Катастрофа на имотния пазар след 2012

Quote
3.14

Quote
UP dal

Quote
drakkar
Излиза, че новопостроените чакащи акт 16 жилища са ИЗЛИШНИ. Те хич не са малко, запали колата и направи една обиколка към 22,00 часа да видиш колко много прозорци не светят.

По това време средностатистическото българско семейство често е на театър, опера, кино, заведение, на гости в приятели, някои са на работа, други са на морски круиз или опознават родината.

Абе Up dal, ти си бил голям Абдал.

Абе 3,14, ти си бил просто едно малко Пи.:]

Засега никой не отговори на въпросите ми:
1) за броя (приблизителен разбира се) на предложените за продажба жилища в София - има ли такава статистика? Броят на продаваните жилища е различен от броя на офертите, тъй като понякога за едно жилище висят по няколко оферти (един приятел продава жилище - излизат 5 оферти за него в един от сайтовете за имоти).
2) за броя на жилищата в стадий акт 15 и акт 14

В тази връзка - сетих се за още един фактор, неотчетен от вчерашния ми опит за анализ на търсенето-предлагането на жилища в София. Някои хора са платили имотите си в стадии "на зелено", акт 14 и 15 и още не са се населили в тях.
Имам един приятел, който минаваше (поне създаваше впечатление) за заможен (добра, високоплатена работа, успешна кариера). Преди може би 3 години плати жилище на зелено (с пари ли, с кредит ли - не знам). Покрай кризата загуби работа, и се покри напълно. Наскоро чух от трето лице, че още не се е нанесъл в жилището си - не било готово (не знам на кой стадий е) и сега живее при родителите си.
При (евентуално) завършване на предплатените от тези хора жилища, техните потребности ще бъдат удовлетворени и стойността на пресмятаното от мен Тмакс (максимално потенциално търсене) ще намалее. Излиза, че част от строените в момента жилища няма да се появят в графата "предлагане", а директно ще намалят търсенето.

Много умно, но не го разбрах. Дано ти си го разбираш.

За следящите демографските тенденции: НСИ обнови данните от текущата статистика.

Вижте първо това:
[www.nsi.bg]

Правят впечатление няколко неща:
1) Раждаемостта за 2010 пада с 5443 деца в сравнение с 2009 година. По окончателни данни живородените деца през 2010 г. са само 75513. Това е истинска катастрофа!
Очевидно заради кризата, много застаряващи потенциални родители се отказват от мисълта за втори деца. Пропуска се уникален демографски шанс, който никога вече няма да се повтори! След 3-4 години за много от тези родители възрастта ще е твърде напреднала за деца, а във фертилна възраст навлизат малобройните поколения от 90-те...
Първоначалните данни на НСИ бяха не толкова песимистични...
2) Смъртността нараства с 2097 души спрямо 2009 година (при това не забравяйте, че смъртността през 2010 г. от пътни произшествия рязко намаля). Този ефект, за разлика от спада на раждаемостта, е очакван. По нагоре в темата мисля, че го обсъждах, както и ролята му върху имотния пазар.
3) Участвалите в преселвания между населените места в страната през 2010 г. са с 16000 души повече в сравнение с 2009 г. - този ефект е до голяма степен фалшив и се дължи на обновяване на регистрацията при смяната на личните документи на самоличност.
4) Вижда се:
[www.nsi.bg]
че за София (столица) положителен механичен прираст има само във възрастовите интервали 10-29 години и над 70 години. Т.е. ако не е групата на студентите София ще има стабилен отрицателен механичен прираст. Броят на пристигащите студенти в града рязко ще намалее по демографски причини в идните 2 години.
Единствено София и Варна имат през 2010 г. (все още!) положителен механичен прираст, но той е отчетен също с изкривяване, дължащо се на масовата смяна на документите за самоличност и свързаната с това пререгистрация.

От сравняването на данните от текущата статистика за 31.12.2010 и тези от преброяването Февруари 2011 могат да се направят интересни изводи.
Тъй като не всички миграции се регистрират от текущата статистика, то знакът и големината на разликата между числата е прекрасен индикатор за миграционните тенденции в дадено населено място за последните 10 години.
Ако сравним текущите данни
[www.nsi.bg]
с данните от преброяването
[www.nsi.bg]
се оказва, че за общини Столична, Варна и Бургас се наблюдава превишение на броя на регистрираните жители от преброяването над този, получен от текущата статистика. За община Пловдив, обаче, се забелязва точно обратното.
При очаквани 347611 души, са преброени едва 331796 души, т.е. в Пловдив са намерени 15815 души по-малко от очакваното. Следователно за Пловдив миграционните процеси вече трайно са се обърнали. При другите 3 най-големи града, това се извършва в момента. Тъй като Пловдив е и голям университетски град, той привлича много млади хора във възрастовия интервал 18-26 години, които играят много важна роля в неговия миграционен баланс. На този фон, дори и сравнително слабото намаляване на броя на студентите през идната есен (2011), ще нанесе тежък удар върху пазара на наемите на жилища в този град.
Следователно имаме един чудесен "опитен полигон", на който ще може да наблюдаваме предвидената от мен катастрофа на имотния пазар, поради демографски причини. Купувачите и продавачите от София, Варна и Бургас ще имат уникалния шанс да наблюдават в Пловдив събитията, които ще се развият на техните пазари през есента на 2012 година. На купувачите, "даунърите" и най-вече на наемателите от Пловдив - честито!
Прогноза: Рязък спад на наемите в Пловдив от Октомври 2011, последван от спад на продажните цени на жилищата няколко месеца по-късно. За мен най-интересният въпрос е: Колко бързо спада на наемите ще повлече продажните цени надолу? - Предстои да видим.
Забележка: Едва ли икономическата ситуация в Пловдив е много по-различна от тази в другите големи градове, така, че разликата в поведението на Пловдивския пазар на имоти, спрямо този в останалите големи градове ще даде точно демографския фактор.

Quote
demograph
Единствено София и Варна имат през 2010 г. (все още!) положителен механичен прираст, но той е отчетен също с изкривяване, дължащо се на масовата смяна на документите за самоличност и свързаната с това пререгистрация.

Ето един пример за йезутско изказване - формално е вярно, фактически положителният прираст на Варна е 152 души, което съотнесено към населението на областта 500 000 е на практика 0 Фактически вярното е, че само в София има все още механичен прираст, където числото е 9600 души

Имай предвид също, че тези данни са по области, не по общини или градове, и само за София - столица, където областта=общината (зашото има само 1 община в тази област) всъщност говорят нещо за областния център.

Тоест от данните на НСИ за миграцията през 2010 се вижда, че само София като община (заедно с прилежащите села и градове по списъка ) продължава да расте механично за сметка на всички други общини и населении места в БГ (а може и не само за сметка на БГ, не съм гледала имиграцията), при това с около 10 000 души за 1 година.

Кокото до изкривяването, смяната на документите се отразява не в НСИ, а в ГРАО (настоящ и постоянен адрес). Там се вижда, че по постоянен адрес София е нарастнала с 24 000 през 2010 спрямо 2008, но по настоящ е намаляла с 4000, тоест там играе тази смяна на документите.

Със здраве и не търси под вола теле



Редактиран 2 път(и).Последна редакция на 2011-04-28 13:53 от Joan.

Quote
Joan

Quote
demograph
Единствено София и Варна имат през 2010 г. (все още!) положителен механичен прираст, но той е отчетен също с изкривяване, дължащо се на масовата смяна на документите за самоличност и свързаната с това пререгистрация.

Ето един пример за йезутско изказване - формално е вярно, фактически положителният прираст на Варна е 152 души, което съотнесено към населението на областта 500 000 е на практика 0 Фактически вярното е, че само в София има все още механичен прираст, където числото е 9600 души

Имай предвид също, че тези данни са по области, не по общини или градове, и само за София - столица, където областта=общината (зашото има само 1 община в тази област) всъщност говорят нещо за областния център.

Тоест от данните на НСИ за миграцията през 2010 се вижда, че само София като община (заедно с прилежащите села и градове по списъка ) продължава да расте механично за сметка на всички други общини и населении места в БГ (а може и не само за сметка на БГ, не съм гледала имиграцията), при това с около 10 000 души за 1 година.

Кокото до изкривяването, смяната на документите се отразява не в НСИ, а в ГРАО (настоящ и постоянен адрес). Там се вижда, че по постоянен адрес София е нарастнала с 24 000 през 2010 спрямо 2008, но по настоящ е намаляла с 4000, тоест там играе тази смяна на документите.

Със здраве и не търси под вола теле

Здравейте Joan,
радвам се, да Ви чуя отново.
Последните данни, които сравнявам, са за общините, а не за целите области. Поровете се в тях (дадох линкове) и ще видите, че това, което казвам за Пловдив е напълно вярно.
Сега ще имате възможност да се уверите още в края на 2011 в правотата на моята имотно-демографска хипотеза.

Quote
demograph

Здравейте Joan,
радвам се, да Ви чуя отново.
Последните данни, които сравнявам, са за общините, а не за целите области. Поровете се в тях (дадох линкове) и ще видите, че това, което казвам за Пловдив е напълно вярно.
Сега ще имате възможност да се уверите още в края на 2011 в правотата на моята имотно-демографска хипотеза.

Точно съм цитирала за какво говоря и кои данни гледах. София е единствената област, прии това об;аст=община, която расте механично през 2010 с около 10 000 души. Честно казано, съм малко изненадана от голямото число. Предишните години имам спомен за около 4-5 000 души. Възможно е заради кризата миграцията към София да се е ускорила.

За Пловдив си имам мнение, защото познавам града отлично, но нямам намерение да го излагам тук, тъй като не ми се спори безсмислено. Мога на лични да споделя нещо, ако имам време, тъй като с Вас все пак може да се дискутира. От време на време

Demograph,

Според данните на ГРАО, които се спрягат непрекъснато наред с тези на НСИ, при това като по-меродавни, населението на ГРАД Пловдив към края на март 2011 е 382 000 по постоянен и почти 370 000 по настоящ адрес.

Как това се съотнася към данните на НСИ от преброяването 332 000, да ми каже някой, дето по разбира от мен! *xxx*

Мисля, че тъчеш демографски лакърдии без надеждни данни

Мжеду другото, реших да сравнявам данните на ГРАО с тези от преброяването. За Пловдив и за Варна преброяването дава по 330 000, а ГРАО 370 000 (плодив) и 360 000 (варна) по настоящ адрес . Тоест и в двата следващи след София града има регистрирани, които не живеят там.

Доколкото виждам, София отново е единственият случай с обратната тенденция - ГРАО дава с 8 000 по-малко регистрирани по настоящ адрес от тези, които са декларирали пред НСИ, че живеят в София.