|
||||||||||||||||||||
|
Re: Бихте ли купили жилище в София на етап проект (на зелено) ако имате гаранция за парите си? 28-05-2012 - 15:24:17 |
IP/Host: ---.btc-net.bg Регистриран: преди 15 години Мнения: 82 |
Quote
SM
Доста динамична тема, обаче... Има един, поне според мен, фундаментален пропуск. Дали такъв проект има бъдеще може да се разбере само ако се погледне - Защо хората купуват на зелено?
Продавача твърди, че е заради цената, но това е абсолютна заблуда. По времето на бума сме продавали на зелено и то съвсем не на ниски цени. Единствената причина, клиента да купи е защото знае, че ако не купи той, ще купи друг. Най-хубавите апартаментчета пък със сигурност се договарят първи, така че ако не капарираш на зелено, когато сградата е завършена, ще са останали хем кофти неща, хем на висока цена.
Сега, това е трудно, защото: - Клиента знае, че дори да напреднеш със строителството, вероятността да продадеш по-голямата част без да си пред или около завършване е нищожна. Защо да ти дава пари тогава? Дори проекта да е значително по-атрактивен отколкото клиента си е мислил, по-скоро той е склонен ежедневно да се мотае и да ти досажда, наблюдавайки хода на работата и ако усети, че интереса към проекта ти е голям и той може да изтърве момента, ще купи тогава, тоест ще даде пари в последния възможен момент.
Втора фундаментална грешка - Продавача смята /а другите до известна степен го подкрепихте/, че клиент тръгнал за жилище ще вземе да мисли, дали ти си способен да му гарантираш, че няма да си изгуби парите. Не, ти трябва да му гарантираш не парите, а жилището. И да му върнеш парите, дори с лихвите, него това не го грее, той има нужда от жилище и търси това. А в сегашната ситуация, ако имаш достатъчно за да строиш - ще строиш, а няма да хабиш време, нерви и пари за реклама, за да търсиш клиенти на зелено. С други думи, каквото и да предложиш - щом не строиш, значи не можеш да гарантираш, че жилището ще стане факт. Оттам нататък, дори и супер издържан проект и обещания за качествено строителство не струват нищо.
Трета фундаментална грешка - Когато хората купуваха на зелено, много добре знаеха, че се строи евтино и се продава скъпо, но нямаше проблем защото пазара беше такъв - ако не искаш не купувай. Сега ти ще продадеш на 350 Евро на първите си клиенти, което значи, че ще имаш пари да финансираш горе-долу това, което те са купили, като обекти в сградата. Оттам нататък - или още успешни продажби, или финасиране от банка, или печалба от тотото, но само с парите на първите няма да го докараш доникъде. Лошото е, че това не го знаем само аз и ти, а всички. Схемата изначално е прекалено "висяща" за да спечели доверие.
И все пак, на зелено може да се продава, но само определени неща, най-вече с абсолютно безкомпромисна локация и много пипната архитектура, но към момента такива неща са сигурно под 1% от пазара. Предпочитанията, търсенията и желанията се смениха много бързо, а предложенията на строителите не, но това е тема на друг разговор...
Re: Бихте ли купили жилище в София на етап проект (на зелено) ако имате гаранция за парите си? 28-05-2012 - 15:53:43 |
IP/Host: ---.powernet.bg Регистриран: преди 16 години Мнения: 26 |
Re: Бихте ли купили жилище в София на етап проект (на зелено) ако имате гаранция за парите си? 28-05-2012 - 18:11:44 |
IP/Host: ---.powernet.bg Регистриран: преди 15 години Мнения: 2 906 |
Re: Бихте ли купили жилище в София на етап проект (на зелено) ако имате гаранция за парите си? 28-05-2012 - 20:11:37 |
IP/Host: 82.137.72.--- Регистриран: преди 18 години Мнения: 3 704 |
Re: Бихте ли купили жилище в София на етап проект (на зелено) ако имате гаранция за парите си? 28-05-2012 - 20:32:01 |
IP/Host: ---.speedy-net.bg Регистриран: преди 14 години Мнения: 721 |
Re: Бихте ли купили жилище в София на етап проект (на зелено) ако имате гаранция за парите си? 28-05-2012 - 20:47:28 |
IP/Host: 89.190.199.--- Регистриран: преди 12 години Мнения: 1 191 |
Аз може да съм сеизмично, но ти си си недоклатен истински! Къде ме изкара мене брокер бе аутсайдерю?!*xxx*Quote
1.9
Май прекалено на сериозно го взехте Продавача. Ми той е брокер, дето и тухла не е виждал. Погледнете "проекта"! Мечтии... Калкулира печалба преди да е обяснил за сграда сънува наяве. При това на двойни цени. Локация не споменава, а при равни условия само тя може да доведе от провал до успех. Интересно ми е колко гаража на апартамент е предвидил... Естествено е да му приглясят идиотко и сеизмично недоклатения панелообитател сахиба - все креватни брокери.
Re: Бихте ли купили жилище в София на етап проект (на зелено) ако имате гаранция за парите си? 28-05-2012 - 20:57:06 |
IP/Host: ---.powernet.bg Регистриран: преди 15 години Мнения: 2 906 |
Re: Бихте ли купили жилище в София на етап проект (на зелено) ако имате гаранция за парите си? 28-05-2012 - 21:33:50 |
IP/Host: ---.2073493318.ddns-lan.pl.ekk.bg Регистриран: преди 15 години Мнения: 325 |
Re: Бихте ли купили жилище в София на етап проект (на зелено) ако имате гаранция за парите си? 28-05-2012 - 21:38:36 |
IP/Host: ---.optisprint.bg Регистриран: преди 12 години Мнения: 375 |
Mного точно казано.Време е много хора да изтрезнеят......каквото било било.Quote
SM
Хич, не съм ги изтървал, но в момента не са фактор. Докато строяхме блокчета съм работил и с такива хора и то на тях първо се представяха проектите, веднага след разрешение за строеж, а за някои дори сме проектирали специално. Сега и те се отдръпнаха, защото знаят, че ще е трудно да продадат преди Акт 16 /каквато всъщност преди беше масовата практика и никой не чакаше завършване за да препродаде/, а дотогава минава време. Сега и маржа не е толкова голям, само за сравнение - сключвали сме договори на 800 Е/м2, а "инвеститорите" продаваха на 1100 на кота било - тоест за 7-8 месеца. Сега ще направят същата печалба, но за 2.5 години, а за такъв период много неща могат да се променят. Така че, ако някой сега се хваща с блокчета, вариантите са два:
- Осигуряваш финансиране, като най-добре е да имаш собствени пари, строиш и пускаш за продажба на Акт. 15.
- Намираш перфектна локация /тук говоря обаче за топ център или някои от най-хубавите квартали, като примерно Изток, Лагера, Борово и някои части на Хиподрума или Бели Брези/ и си осигуряваш пари поне до груб строеж. Вероятността да продадеш и да довършиш докато направиш покрива е сериозна.
С две думи - без никакви пари не става. С повече думи - строител без пари и без опит и без да си изпипаш нещата от всички страни - няма как да станеш. Този момент отмина отдавна и няма да се върне никога повече, дори и кризата при имотите накрая да отшуми. Просто много неща се промениха.
Re: Бихте ли купили жилище в София на етап проект (на зелено) ако имате гаранция за парите си? 28-05-2012 - 21:50:28 |
Модератор IP/Host: Модератор Регистриран: преди 18 години Мнения: 4 520 |
Quote
iciltd
Quote
Продавач
Quote
iciltd
Quote
Продавач
Жилище на зелено в София в квартал с изградена инфрастуктура при цена 350 - 650 евро за кв.м. ако имате гаранция, че няма да изгорите с парите си? Жилищна сграда с РЗП около 5000кв.м. с подземни гаражи (не паркоместа), качествена дограма от доказан производител, перфектни разпределения без стаи под 14кв.м. полезна площ, без преходи, без скосявания, с асансьори, с френски прозорци и всичко направено по-различен начин от масовите кочини строени в столицата през последните години.
Локация на проекта - различна от най-скъпите места...
Примерна схема на плащане:
За жилище 100кв.м. тристаен:
При цена 350 евро за кв.м. - 100% авансово плащане на етап проект.
При цена 450 евро за кв.м. - 50% авансово плащане на етап проект, 25% при акт 14 и 25% при акт 16
При цена 550 евро за кв.м. - 25% авансово плащане на етап проект, 25% при акт 14 и 50% при акт 16
При цена 650 евро за кв.м. - 15% авансово плащане на етап проект, 35% при акт 14 и 50% при акт 16
Здравейте Продавач,
В казуса, който представяте има основна заблуда:
При сключването на договор на купувача "Х" с инвеститора НЕ СЕ ИЗВЪРШВА ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА ИМОТ, ПОРАДИ ФАКТА, ЧЕ ТАКЪВ НЕ СЪЩЕСТВУВА!!!
В тази връзка, мотива, че купувача, "ще спечели от по-ниска цева" направо е смехотворен...
Здравейте iciltd,
Като се сключи предварителен договор - извършва ли се покупко-продажба или това се случва на по-късен етап когато се сменя собствеността на имота? За пет години във форума нищо ли не научихте ?
Здравейте Продавач,
Бихте ли обяснили на аудиторията във форума: какъв предварителен договор (за покупко-продажба на КАКВО) ще сключите с купувача "Х"?...
|