Някъде по-горе аз твърдях, че не може да се продаде имот, при условие, че "собственикът" има НА само върху правото на строеж, издаден в процеса на строителство, преди А 15.
Оставам на това си убеждение, но със сигурност сега нямам възможност да се задълбочавам в "осветляваяне" на проблема и чисто практическото приложение.
Искам само да копирам един свой стар препис от пресата, в който юрист коментираше някаква сходна хипотеза.
" Как се става собственик?
Автор: p_nachev
Дата: 02.07.2004
Реших да споделя с Вас една информация, която прочетох в пресата. Важно е за интересуващите се от НИ - настоящи и бъдещи собственици! Мястото и може и да е в юридическия форум, но не знам колко колеги го четат.
Читател от Ст. Загора споделя следното :
"Реших да купя апартамент в сграда, която предстоеше да се построи. През 1995 г. сключих предварителен договор със строителя, който беше и собственик на терена. Когато сградата беше построена и се получи правото на ползване, с нотариален акт строителят ми продаде правото на строеж върху апартамента. Декларирах го в данъчната служба. Когато обаче реших да го прехвърля на дъщера си, нотариусът, пред когото представих акта, ми каза, че не съм станал собственик на апартамента. Вярно ли е, след като имам перфектен нотариален акт?"
Отговорът :
"Редица предприемачи, които застрояват на свой терен, постъпват по този начин. В тези случаи, предмет на окончателния договор (изповядван във формата на нотариален акт) между строител и клиент не са конкретните апартаменти, а правото на строеж за тях.
Съображенията да се прибегне към продажба на правото на строеж за построяване на конкретен обект са най-често фискални - базата, върху която се начисляват дължимите данъци и такси при предмет на договора право на строеж е по-ниска, отколкото ако сделката е за новопостроен апартамент или друг обект.
Проблемът обаче е, че тази сделка не може да направи купувача собственик на апартамента, за построяването и закупуването на който той е сключил предварителен договор и който е платил авансово.
Отстъпването на правото на строеж да се построи обект, който вече е бил построен, е един нищожен акт поради липса на предмет.
Правото на строеж може да се отстъпва само за осъществяване на бъдещо строителство в чужд имот, но не и за изграждане на вече построен обект, както е било в посочения случай.
Самите изрази, които се употребяват в нотариалния акт за учледяване на право на строеж, подчертават, че се касае именно за бъдещо застрояване.
Така например в НА за учредяване на право на строеж изрично се посочва, че учредителят учрудява (продава) на купувача правто ДА ПОСТРОИ определен обект. Очевидно е, че след като строителството вече е било извършено, не може да се отстъпи правото конкретният обект да бъде построен.
Съдебната практика също е последователна , когато определя подобни сделки за нищожни. (решения № 1131/95 и 1029/99 на ВКС)
Следва да се има предвид, че конкретният обект сграда се приема за построен не от момента на издаването на разрешението за ползване и, а много по рано - достатъчно е тя да е била построена в груб вид и да е покрита.
Така че едната възможност да придобиете в собственост апартамента, за който сте платили, е строителят предприемач да ви прехвърли с нова сделка вече правото на собственост върху построеното жилище при спазване на законовите изисквания. Иначе трябва да изчакате да минат 10 г., за да придобиете имота по давност, след което да се снабдите с НА по обстоятелствена проверка. Но всичко това може да стане само със съгласието на предприемача, който като собственик на терена е станал собственик на построената върху него сграда и всички обекти в нея."
Не искам да развалям ничии уикенд, но всеки собственик следва да познава тази тънка разлика.
Много пъти сме коментирали, как строителите печелят, защо се търсят и предпочитат купувачи частни лица с готови пачки. Защо никой не иска да получава пари по банков път и т.н.
Който е решил да купува и плаща тези цени, поне да си направи труда да стане собственик!
Който продава, поне да прехвърли собствеността!
Успех. "
Само да добавя, че според мен съществуват сериозни данъчни и счетоводни съображения, поради които практически винаги строителите гледат да прехвърлят преди Акт 16. Знаете - данъчната оценка е съвсем различна и много по-висока. Оттам възниква "опасност" от осчетоводяване на много по-високи приходи за фирмата.
После, аз си мислю, че в момента в който даденото жилище се появи в правния мир, тоест към момента на приключване на "груб строеж", неговата собственост не може автоматично и по подразбиране (заради учредено на клиента право на строеж) да стане собственост на купувача. Собствеността по закон се прехвърля по строго формализиран ред. Следователно строителят е този, който следва да си запише счетоводно това жилище като дълготраен материален актив придобит по стопански начин - със всичките му там неприятни балансово-счетоводни последици.
Айде, че изгорях.
- пак 90 % - брей, прав е Начев, 'що ли не съм станала строит. инженер 
