Иде спад на цените на имотите или това ,за което винаги съм бил сигурен !

Chovek, ti ako naistina si v stroitelnia bransh, nai-dobre znaesh sebestoinostta na obiknovenite jilishta.
Sloji 20-30% otgore i shte poluchish realnata cena. Ne viarvam da e vazmojno da se poddarja po-goliama pechalba v dalgosrochen plan, kato mine modata na imotite de.

Ако Хърсев уточнеше за кои точно имоти говори, а не да говори за всички щеше да е много по-добре.
Мога да предположа, че говори за имоти, които се изплащат с повече от 200 месечни наеми, защото е заковал единстевно тази стойност като нещо конкретно. И вече тук е въпросът пък колко всъщност е наемът. Ако приемем моята теза за 200 евро месечно за двустаен (средно за този период), умножим по 200 месеца, излиза, че Хърсев смята, че двустайните апратаменти ще се сринат до 40000 евро. Разделяме 40000 на 65кв.м. и получаваме средна цена на кв.м. за София 615 евро на кв.м.
Това ли е сривът , който очакваме - 615 евро на кв.м. средно за София?

Ааа не е така. Ти може да изкапраш себестойност 1000 евро, друг 500. Това не означава, че ще има кой да ти даде 1200-1300 евро, както и че другия ще е склонен да продава на 600-650. Клинета не го интересува колко си платил на бай Иван за да ти върже арматурата

В моя случай съотношението в момента е точно 200 месеца, но не виждам причина да съм доволен от това. В интерес на истината когато купувах апартамента с цел рентиерство съотношението беше 120 месеца или възвращаемост 9,16 %. Сегашната възвращаемостта спрямо актуалните цени е 4,28 % (преди облагане с ДОД и без ремонти). За сравнение СИБанк дава 7 % по годишните депозити и то без да дължа лихва за тях. Ако не е растежа на цените, е безсмислено да го държа.

4ovek, нещо не те разбрах - Хърсев говори в момента, че са 200 наема в БГ, а не че ще станат толков асле дсрива. И тук аз не споря с него, пък и гледам, че Bonita твърди от опит същото. Същото твърдиш и ти на практика - в момента средната цена за София е наистина около 620 Е, а среден наем за двустаен - 200 Е.

Дотук не виждам разминаване и противоречие.

Това, което аз оспорвам, е втората част на твърдението на Хърсев - че аналогичният показател за повечето страни в Европа и САЩ бил наполовина по-нисък, което прави 2 пъти по-висока възвръщаемост. И дадох съответни доказателства (доколкото са публично достъпни) в подкрепа на възражението си. Мисля, че този показател в момента е приблизително същият като в БГ за повечето страни от Европа и САЩ.

В допълнение - а за големите градове на САЩ като Ню Йорк и Сан Франциско този показател е два пъти по-висок (съответно възвръщаемостта - 2 пъти по-ниска) от този за София (не за БГ, извинения). Съдейки от посоченото съотношение цена/наем в статията за "фундаменталния анализ на цените" - линк: [forum.imoti.net]

Bonita,

нещо и твоята сметка не е разбрах - при 200 наема, ако едно жилище е 40 к евро, това прави 200 е/месец, което прави 2400 е/година (брутно - преди ДОД и без ремонти, както и ти казваш). Което пък прави 2400/40000=6%, а не 4,28 %, както посочваш ти.

Къде се разминаваме?

Всъщност и статията за фундаменталния анализ на цените дава същите данни за София в момента - съотношение цена/наем 16, което прави при апартамент 40 к евро 2500 е/година бруто приход от наем, което пък прави 208 е/месец от наем. Което пък прави около 200 наема (по-точно 192,3 наема) за изплащане на жилището.

Значи, можем да приемем 16 години за "доказан" пей-бек (или съотношение цена/наем - Ц/Н) за момента за София.

Но пак казвам, за да е наполовина показателят брой наеми за изплащане на жилището в повечето страни на Европа и САЩ, тогава пей-бекът (или Ц/Н) там трябва да е 8 години. Това твърди г-н Хърсев.

Може и да си права , ама не мисля, че Хърсев е толкова прост, затова чета това нещо така - нормално е да е 200 месеца, но има места , където е 100.

8 години е смешно

За Холандия - наем 600, цена около 210000 ( и имаш 10% такси при покупка).

Т.е. коефициент 350. Можеш да дадеш под наем и на 700, но там предлагането е много голямо. При това се твърди, че има недостиг на жилища.