Иде спад на цените на имотите или това ,за което винаги съм бил сигурен !

И хората като са направили тези обощения са стигнали до извода, че рентиерството е доста приличен бизнес, доста хора са се светнали, че може да си живееш лесно като рентиер, вместо да учиш, да се скапваш от бачкане... И ето, че нещата са дошли на мястот си - вече не е толкова печеливш.
Искам да направя уговорката, че говоря за чисто аматьорския рентиерски бизнес, този дето всеки го може - купуваш нещо готово и отдаваш под наем само лежиш и получаваш наем. Ако нещата опрат до това да купиш земя, да изготвиш проект, да го реализираш, да създадеш организацията по подръжка, отдаване под наем - тогава наистина не си заслужава да инвестираш ако няма да имаш поне 10-12% доходност.

Nacheff,

Ама така му викат по разните учебници и книжки - simple pay-back, 'щото се смята "просто" , за разлика от сконтирания пей-бек - discounted pay-back(всъщност "срок на откупуване", ама е по-кратко така), при който, както и сам отбеляза, се представят бъдещите парични потоци и след сконтиране се изчисляват разни там показатели. Но за нашите тук цели мисля, че простият пей-бек си е достатъчен, пък и кой ще си играе с парични потоци във форум

Иначе ти намери разумно обяснение на изказването на Хърсев - вероятно просто и в това цитира нещо "по учебник" - дето пише, че трябва да е 8-10 години, за да си струва. За мен е очевидно, че за да се стигне в практиката до съотношение 350 или 29 години (примера с Холандия), значи някой/някои са преценили, че и 25 години си е струвало. И че може би е редно да се пренапишат някои неща в учебниците според практиката.

Само не разбирам защо гледаш на ситуацията като на "застинала картина" - ако преди 15 години е било така, не значи, че и сега е така. Ако преди 15 години е имало "достатъчно други по-прости и неглавоболни начини на инвестиране на пари, които биха донесли прилична доходност", не значи, че и сега има. А и да има, те не са достъпни в общия случай за масовия инвеститор - предполагам, че и преди 15 години не са били достъпни.

Ама няма лошо, де - знаем, че очакваш болезнено падане "по з.....к" в областта на НИ в БГ - или поне така съм те разбирала винаги до сега. Да сме живи и здрави да видим какво ще стане.....

Възможно е аз да се отнасям песимистично към наемите, но съгласи се, че и цените няма да стоят на сегашните нива. Ако и двете растат с едно и също темпо, то тогава доходността или пей-бека си се запазват.

Joan,
Нали знаеш, че си ми слабост и все си търся повод да те споменавам :-))), това с простия пей-бек в никакъв случай не е с лоша мисъл.

Правилно - в началоно на 90-те (доколкото си спомням) беше един период на високи лихви и съответно при подходящо договорени дълги депозити (дори) можеше да се докара прилична доходност без главоболия.

Предполагаш, че тогава условията са били доста различни. Дали ? Та мигар сега дори в Бг един дългосрочен депозит няма да ит донесе по-висок доход сравнен с едно жилище в компромисен квартал.
Аз съм убеден, че ако се направят коректни изчисления, везните твърдо ще наклонят към депозита.

Ако в момента някой моеж и знае и инвестира в сериозен бизнес център, клас А и в рамките на 24 - 30 месеца изкара на пазара първокачесвен продукт, с хубава локация, готов за ползване (влизаш, включваш буксите на тел и комп и работата продължава) и има готова структура за управление и поддръжка, та този може да изкара и повече, но ......... колчем са тези.

Тук се крие и обяснението на моя "застинал" поглед. Той е определено такъв що се отнася до реалните възможности на широката публика да си "играе на инвестиции".
Това, което по дефиниция и е отредено е :
- да бъхте здраво и
- ако има късмет да си минимизира "загубите".
Това е общото правило и да го прозреш и да застинеш в тази поза си е направо предимство и привилегия.
На опашката за доходи и печалби е доста доста навалица и вреждането е трудно.

Със сигурност съм казвал неща, които водят към мисълта, че очаквам спад. Нарушени са "нормалните икономически съотношения".
Казвал съм обаче и нещо друго. Спадът на цените на недвижимостите в Бг е неизбежен и той може да се случи под формата на увеличение на цените на имотите :-((((
Какво беше това !?

Е това последното като някакъв оксиморон ми звучи :-)

Nacheff,

Това за "слабостта" да си остане между нас, че ей сега ще скочи някоя колежка или колега да ни скастрят защо се "пощипваме" като пубертети - ама нали иначе става съвсем сухо и скучно

Сериозно - съгласна съм с тезата ти за началото на 90-те, даже съм съгласна и с тезата ти за доходността от депозити сега. Само дето дали имаш спомен какво е станало с депозитите през 96-97? Наистина са носили преди това добра доходност, ама "голямата криза" направо я е "издухала" и който е бил заложил на това, е загубил на 100 %. А който е бил заложил на имоти, е съхранил стойността на актива си, че даже го е увеличил, освен ако не му се е наложило да продаде през 97-2002, тогава е загубил около 30 % от актива си. Не казвам, че ще се повтори същата ситуация (не дай Боже!), но все пак явно народът български не е забравил онези години. Съдейки по стремежа му към апартаментче на почти всяка цена. Предполагам, че за българина 96-97 е това, което е за американеца 2000 с краха на IT акциите на борсата.

Съгласна и с "играта на инвестиции", приемаме, че масовият играч се стреми не толкова към печалба, колкото към минимизиране на загубата. В този смисъл едва ли има по-консервативен и ниско-рисков избор (говоря по принцип) от НИ. Затова и залагащите на него се задоволяват със все по-намаляваща доходност. Е, който е по-склонен на риск, си изтегля актива и го влага в акции (да речем), или в собствен бизнес (все по-малко го правят, обаче, мисля, че повечето дребни разбраха, че не са нищо повече от храна за големите риби ), или май най-често - в депозити. Не знам дали да причисля депозитите към "ниско-рискова инвестиция" - носи по-висок риск от обезценка от недвижимостите (пак по принцип). В крайна сметка знаеш, че и без голяма криза парите имат гадното свойство да намаляват стойността си във времето, демек, да се обезценяват. И то не циклично, ами по почти права линия

Последната ти мисъл не ми стана ясна - вероятно някъде из историята на форума си я обяснявал, но моля, припомни ми "какво беше това" "Спадът на цените на недвижимостите в Бг е неизбежен и той може да се случи под формата на увеличение на цените на имотите :-(((( " Искаш да кажеш инфлация, по-висока от темпа на растеж на цените на НИ? Или нещо друго?

Joan,
Разбира се, основнотова имам пред вид !
Ескалираща инфлация и стагниращи или бавно растящи цени НИ. Това отвсякъде е равно на спад на цените. Тук опираме и до старата ни дискусия, надценен или подценен е левът?
И пак трябва да си зададем въпрос - за кого ще са падащи цените? Е, определено не за тези, които получават заплата. Там (при заплатите) ще се развият мъчителни процеси.

Обърна ли внимание на воплите на премиера Станишев. Свободно перефразирам - "Ние вече втора година правим големи реверанси към бизнеса. Очакваме и той сега да постъпи отговорно и да не прави опити да си играе с цените"!
Е, всички знаят, какво показва досегашния опит при прием. Ще оставят вълка да пази стадото, а той с угодническа физиономия ще се кара меко на малките агънца - немирници! Или ще кажат на голямата бяла акула, че е не е гот да се изяжда едно малко симпатично делфинче !
Не знам - къде живеят тези хора и по кое време. Няма ли съветници, които да обяснят, че бизнес, който доброволно би се лишил от възможна печалба, .... абе няма такова животно !

Не визирам единствено това !
Има една стара китайска поговорка, всъщност е лошо пожелание, проклятие :
Да живееш в интересни времена!

Ние в Бг видяхме много напоследък. Та визирам и други хипотези - все за благото на човека. При което трябва да се направи уточнение, че може да се говори за номинално или реално увеличение/намаление в разни хипотези :
- излизане от борд + парична реформа реформа (евро). Днес някъде мернах, че поради яко стегнатите колани и политика на голям излишък в бюджета, някои специалисти ни слагат като по-готови за еврото от централноевропейците.

- излизане от борд със съпътстваща програма + деноминиране след като за това са създадени условия,

- представяме си, че Щ.Д. поскъпне бързо и надмине 1,95583 лв. Представям си как ще се номинират имотите у нас и какво ще стане с евровите им цени :-))))

Имам и други "хипотези", ама са по-екзотични.

Ти сега д ане вземеш да се зачетеш много сериозно, това са просто писания като за петък - след обяд !

Колега Nacheff,

К'ви са тия сега черни мисли - я гледай по-бодро на бъдещето Ще се присъединяваме към голямото европейско семейство - няма начин да ставаме по-зле - това е по подразбиране!

За тия приказки си прав - я ги зарежи - нагледахме се на реплики от сорта "за Бога, братя, не купувайте" и призиви към етичността на бизнесмените .
За какво да им обясняват съветници - на тях не им пука (на политиците), това си е чисто и ясно отбиване на номер или популистки лозунги.

Така или иначе все някога ще влезме в еврозоната (ако още я има дотогава де ) със всички съпътстващи негативи и позитиви. Не знам дали ще минем през освобождаване на курса и обезценка на лева преди това или направо по фиксирания курс. Е, ако долара надмине еврото, ами пак обратно в долари, к'во толкова

Само едно дай да уточним - тука се развихрят хипотези за срив, "пук", "бум", "тряс" и прочие. Твоята хипотеза си е едно кротко и леко "пуф" - каквато и да е разликата между темпа на инфлация и на цени на НИ, не може да е повече от 5-6 % мисля аз. Даже и това е много. Така че това дава някакво реално намаление на цените с около 4-5% (не знам обаче за какъв период от време си говорим) - т.е. това си е задържане или съвсем лекичък спад Така че тебе те класифицирам в умерените песимисти - нали знаеш, че умирам да класифицирам и подреждам хората ) - професионална деформация

Абе и мен в петък вечер нещо ме мързи да мисля

Чакай малко сега - това, че с увеличава ценат на апартамента по никакъв начин не ти увеличава срокът за изплащане. ТИ купуваш в един момент и даваш под наем. Дали пада или се качва цената на апратамента е съвсем отделна тема. Да кажем, че цената му падне , а наемите тръгнат нагоре - на мен лично не ми се вярва, ама Хърсев прогонзира точно това. Ти пак ще си увеличиш доходността, но ще се окаже, че е могло да получиш и по-добра ако си бил изчакал покупката.

АМа ти си го купил за 13500 евро ще получиш средно поне 150 евор на месец наем, което е прави по-малко от 100 наема. НЕ те ли е яд, че тогава не си си сложил паритге в банка
И ми говориш за 4,5% годишна доходност