Катастрофа на имотния пазар след 2012

Изненадан съм, че при прогнозите за състоянието на пазара на жилища не се отчитат демографските фактори, които имат основно значение. Според мен участниците на имотния пазар (и купувачи и продавачи) при своите прогнози и решения изхождат от емпиричния си опит с една демографска ситуация, която (за съжаление) е вече в миналото.
От освобождението на България през 1878 г. до наши дни развитието на най-големите градове в страната винаги нарастваше под влиянието на два фактора – (1) емиграция от селата и малките градове и (2) положителен естествен прираст на населението в тях. Емиграцията се дължеше на по добрите възможности за живот, които хората намираха в големите градове (по-високоплатени и разнообразни възможности за работа, обучение и културен живот и др.), а положителният естествен прираст бе вторичен продукт на първия фактор - притока на млади хора водеше до повишен брой раждания в градовете. През 2010 - 2011 година този етап от демографската история на България завинаги приключва, като основна роля за това има катастрофалното спадане на раждаемостта през периода 1994-2006 година. Тази демографска промяна започва вече да се усеща и ще доведе в краткосрочен план до тежки последици за системата на висшето образование в България и за пазара на жилищни имоти в големите градове.
За да не отегчавам излишно хората, които не се интересуват от този въпрос в дълбочина, а и за повече яснота, ще разделя моето изложение на 2 части – прогнозна и аналитична, като в аналитичната ще дам подробно обяснение на дадените в първата част прогнози.

Прогноза за състоянието на пазара на жилища за идните 25 години:
1) Януари 2011 – Септември 2012 година: Демографският натиск е все още твърде слаб за да има доминиращ ефект и да причини рязко падане на цените на жилищата. При положителна икономическа конюктура (изгодни кредити, ръст на заплатите) е възможен дори лек ръст в цените.
2) Октомври 2012 – зима 2013 – 2014 година: Криза на пазара на наемите, поради рязко намалено търсене (особено на маломерни жилища). Пазара на продажби на жилища се повлиява със закъснение и кризата при него не е в тази степен, както при пазара на наемите. Някъде в началото на 2013 година цената на наемите спада до стойности под които даването на жилище под наем се обезсмисля, поради разходите за амортизация и ремонт за собствениците. Цените на наемите спират да падат, но голям брой жилища остават незаети.
3) Януари 2014-лято 2015: Катастрофа на имотния пазар в големите градове (но не на ваканционните имоти по курортите). Предлагането надхвърля многократно търсенето.
Почти пълно спиране на сделките. Поради инертността на очакванията на продавачите и изчакването на купувачите се отваря голяма “ножица” между търсене и предлагане, въпреки, че предлагането през 2014 е на цени средно 2-2.5 пъти по-ниски от тези от Октомври 2012 година.
4) есен 2015 – зима 2017-2018 година: През 2015 година цените на имотите са спаднали няколко пъти в сравнение със стойностите им от Октомври 2012 и през следващите години продължават да падат, но с намален темп. Поради ниските цени на имотите финансовата им достъпност не е проблем и активно се извършват сделки. Криза в банковото кредитиране на физически лица.
5) 2018 – 2035 година: Стъпаловидно спадане не цените на имотите спрямо останалите стоки на пазара. Нов феномен – обезлюдени блокове и цели микрорайони. Вътреградска миграция към райони с повече зеленина и по-добра инфраструктура. За много обитатели на полуобезлюдени сгради цената на поддръжката на сградата и разходите за отопление стават твърде високи. Отпусканите от държавата и общините средства за подобряване на енергийната ефективност се насочват само към подбрани райони, считани за все още жизнени в демографски смисъл, като там се концентрира и оставащото население. Към средата на периода – общински програми за изселване на малкото останали обитатели и масово разрушаване на цели микрорайони от панелните комплекси. Създаване на многобройни нови паркови зони в градовете.
6) 2035 – 2045 година: Достигане на относителна демографска стабилизация. Достигнато е ново равновесие при нисък брой на населението на страната.

Критика на прогнозата:
Прогнозата няма да се сбъдне точно в този си вид единствено под действието на 2 възможни фактора:
1) Разрушително земетресение:
Влиянието на този фактор е локално и ще се прояви само в засегнатият район на страната. След разрушително земетресение цените на имотите локално ще се повишат, поради недостиг на обитаем сграден фонд (земетресенията винаги оставят повече бездомни, отколкото убиват). Трябва да се отбележи, че вероятността този фактор да се прояви в сравнително близко бъдеще е много голяма (особено за района на София и отчасти за Благоевградско).
2) Масивна имиграция на население към България.
Поради икономически (не е нужно дори да се коментират) и политически (присъединяването на Турция към ЕС не е на дневен ред, а контрола на външните граници на ЕС се затяга), имиграцията със сигурност няма да е значим фактор в периода преди 2018 година. За след това не сме в състояние да дадем прогноза за миграцията.

За каква ти 2045-та година мислиш ти, бе аланкоолу?!

Догодина свършва света. Стойте си при хазяйката.

Изводи:
1) Покупката на жилищни имоти след лятото на 2012 година с цел инвестиция ще доведе със сигурност до загуби.
2) Ако ви трябва жилище, където да живеете, трябва да се примирите с мисълта, че в близките 20 години “дъно” няма да бъде достигнато и цените на жилищата ще падат непрекъснато. Така, че преценете нуждите си и купувайте. Ако може да изчакате – отложете покупката за късната есен на 2014. Със сигурност да живеете под наем през този период ще се окаже по-изгодно, отколкото да купувате.

Тъй като в момента не разполагам с повече свободно време, ще публикувам подробната обосновка на горните твърдения в Събота.

Quote
demograph
Изводи:
1) Покупката на жилищни имоти след лятото на 2012 година с цел инвестиция ще доведе със сигурност до загуби.
2) Ако ви трябва жилище, където да живеете, трябва да се примирите с мисълта, че в близките 20 години “дъно” няма да бъде достигнато и цените на жилищата ще падат непрекъснато. Така, че преценете нуждите си и купувайте. Ако може да изчакате – отложете покупката за късната есен на 2014. Със сигурност да живеете под наем през този период ще се окаже по-изгодно, отколкото да купувате.

И какво сега, хвърляш бомбата и "чао до събота"! Може ли такива работи ? Разтревожи "инвеститорите"! Като знам и пенсионерите какъв сграден фонд ще освободят до 2018-та, може и да си прав......Предполагам, че истината в момента не е удобна на никого, даже и на "сривмейкърите", ама нали все някой трябва пръв да престъпи това "табу" ! Изправи ни козината бря мумче!

Quote
demograph
Прогноза за състоянието на пазара на жилища за идните 25 години:
1) Януари 2011 – Септември 2012 година: Демографският натиск е все още твърде слаб за да има доминиращ ефект и да причини рязко падане на цените на жилищата. При положителна икономическа конюктура (изгодни кредити, ръст на заплатите) е възможен дори лек ръст в цените.
2) Октомври 2012 – зима 2013 – 2014 година: Криза на пазара на наемите, поради рязко намалено търсене (особено на маломерни жилища). Пазара на продажби на жилища се повлиява със закъснение и кризата при него не е в тази степен, както при пазара на наемите. Някъде в началото на 2013 година цената на наемите спада до стойности под които даването на жилище под наем се обезсмисля, поради разходите за амортизация и ремонт за собствениците. Цените на наемите спират да падат, но голям брой жилища остават незаети.
3) Януари 2014-лято 2015: Катастрофа на имотния пазар в големите градове (но не на ваканционните имоти по курортите). Предлагането надхвърля многократно търсенето.
Почти пълно спиране на сделките. Поради инертността на очакванията на продавачите и изчакването на купувачите се отваря голяма “ножица” между търсене и предлагане, въпреки, че предлагането през 2014 е на цени средно 2-2.5 пъти по-ниски от тези от Октомври 2012 година.
4) есен 2015 – зима 2017-2018 година: През 2015 година цените на имотите са спаднали няколко пъти в сравнение със стойностите им от Октомври 2012 и през следващите години продължават да падат, но с намален темп. Поради ниските цени на имотите финансовата им достъпност не е проблем и активно се извършват сделки. Криза в банковото кредитиране на физически лица.
5) 2018 – 2035 година: Стъпаловидно спадане не цените на имотите спрямо останалите стоки на пазара. Нов феномен – обезлюдени блокове и цели микрорайони. Вътреградска миграция към райони с повече зеленина и по-добра инфраструктура. За много обитатели на полуобезлюдени сгради цената на поддръжката на сградата и разходите за отопление стават твърде високи. Отпусканите от държавата и общините средства за подобряване на енергийната ефективност се насочват само към подбрани райони, считани за все още жизнени в демографски смисъл, като там се концентрира и оставащото население. Към средата на периода – общински програми за изселване на малкото останали обитатели и масово разрушаване на цели микрорайони от панелните комплекси. Създаване на многобройни нови паркови зони в градовете.
6) 2035 – 2045 година: Достигане на относителна демографска стабилизация. Достигнато е ново равновесие при нисък брой на населението на страната.

:]:]:]

Не мога по друг начин да изразя пълното безхаберие на това което си написал, но специално подчертаните от мен неща особено ми харесаха.
Все пак поредния герой във форума и поредната тема със сривльовско-демографски привкус като никога не са наблегнали на циганите. За което благодаря, защото ми беше омръзнало да чета как в София жилищата трябва да ги подаряват, защото имало цигани.

А, и още нещо. Новият ни форумен разбирач предвидливо отложи дългочакания срив до края на 2012г. Понеже засега нещо не им се получава, сега се застраховаха с цели две години. Защо не направо с пет, за по-сигурно?

First they ignore you, then they laugh at you, then they fight you and then you win.
Mahatma Gandhi

БГ Емигрантът и Европейските средства - ключови за 2011 г.

[marandi.blog.bg]

Успех и много сбъднати мечти през новата 2011 г.