стъпки и процедури при покупката на имот

А принципно тези цени, които виждаме първоначално в обявата, винаги ли са само офертни или понякога се реални? Харесах си днес един имот, за мястото където си намира цената си е нормална, но на мен лично ми идва малко скъпичко.Приготвила съм си 50-52 хиляди за маломерно ново жилище или малко по-голямо панелно, но в конкретния случай цената е 54 000 евро. При положение, че нямам кредити и плащам кеш, мога да сключа незабавно сделката, това оказва ли влияние върху евентуално сваляне? Днес брокерката ми каза, че ще има "някаква отстъпка", но това като се видим в понеделник. Колко би било прилично да се опитам да сваля, без да ставам безочлива?

Алана какво значи безочлива? Ти имаш пари искаш да закупиш имот, продавача има имот и иска да го размени с/у пари. Никой в сделката не е вкаран вътре с пистолет на главата. Съвет не мога да ти дам без да съм запознат с конкретното жилище - къде точно е, точна квадратура, изложение, етаж и т.н. , но няма за какво да се чувстваш неудобно че искаш да платиш цена по-ниска от това което е обявено от продавача. В повечето случаи цената винаги включва определен коментар, но всичко зависи от това колко адекватен е собственика и брокера му. За мен добър ориентир при смятане на цената е обръщането и в доход от наем - ако наема който би вземала от апартамента е да кажем 3-4% годишно за мен сделката / в общия случай/ не е добра. Ако е 7-8% е сносна, ако е над 10% е супер
50К евро не са малко пари , така че наистина няма за какво да се притесняваш в преговорите - едва ли е фатално да постоиш под наем или къде то си сега още малко. Имай предвид, че краткросрочната перспектива за повечето апартаменти е към поевтиняване... Успех!



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2010-10-14 09:26 от Kom_Emine.

Това не нещо много индивидуално, зависи и от уменията за преговори на брокера и от нагласата за продажба на собственика. Ако бърза може и да свали по-голяма сума, ако иска да гони цена - няма да стане. Най-вероятно продавача е наясно, че ако не го продаде до средата на ноември трудно ще намери купувач до края на февруари. Зависи и дали е оферта на същата агенция, с която работиш или е на техни колеги. Ако е същата АНИ, може да се надяваш и на едни 3% от техния комисион. Мисля, че оферта 50к с комисиона, за да може с прехвърлянето да ти излезе 51-52 е разумна оферта, но може да пробваш и по-надолу.
Не бързай. Не вярвам, че това е маломерното жилище на живота ти.

Един куриоз: Преди около 2 години, когато започваше да се говори за криза търсех имато за инвестиция и гледах един апартамент за 72к. На продавача му казах, че трябва да е щастлив ако вземе 50к, и той ме нагруби и едва ли не ме изгони. Записах му телефона и следях обявите му. 7 месеца по-късно търсене почти нямаше, и той го беше обявил на 53К. Отново му се обадих, попитах го направо по тел. дали ме помни и дали сега е съгласен на 50 000. Съгласи се. Ама аз вече не го исках.

Kom_Emine, съжалявам, че започвам деня с обобщение, което едва ли ще ти хареса, ама това е положението - установих, че съм надценил интелигентостта ти, макар да знам, че ще ме обявиш за третокласник.
---------------
Ти нямаш нищо общо с проверката на документите в полза на купувача. Следователно не носиш отговорност при издънки - прав си. Единственото за което си отговорен както си онбяснил по-горе е да представиш купувача на продавача. Така е. Прав си.
----------------------
Имам общо с проверката, но не нося отговорност нито за представени фалшиви такива, нито за взето решение от някой друг. Моята работа е да представя документите, друг ги издава, понеже не знаеш, ще ти обясня - данъчната оценка се издава от НАП в съответната община, уд. за тежести се издава от АВ, компютърна справка се издава от АВ. Не си разбрал най - важното - подписвайки ПД, двете страни са приели, че интерсите им са защитени, оттук нататък те, не аз, имат ангажименти по този договор. Тази плоча със запознанствата отдавна е изтъркана, не си интересен, нито оригинален, дай нещо ново. Отговори ми поне на това - колко сделки с имоти имаш през живота си ? Виж мене - отговарям ти последователно на всичките въпроси, макар от тях да лъха на дребно заяждане , макар да се опитваш да иронизираш и да отричаш усилията, които полагаме, за да осигуряваме безпроблемни сделки за клиентите си.

Quote
monitor
Potential Buyer,
извинете, ако съм ви засегнала.
Наистина вие нямате доверие на своя брокер, за да задавате тук такива въпроси.
1. Копия от документи давате, каквито имате налични. Аз бих ви уредила среща с моята нотариуска веднага /ако съм ваш брокер/, за да ви разясни всичко и да ви каже още какви документи трябва да подготвите.
2. Комисион може да се плати на ПД, въпрос на преценка, 10% е нормално. Прави се тъй като брокерът до този момент ви е НАМЕРИЛ исканото жилище, готвил ви е документи, хабил е средства за разговори и транспорт и - ако не по негова вина не се сключи сделката - усилията и трудът му отиват на вятъра. Трябва да има някаква компенсация.
Удостоверение за тежести ЗАДЪЛЖИТЕЛНО на ПД, после на изповядването пак. Това е много важен документ, важи само 24 часа.
3. Остатъкът от комисиона се плаща веднага след изповядване на сделката, дори може да стане пред самия нотариус.

Пак ви казвам - въпрос на личен стил на работа, не считайте, че важи за всички агенции.

1.Копие от документите давате по ВАША преценка...,но е желателно.Задължително е ,обаче да представите оригинален ДОКУМЕНТ ЗА СОБСТВЕНОСТ,с който да докажете това си право...Ако апартаментът е придобит по наследство ,със завещание и т.н....ще Ви каже брокера какво още трябва ...
Воденето на клиента си при Нотариус,за да му разяснява какви документи трябват,показва до колко е запознат посредника със сделките с недвижими имоти и колко опит има...-с една дума,загуба на време.

2.Комисионната обикновено е или 100% или 50 на 50...При задължително подписан посреднически договор...Това дава сигурност и на двете страни.

3.Удостоверението за тежести зависи от това,дали е пуснато за 1 ден,3 дни или 1 седмица...Тогава има период от ПОНЕ 24 часа ,който е "тъмен".Има по-сигурен начин за проверка на актуалното състояние на апартамента...

4.Предварителният договор е ЖЕЛАТЕЛЕН при кешово плащане и ЗАДЪЛЖИТЕЛЕН при кредит...При първият случай-хубаво е да се сключи...защото това е "заявяване на материален интерес".

В общи линии е това...И не е въпрос на личен стил..Има си правила...Всяка от точките има и допълнителни "подточки ",но това все пак не е образователен форум ,а за имоти...Когато посредникът не е "хванат от гората" ,а си върши професионално работата ТРЯБВА да разясни всичко на потенциалният купувач или продавач още на първият разговор...



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2010-10-14 10:26 от Перловец.

Quote
alana
А принципно тези цени, които виждаме първоначално в обявата, винаги ли са само офертни или понякога се реални? Харесах си днес един имот, за мястото където си намира цената си е нормална, но на мен лично ми идва малко скъпичко.Приготвила съм си 50-52 хиляди за маломерно ново жилище или малко по-голямо панелно, но в конкретния случай цената е 54 000 евро. При положение, че нямам кредити и плащам кеш, мога да сключа незабавно сделката, това оказва ли влияние върху евентуално сваляне? Днес брокерката ми каза, че ще има "някаква отстъпка", но това като се видим в понеделник. Колко би било прилично да се опитам да сваля, без да ставам безочлива?

2-3000 евро.

Quote
Перловец
В общи линии е това...И не е въпрос на личен стил..Има си правила...Всяка от точките има и допълнителни "подточки ",но това все пак не е образователен форум ,а за имоти...Когато посредникът не е "хванат от гората" ,а си върши професионално работата ТРЯБВА да разясни всичко на потенциалният купувач или продавач още на първият разговор...

Благодаря, Перловец за цялото мение. Аз като не зная какви са "добрите практики" - питам. Ако имаш линк към "Има си правила...", моля дай ми го, за да не се налага да ме "образовате" индивидуално и да задавам "глупави въпроси". Точно гледам да се ориентирам и да не попадна на брокер тип "хванат от гората", но нали се сещаш, че не му е написано на челото, а аз трябва да се ориентирам по това какъв му е стилът на работа.

И защо да не е образователен форум? Форумите са за обмяна на информация, нали?

Благодаря ти още веднъж за изказаното мнение. И моля те дай линк към "Има си правила..." или където там са си написани тези правила.

Potential_Buyer , извинявай, че се намесвам, искам да обясня нещо във връзка с правилата - тъй като не са уредени със закон, ние работам по правила, които сами сме си измислили, заимствани от нормалните държави с нормални правила.

Алана още един съвет от мен. Това че цената е намалена с няколко хиляди не прави автоматично сделката изгодна. Добре е да имаш ориентир различен от първоначално исканата сума от продавача, вече споменах доходността от наем. Цената на която са закупени подобни имоти в последните 6-12 месеца е възможно най-добрата база. Тази информация по белия свят ти осигурява брокера на който плащаш комисионна. За съжаление тук това не се прави по ред причини... брокера просто няма тази информация, а доста от тях съзнателно и несъзнателно слагат собствения си интерес за реализиране на сделката над интереса на купувача за възможно най-добра цена.

Имотко не се заяждам , но ми е интересно. На каква база сметна че адекватната цена на имота е " минус 2-3 хиляди" ? Може и да е вярно, но няма как да знаеш без да си видял самия имот, нали?

Quote
Potential_Buyer

Quote
Перловец
В общи линии е това...И не е въпрос на личен стил..Има си правила...Всяка от точките има и допълнителни "подточки ",но това все пак не е образователен форум ,а за имоти...Когато посредникът не е "хванат от гората" ,а си върши професионално работата ТРЯБВА да разясни всичко на потенциалният купувач или продавач още на първият разговор...

Благодаря, Перловец за цялото мение. Аз като не зная какви са "добрите практики" - питам. Ако имаш линк към "Има си правила...", моля дай ми го, за да не се налага да ме "образовате" индивидуално и да задавам "глупави въпроси". Точно гледам да се ориентирам и да не попадна на брокер тип "хванат от гората", но нали се сещаш, че не му е написано на челото, а аз трябва да се ориентирам по това какъв му е стилът на работа.

И защо да не е образователен форум? Форумите са за обмяна на информация, нали?

Благодаря ти още веднъж за изказаното мнение. И моля те дай линк към "Има си правила..." или където там са си написани тези правила.

Уважаеми(уважаема) Potential_Buyer,никъде не съм написал,че задавате "глупави въпроси"...А и постът ми беше реплика на друг...както личи по цитата...Не знам защо е този ...заядлив тон...Обмяната на информация е едно,а опитът да навлезете в тънкостите на определена професия-друго...И не става в такива форуми...Ако имате неприязнено отношение към посредниците-и искате да "си свършите" работата без тях е друг въпрос...Стилът на работа опира до...коректност...линк не мога да Ви дам,а правилата ги знае и спазва всеки уважаващ себе си търговец,посредник,...бизнесмен ..или какъвто и да се сетите... Искате да ги знаете?Да Ви упътя към консултант?