Quote
SM
Доста динамична тема, обаче... Има един, поне според мен, фундаментален пропуск. Дали такъв проект има бъдеще може да се разбере само ако се погледне - Защо хората купуват на зелено?
Продавача твърди, че е заради цената, но това е абсолютна заблуда. По времето на бума сме продавали на зелено и то съвсем не на ниски цени. Единствената причина, клиента да купи е защото знае, че ако не купи той, ще купи друг. Най-хубавите апартаментчета пък със сигурност се договарят първи, така че ако не капарираш на зелено, когато сградата е завършена, ще са останали хем кофти неща, хем на висока цена.
Сега, това е трудно, защото: - Клиента знае, че дори да напреднеш със строителството, вероятността да продадеш по-голямата част без да си пред или около завършване е нищожна. Защо да ти дава пари тогава? Дори проекта да е значително по-атрактивен отколкото клиента си е мислил, по-скоро той е склонен ежедневно да се мотае и да ти досажда, наблюдавайки хода на работата и ако усети, че интереса към проекта ти е голям и той може да изтърве момента, ще купи тогава, тоест ще даде пари в последния възможен момент.
Втора фундаментална грешка - Продавача смята /а другите до известна степен го подкрепихте/, че клиент тръгнал за жилище ще вземе да мисли, дали ти си способен да му гарантираш, че няма да си изгуби парите. Не, ти трябва да му гарантираш не парите, а жилището. И да му върнеш парите, дори с лихвите, него това не го грее, той има нужда от жилище и търси това. А в сегашната ситуация, ако имаш достатъчно за да строиш - ще строиш, а няма да хабиш време, нерви и пари за реклама, за да търсиш клиенти на зелено. С други думи, каквото и да предложиш - щом не строиш, значи не можеш да гарантираш, че жилището ще стане факт. Оттам нататък, дори и супер издържан проект и обещания за качествено строителство не струват нищо.
Трета фундаментална грешка - Когато хората купуваха на зелено, много добре знаеха, че се строи евтино и се продава скъпо, но нямаше проблем защото пазара беше такъв - ако не искаш не купувай. Сега ти ще продадеш на 350 Евро на първите си клиенти, което значи, че ще имаш пари да финансираш горе-долу това, което те са купили, като обекти в сградата. Оттам нататък - или още успешни продажби, или финасиране от банка, или печалба от тотото, но само с парите на първите няма да го докараш доникъде. Лошото е, че това не го знаем само аз и ти, а всички. Схемата изначално е прекалено "висяща" за да спечели доверие.
И все пак, на зелено може да се продава, но само определени неща, най-вече с абсолютно безкомпромисна локация и много пипната архитектура, но към момента такива неща са сигурно под 1% от пазара. Предпочитанията, търсенията и желанията се смениха много бързо, а предложенията на строителите не, но това е тема на друг разговор...
Хубав пост, но си изтървал една група купувачи ... които са инвеститори в истинския смисъл на думата .... хора, които биха вложили пари в хубаво жилище, на ниска цена .... ако при реализацията му на по-късен етап биха реализирали печалба (не е задължително да го реализират след въвеждане в експлоатация) ... именно такива клиенти биха се заинтригували, от добър проект с минимален риск на пряка загуба на капитала. Но те са и "неудобни" понеже търсят и форми за пряк контрол по изпълнението на ангажиментите по проекта ... не само като срокове но и като качество ....Обикновено такива клиенти се движат с определени утвърдени строители/инвеститори .... за утвърдени жилищни райони ... и винаги за най-добрите имоти от проекта ... не са много ... но ако си в правилните среди ... можеш да си направиш много добра и силна група от такива
Заложената схема в питането ... голяма по мащаб проект, на обезщетение, без необходимия капитал за самоучастие и позитивна история на инвеститора/строител .... при нормален имотен пазар ... с набиране на "случайни" участници за първоначалното финансиране .... просто няма как да сработи ....
?
