Вече разполагаме с допълнителни статистически данни и може да опитаме да оценим нивата на търсенето и предлагането на жилища в София към 01.02.2011 и да направим обоснована прогноза за състоянието на имотния пазар в града в близките години.
1 359 520 жители (от тях 1 156 637 пълнолетни и 202 883 ненавършили 18 години)
616384 жилища
531171 домакинства
Веднага се вижда, че в София към 01.02.2011 г. 85 213 жилища са празни. Тук под „празни” разбираме, че не са населени нито със собственици, нито с наематели. Не бива да забравяме, обаче, че не всички от тях се предлагат на пазара за продажба или отдаване под наем. Колко е действителният брой на предлаганите жилища? Тук за мен стои най-голямата неизвестна и оценката която бих дал би била доста произволна. Нека означим броя предлагани за продажба или отдаване под наем жилища с Р. Вижда се, че със сигурност към 01.02.2011 г.:
0 < P < 85 213.
Нека сега оценим размера на търсенето.
Очевидно нуждата от жилище се определя от броя на пълнолетните жители на София (1 156 637), тъй като лицата под 18 години живеят или заедно с поне един пълнолетен, или в институция за отглеждане.
Нека пресметнем средно колко пълнолетни живеят към 01.02. 2011 г. в едно обитаемо жилище:
1 156 637 / 531 171 = 2.18
Това е твърде много. Очевидно в София има голям брой хора, които живеят „по-нагъсто” отколкото биха желали. Но колко е техният брой?
Ако всички пълнолетни живееха отделно един от друг, то на всеки пълнолетен (независимо дали с него живеят лица под 18 г. или не) би било нужно едно жилище. Ако всички пълнолетни си имаха пълнолетен партньор, с който да живеят заедно, то на всеки 2 пълнолетни щеше да е нужно 1 жилище. Много пълнолетни, обаче, нямат партньор по различни причини. Какво тогава е отношението брой пълнолетни/ брой обитаеми жилища, при което нуждите на населението са НАПЪЛНО задоволени? Тази стойност е някъде около 1.8.
Тогава за да бъдат жилищните нужди на 1 156 637 пълнолетни софиянци напълно задоволени, те трябва да обитават 1 156 637 / 1.8 = 642 576 жилища.
Следователно нуждите на наличните към 01.02.2011 г. софиянци възлизат на 642 576 – 531 171 = 111 405 жилища.
Това търсене всъщност е доста надценено, защото е сметнато, при положение, че всички пълнолетни живеят сами или с партньор, но не с родители. Колкото и да са богати, обаче, едва ли всички лица навършили 18 г. ще напуснат незабавно дома на родителите си.
Ако предположим, че 1/3 от лицата на възраст 18-23 години в София ще живеят при родителите си, независимо, че разполагат с парите за покупка на жилище (или наемът не им е проблем), то обемът на търсенето намалява така: 111 405 – (около)16000 = (около) 95500 жилища (считам, че след като са останали при родителите си нямат постоянен партньор, с който да живеят). Приемам, че ВСИЧКИ пълнолетни извън тази възрастова група, ще живеят отделно от родителите си.
Нека означим това максимално възможно търсене с Tmax.
И така Tmax = 95500 жилища.
В горните разсъждения не включвам никакви оценки, основани на етническа принадлежност на населението.
Срещу това търсене стоят максимално 85 213 предлагани жилища (реалното предлагане е по-ниско). Ако приемем (произволно), че само половината празни жилища се предлагат на пазара (за продажба или под наем), то имаме предлагане от 85213/2 = 42 606 жилища (считам тази оценка за занижена, но правя реверанс към ъпърите във форума).
И така, имаме 95500 – 42600 = 52 900 – това е превишението на търсенето (теоретично максималното) над предлагането на жилища към 01.02.2011 година.
Очевидно потенциалното търсене е все още по-високо от наличното предлагане и пазара на жилища в София НЕ Е ПРЕСИТЕН.
Възможен ли е тогава взривообразен ръст на цените на имотите в момента? Теоретично да. Нека си представим, че изведнъж се случи икономическо чудо и от небето се изсипе „манна небесна” във вид на няколкостотин хиляди евро по банковите сметки на всички нуждаещи се. Тогава наличните предлагани жилища няма да са достатъчни за да задоволят търсенето и биха били възможни цени например от 3000 Евро на квадратен метър в Обеля-2. Тогава моята заклета опонентка Joan от този форум ще каже: „Къде ти е корелацията на цените с демографските фактори бе Демограф?! Не виждаш ли, че демографските фактори не влияят въобще?”.
Логиката, обаче, ни подсказва, че „манната небесна” няма да се изсипе по сметките, каквото и чудо да се случи с икономиката. Все пак теоретично погледнато, икономическите фактори все още могат да доминират над демографските.
При липса на миграция (навън и навътре), броят на пълнолетните граждани на столицата ще намалява в идните 2-3 години с около 6000 души годишно. Това води до допълнително годишно предлагане от около 6000/1.8 = 3333 жилища на вторичния пазар (всъщност броя жилища ще е по-голям, защото умират основно възрастни хора, където процентът на самотноживеещи е по висок).
Поради малобройността на набори 1994-2005, от настоящата година нататък механичният прираст на София ще стане отрицателен. Това ще доведе до загуба от поне около 9000 пълнолетни за периода 2011-2013. Тогава 9000/1.8= 5000 предлагани допълнително жилища на вторичния пазар.
Тогава към 31.12.2013 г.: 52900 – 10000 -5000=37900 –с толкова търсенето на жилища ще превишава предлагането, при НУЛА броя новопостроени жилища през този период. Не може да се прави линейна екстраполация за ситуацията в по-далечно бъдеще, защото демографската ситуация се влошава много бързо и се описва с доста сложна функция.
Горната оценка не изглежда толкова оптимистична за даунърите в този форум. Имайте предвид, обаче, че в това максимално търсене е включен много голям дял от социално-маргинализираното население (роми, алкохолици, наркомани, хора от социалното дъно), което никога няма да е в състояние да купи жилище (дори и с кредит при цени от 100 Евро на квадратен метър). А и аз приех, че само ½ от празните жилища се предлагат на пазара, което вероятно е далече от истината.
Ако приемем, че всички празни жилища се предлагат на пазара, то: 95500-85200=10300 жилища в недостиг. В този случай „точката на пречупване” се достига в началото на 2013 година.
Моментът, в който обемът на потенциалното търсене стане по-малък от този на предлагането е важен с това, че отвъд него ще бъде напълно невъзможна появата на нов балон на имотния пазар.
Разбира се, горните разсъждения са съвсем схематични. Те не отчитат наличието на едностайни, двустайни и т.н. жилища, за които има различно търсене в зависимост от демографската структура на населението и разглеждат пазарът на продажбите на жилища и този на наемите като единно цяло.
Постарах се с горния анализ да бъда максимално обективен и полезен за всички –даунъри и ъпъри. Надявам се и двата лагера да го оценят по достойнство. Моят призив към участниците във форума: Нека с вашата обединена помощ изясним картината. Помогнете ми да оценим:
1) Реалното предлагане на жилища.
2) Броят на новопостроените жилища за идните 2-3 години.
Тогава ще можем да разберем по-точно кога пазарът ще достигне „точката на пречупване”.
