Сега ще се опитам малко "да фантазирам", по разбираеми причини страната на фантазиите ми ще е Швейцария...Доколкото това е възможно ще се придържам към реални факти и ще ползвам параметри и условия, които не са "от друга вселена"... Все пак
е и ще си остане опит да решим с помоща на една примерна сметка има ли смисъл една инвестиция на запад в имот, който да се дава под наем. Както предполагам на всички е ясно в една конкретна ситуация роля играят безброй други фактори, които е НЕВЪЗМОЖНО да се предвидят при една "симулативна сметка"... Единственото към което ще се опитам да се придържам са числа които не са "крайности" и които са по-скоро на принципа "по-неизгодни".
МОЛЯ ЗАБРАВЕТЕ за момент как става в България...и ми разрешете да смятам в СН франкове.
Та да речем Пешо има 500'000 франка, "свободни", и по-една или друга причина иска/решил е да ги инвестира в имот е Швейцария. Взимам такава сума, защото смятам, че при "по-малко" би съществувала една психическа бариера за подобни начинания. От тези 500'000 да извадим (+/-) 50'000 за формалностите около начинанието, защото Пешо не може да кацне в Цюрих с една чанта пари и да купи имот (но това е друга тема как става това от чужди граждани). А може и да ги има "отгоре" в смисъл да не пипа тези 500'000. Но ние смятаме, че има 450'000 за инвестиция и намира имот за 1'000'000, който отговаря на неговите представи, както и има добри показатели за едно доходно даване под наем. Трябват му още 550'000. Тях ги взима от банка. Ще се ограничим в един по-елементарен кредитен модел за да е по-лесно. В действителност обаче бих казала, че Пешо с това си начинание
наистина може да разчита на професионални експерти, които ще пресметнат най-изгодния модел на финасиране, като вземат под внимание конкретните факти. Ама ние се задоволяваме с това, че (да приемем средно) кредита му е с 4.5%, хайде дори 5% лихва. От взетата сума той трябва да амортизира в рамките на 25 години 40%, или 220'000. Също трябва да смята (+/-) 1% от стойноста на имота (1'000'000) за текущи разходи. Ще има данъци, но и данъчни облекчения, има законни "трикове" (тъй като все пак Пешо не е на територията на СН, ама пък обекта е тук...) та с един "отворен" Steuerberater (данъчен консултант
) Пешо ще може тези разходи да ги сведе до минимум, а дори и да ги избегне, ама да вземем една сума от 5000. Обекта е къща, на добро место и с удобства, и се дава под наем за 3500 на месец, хайде за 3000. (Не искам да "парадирам", мога на всеки който не вярва да го докажа с удоволствие, но ние живеем в жилище/не къща, под наем, около 160м2, в "село"/нещо "нормално" за СН и плащаме на месец 2'949). Тъй като Пешо не е тук, а му трябва някой който да "управлява" имота, ще трябва да ангажира съответно фирма, която да изпълнява тази функция, това е скъпо, та да сложим още един път 3000 на година, тъй като за текущи разходи оделихме вече 10'000 (1%).
Е какво излиза
Лихви (5%/550'000) > 27'500
Амортизациони вноски (220'000/25 години) > 8'800 (тук искам да кажа, че и изплащането става в редки случаи cash 1 път в годината. И за това си има начини да се изплаща по-изгодно, така нареченаната "индиректна амортизация". При този начин парите не се плащат на банката директно, а в застрахователен договор, където допълнителна лихва помага да внасяш по-малко пари през тези 25 години, но накрая да имаш необходимата сума, та дори и над нея. Този договор се депонира при банката и тя контролира да се обслужва)
Резерви за текущи разходи > 13'000
Данъци > 5000
Тотал разходи/година > 54'300
НАЕМ 36'000
Коментара мисля, че е излишен... Все пак искам да подчертая, че една подобна инвестиция може да СЕ ОКАЖЕ ДОСТА ИНТЕРЕСНА И ДОХОДНА. В този пример смятах с възможно неизгодни условия. Целта на всеки е обаче да получи НАЙ-ИЗГОДНИТЕ такива, и това не е невъзможно. В един конкретен случай една сметка може да се окаже доста положителна за собственика. Ако приемем за момент, че параметрите са други (500'000 кредит/4%/индиректна амортизация с лихва например 2% 6733/данъчно освобождаване/текущи разноски в рамките на макс. 10'000/наем 3200) то резултата става в полза на Пешо... е наистина с една "смешна разлика" но все пак нещата започват да се "обръщат".
Та моя извод е, нищо не зависи от обявите тук и там, а от конкретните условия и дадености. Едно нещо което на пръв поглед изглежда омайващо, може при по-конкретно и задълбочено проучване да се окаже "мижи да те лажем" както и нещо което смятаме за абсолютен идиотизъм, изведнъж при задълбочен анализ и търсене на възможно най-изгодните условия да се окаже доста интересно!
))))) 
