреки всичко цените за мен ще спадат по други причини, а това са на първо време са ниските доходи на хората несъръзмерими с високите цени на всичко дори и НИ. Второ големите печалби в строителството с всеки изминал ден ще се забравят, заради това че нямат пари хората строителните предприемачи лека по лека ще продават на доста по ниски печалби само и само да нямат празни имоти, които няма да бъдат купени на нереално високи цени. Ще се осъзнаят, че това не носи пари (освен ако не ги изкарат всичките под наем, но тогава наемите може да се сринат), само пари които се въртят носят допълнителна доходност, примерно ако се продава да кажем само със 100 Евро печалба на квадрат една сграда от 1000 кв. м. носи 100000 Евро печалба която да се реинвестира и втория път ще е да кажем 200000 евро, но ако искат 500 евро печалба от кв. м. може и 3 години да не продадат нищо, а др. инвеститори да са взели на тънкана добри парцели за да могат да строят на хубави места, да имат някакви макар и минимална печалба с която да искарат тези лоши моменти, дори и да строят и пак да продават за да печелят макар и малко, но и малко да капе все пак капе, а не стоиш на сухо. Но да се говори че цената ще се вдигнат пак двойно без да има реално повишаване на доходите е доста трудно да се говори. Третата причина е нереално високите цени и на кредитите в България, как може ипотечен кредит тук да е 8-9% лихва (има и доста таксички), а в др страни да са 3-4%, на каква база да не би при тях да няма лоши кредити и да няма риск (и тук и там ще ти вземат имота ако не си плащаш). Следващия проблем поради които ще спадат цените е (поне за новото строителство) недомисленото им проектиране. Та кой иска да спи в спалня 3 на 3 и като има една спалня по средата да няма място за нищо др. и да хваща колострофобия в тясното помещение. Другото е недобрата инфраструктура, няма как да ходиш в кал до апартамента (а автомобила да удря по праговете от големите дупки), да се гледаш с комшииката на 6-7 метра разстояние прозорец от прозорец и на този имот да искаш майка си и баща си примерно 1000 евро на ЧЖП и да ми разправя толкова няма отстъпка. Е да поседи 2-3 години пък тогава на 250 Евро може някой да се излъже, ако тази булка още продава там, а не е отишла някъде сервитьорка за да взема все някакви пари.
Та това е моето мнение докато цените средно не стигнат 500-550 евро не вярвам да се засилят много хора да купуват като за световно. Просто хората си изпатиха и на кредити не налитат, нямат свободни налични пари, няма имоти в провинцията, които да продадат и от тях да се набавят пари (а дори и да имат ги няма чужденците да купуват).
