стъпки и процедури при покупката на имот

Quote
alana
А принципно тези цени, които виждаме първоначално в обявата, винаги ли са само офертни или понякога се реални? Харесах си днес един имот, за мястото където си намира цената си е нормална, но на мен лично ми идва малко скъпичко.Приготвила съм си 50-52 хиляди за маломерно ново жилище или малко по-голямо панелно, но в конкретния случай цената е 54 000 евро. При положение, че нямам кредити и плащам кеш, мога да сключа незабавно сделката, това оказва ли влияние върху евентуално сваляне? Днес брокерката ми каза, че ще има "някаква отстъпка", но това като се видим в понеделник. Колко би било прилично да се опитам да сваля, без да ставам безочлива?

Много е важно брокера да не е ... лайно. Както е важно и продавача да не е някой гъз. 2000 евро са нищо - ще ги получиш като отстъпка в 90% от случаите. При половината оферти можеш да свалиш и 5 000 евро! В някои случаи собственика ще ти каже - АМА ВСИЧКИ ПРОДАВАТ НА ТОЛКОВА И ДАЖЕ И ПО СКЪПО - ТОВА Е ЦЕНАТА! - МОЯ СЪВЕТ Е НЕ КУПУВАЙ ОТ ТАКИВА!
На мен брокери са ми вадили от 100 кладенеца води
За един имот исках да смъкна и една като почна: " -ТОЙ собственика е много добър човек горкия - ама детето му е болно и тея пари за болницата му трябват... бля бля..." друг път пък са ми казвали има ипотека там или кредит и неможе по евтино да продаде защото иска да погаси.. ми ако иска и да му останат а?
Личните проблеми на продавача не ме интересуват!
ИСКА ЛИ ДА ПРОДАВА - ЩЕ ТИ НАПРАВИ 5 000 ОТСТЪПКА! - Опитва ли се да продава ей така, не че иска ама нали и други продават и той иска да е в далаверата, ще ти смъкне 2-3 000 евра те тези пари са предвидени в отстъпката и цената е написана с тях.
Така че пазари се смело - 2000 евро са нищо! не ти ли смъкне поне 5 мани го!
На апартаменти за 55 000 съм смъквал 7-8 000 евро още преди да отида на оглед! - случвало се е и да не искат.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
СРАМ МЕ Е ЧЕ СЪМ БЪЛГАРИН!

Перловец, извинявам се, ако е прозвучало язвително, заядливо и т.н. Изобщо не съм влагала такъв смисъл в написаното. Изобщо! Извинявам се още веднъж. Все пак вие ми бяхте много полезен с вашето мнение, за което искрено ви благодаря!

Да, опътете ме към консултант - на лични ако може и да е от Варна



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2010-10-14 11:58 от Potential_Buyer.

За съжаление тук това не се прави по ред причини... брокера просто няма тази информация, а доста от тях съзнателно и несъзнателно слагат собствения си интерес за реализиране на сделката над интереса на купувача за възможно най-добра цена.
-------------------
Само глупости от теб. И плюеш, без да имаш представа. Може би не брокерите, които ежечасно общуват с продавачи и купувачи, които единствени знаят реалните цени, на които се купуват/продават имоти, имат тази информация , а ти ?! И според теб брокера няма интерес да предостави най -точната и актуална информация на клиентите си ? Можеш ли да се сетиш, че ако брокера на купувача успее да свали цената с 5000 евро, неговите пари ще намалеят с около 35 евро и това не може да бъде повод да не се стреми към намаляване на цената ? После кажи, че съм третокласник.

хахах дичка смятах да не ти отговарям повече щото наистина си много далеч от истината, но хайде от мен да мине

дори и третокласник без калкулатор ще изчисли че 5% от 5000Е са 250Е а не 35Е :}. Но не това е основното- ест. ти ПАК не си рабрал.

Чакай да те питам сега колко сделки имаш последните 6 месеца? 10, 15, 20? Да кажем 20, макар и 2мата да знаем че това е силно преувеличено. От тези 20 сделки колко са за имоти подобни на имота за който ще даваш "компетентно" мнение за цената? Една-две? Дали и толкова...
та на каква база точно се изказваш?

Много смешно ми стана мнението ти че понеже нямало правила ти си си измисляш такива на база правилата в чужбина. Аз ти написах много подробно какви са правилата там - ами нямат нищо общо с твоите. Явно тези бели държави и техните правила си ги виждал само на снимка Чакай да ти опресня паметта, пък ти ми кажи по кое си приличат брокерите тук и там освен по името

Quote
Kom_Emine
*book*

"и преди някой да ме обвини, че съм от андрешковците ограбващи честния труд на агенциите, искам да подчертая че далеч не съм против заплащането на труда им. Просто трябва да е ясно че договора с продавача НЕ ДАВА автоматично право на агенцията да изисква и купувача да работи с нея."

и
"
Кой какво върши?
Продавача отива в АНИ и подписва договор, като дава изключителни права на агенцията. Агента прави анализ на пазара и предлага на продавача цена. Този анализ не се базира на 2та апартамента продадени преди 6 месеца в съседния квартал от неговата агенция. Анализа се базира на РЕАЛНАТА продажна цена на ВСИЧКИ подобни имоти в радиус 100-150 метра да кажем в последните 6-12месеца. Информация за това се взима естествено от базта данни на камарата. Продаващата агенция пуска имота в базата данни/ често в самата обява заявява какъв процент ще получи другата страна по сделката/, слага табели, държи " Open House" през уикенда и т.н.... Продавача дава ключ на своята агенция, тя от своя страна слага специално устройство на врата в което оставя ключа. Когато друга агенция се обади да заяви оглед получава код чрез който да отвори устройството на вратата , взема ключа и показва имота на своите клиенти...

Какво върши агента за своя клиент купувач? Праща му оферти от базата данни които отговарят ТОЧНО на неговите изисквания, при евентуален интерес води на оглед, при продължаващ интерес прави анализ на пазара / подобен на този който е направил вече продаващия брокер за продавача/ и съветва купувача за цената.
Няма да се впускам в подробности как се прави оферта , как другата страна отговаря на нея и т.н.

Кой кого представлява......

В повечето щати е ЗАБРАНЕНО един и същ агент да представлява и 2те страни. Явно су много глупави американците и не разбират аргументите на Дичо , защо трябва да е точно така......
В щатите в които е разрешено има строги регулации какво може и какво не може да прави агента в такава ситуация. Двете страни трябва писменно да изразят съгласието си да бъдат представлявани от един и същ субект. Такива сделки се случват изключително рядко и самите брокери бягат като дявол от тамят от тях. Явно са много глупави да изтърват келипира....
Тук има една особеност. Една и съща агенция МОЖЕ да се окаже и от двете страни на сделката, но ВИНАГИ всяка страна си има свой агент. Пример : Агент 1 от АНИто продава имот. Обажда се клиент който търси подобен имот. Агент2, който приема обаждането го води и клиента харесва имота ... А1 представлява купувача, А2 представлява продавача. Може да работят заедно в една АНИ, но А1 и А2 НЯМА да си ритнат хляба/ лиценза/ като обменят информация по между си кой колко ще свали и кой колко ще плати максимално, само и само за да има сделка./ Каквато е твоята идея за ролята на брокера до лкокото разбрах, Дичо/

Голяма част от курса за агент/брокер обръща внимание точно на задълженията на агента/брокера към своя клиент. Ако брокера прее§е клиента волно или неволно губи лиценз, плаща глоба , а често може и да полежи на топло.... "

Редактиран 2 път(и).Последна редакция на 2010-10-14 12:52 от Kom_Emine.

Potencial_buyer,

да споделя малко опит (предимства, недостатъци и идеи) за продажби и покупки с и без брокер.

Да продаваш/отдаваш под наем/ сам
Пускаш обяви в няколко сайта и няколко издания (правила съм го за София). Отнема изввестно време, но е поносимо. Средства - зависи какво насищане и за колко време планираш. По цени от миналата година за 1 месец от 20-30 до 200 лв. (последното има и каренца). В някои случаи добър начин за достигане до потенциални купувачи е да използваш "местната клюкарска агенция", но това е отделна тема - кога работи и как се прави.

Потенциален проблем е да постигнеш обратен ефект.
1. Ако имотът е атрактивен - ще полудееш от прозвънявания. Някои АНИ ще кажат имам клиент, а към края на разговора "можем ли да я предлагаме на наши клиенти (рзабирай публкуваме като наша обява). Други ще се представят за клиенти (или няма да кажат, че са АНИ).
2. Възможно е доста АНИ просто да ти копират обявата (тези от т. 1 и други, за които дори не предполагаш), някоя я видоизменят, за да звучи по-добре (например ремонтирана 1 стая става луксозен ремонт) или да излиза по-напред в търсачките (малко по-ниска цена от отбявената или по-голяма квадратура).
3. Може да се окаже, че през първите дни офертата наводнява пространството, но в различни форми. Това не е добре. Купувачите ще мислят, че има огромно предлагане, т.е цената подлежи на голям коментар. Стават и обърквания - например 1 купувач да дойде с 2-3 брокера и др. Ти оставаш с впечателние, че интересът е огромен и най-вече полудяваш от излишни телефонни разговори и обяснения.

Какво може да се направи за оптимизиране на процеса:
1. Намаляване на броя безмислени и объркващи обаждания от АНИ:
а. В края на обявата (поне в електронните издания, където има възможност за повече текст) - ясно пишеш своите условия, например "продавачът няма да плати комисиона", "за директни купувачи без комисон", "Разпространение на обявата без разрешение на собственика не се разрешава", "работя с брокери при следните условия...." и други подобни.
б. Вариант на горното е да оставиш впечатление, че си "креватен брокер" - тогави пишеш "Работя с колеги" или впечателние за "прохождаща АНИ" - ако имаш фирма - да пускаш обявите от нейно име (може да е по-изгодно за ДДС и други данъци).
2. Спестяване на време за разговори - подробно описание, снимки, адрес (ако имаш желание) и т.н
Освен това, особено ако си избрал т 1.а горе (продава ч.л.) и не искаш да те безпокоят в работно време, задължително оставяш телефон в обявата на човек, който има много време за разговори (аз първият път оставих своя GSM и той прегря, но вярно, че беше 2007 и за гарсониера под наем. След 2 часа смених номера). Даваш инструкции - кога да са огледите, какви ще са взаимоотношения с АНИ и др.
3. Отношения с АНИ
Шансът да намериш директен купувач е минимален. Затова трябва да решашиш дали все пак ще работиш с АНИ и как ще подбереш 2-3 от тях, дали ще си склонен да им платиш и колко. Ако ще работиш с АНИ тогава е добре да:
- обясняваш, че при публикуване на твоята обява като тяхна искаш да съгласуваш текста.
- подготвиш Договор за посредничество или поне да решиш кои клаузи са задължителни - например да не връщат клиенти ч.л., които не искат да плащат комисион, ако ти ще плащаш, срок за продажба/договор и др.
- имаш критерии или поне идея как ще направиш избора с кои АНИ да сключиш договор. Как да намерим добър брокер - не давам идеи, защото смятам, че е загуба на време - по-бързо ще намеря добър имот или купувач. Според случая може и да съм платила комисиона за запознанство.

Връщам се на моята тръстика. *write*
Това е засега от мене. Ако на някого му е интерсно, ще има продължение......*drunk*

Блондинка по душа



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2010-10-14 12:53 от evgenia.

Quote
evgenia

Това е засега от мене. Ако на някого му е интерсно, ще има продължение......*drunk*

На мен ми е интересно!

Quote
evgenia
Potencial_buyer,

да споделя малко опит (предимства, недостатъци и идеи) за продажби и покупки с и без брокер.

Здравей , няма как да не се отбележи че основния проблем при продаването БЕЗ брокер е да се отървеш от самонатрапващите се "брокери", както е видно и от твоя пост Ей до тука сме докарани от "добрите и честни" практики на повечето АНИта Само някой дървени кратунки не могат да го осъзнаят май



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2010-10-14 13:03 от Kom_Emine.

Quote
Kom_Emine
Алана още един съвет от мен. Това че цената е намалена с няколко хиляди не прави автоматично сделката изгодна. Добре е да имаш ориентир различен от първоначално исканата сума от продавача, вече споменах доходността от наем. Цената на която са закупени подобни имоти в последните 6-12 месеца е възможно най-добрата база. Тази информация по белия свят ти осигурява брокера на който плащаш комисионна. За съжаление тук това не се прави по ред причини... брокера просто няма тази информация, а доста от тях съзнателно и несъзнателно слагат собствения си интерес за реализиране на сделката над интереса на купувача за възможно най-добра цена.

Имотко не се заяждам , но ми е интересно. На каква база сметна че адекватната цена на имота е " минус 2-3 хиляди" ? Може и да е вярно, но няма как да знаеш без да си видял самия имот, нали?

Малък двустаен е с наем не повече от 200 евро, което значи цена не повече от 48 000 евро. Надали засега.
За 2-3 те хиляди? Просто налучквах. Ама си прав, да почне от - 6 000. Тя и без това нищо не купува, само си пише.

Друже аз НЕ съм казал каквато и да е цифра. Просто споделих с теб защо смятам че без да се види имота е безпредметно да се дават съвети...

Quote
ASSETION

Quote
alana
А принципно тези цени, които виждаме първоначално в обявата, винаги ли са само офертни или понякога се реални? Харесах си днес един имот, за мястото където си намира цената си е нормална, но на мен лично ми идва малко скъпичко.Приготвила съм си 50-52 хиляди за маломерно ново жилище или малко по-голямо панелно, но в конкретния случай цената е 54 000 евро. При положение, че нямам кредити и плащам кеш, мога да сключа незабавно сделката, това оказва ли влияние върху евентуално сваляне? Днес брокерката ми каза, че ще има "някаква отстъпка", но това като се видим в понеделник. Колко би било прилично да се опитам да сваля, без да ставам безочлива?

Много е важно брокера да не е ... лайно. Както е важно и продавача да не е някой гъз. 2000 евро са нищо - ще ги получиш като отстъпка в 90% от случаите. При половината оферти можеш да свалиш и 5 000 евро! В някои случаи собственика ще ти каже - АМА ВСИЧКИ ПРОДАВАТ НА ТОЛКОВА И ДАЖЕ И ПО СКЪПО - ТОВА Е ЦЕНАТА! - МОЯ СЪВЕТ Е НЕ КУПУВАЙ ОТ ТАКИВА!
На мен брокери са ми вадили от 100 кладенеца води
За един имот исках да смъкна и една като почна: " -ТОЙ собственика е много добър човек горкия - ама детето му е болно и тея пари за болницата му трябват... бля бля..." друг път пък са ми казвали има ипотека там или кредит и неможе по евтино да продаде защото иска да погаси.. ми ако иска и да му останат а?
Личните проблеми на продавача не ме интересуват!
ИСКА ЛИ ДА ПРОДАВА - ЩЕ ТИ НАПРАВИ 5 000 ОТСТЪПКА! - Опитва ли се да продава ей така, не че иска ама нали и други продават и той иска да е в далаверата, ще ти смъкне 2-3 000 евра те тези пари са предвидени в отстъпката и цената е написана с тях.
Така че пазари се смело - 2000 евро са нищо! не ти ли смъкне поне 5 мани го!
На апартаменти за 55 000 съм смъквал 7-8 000 евро още преди да отида на оглед! - случвало се е и да не искат.

Лесно е да се дават съвети на чужд гръб. Свалянето по 10% от исканата цена да не е някакъв норматив, що не ходиш да пробваш. Като не ти смъкне поне 5000 и изтървеш хубав апартамент, каква ти е ползата.