Катастрофа на имотния пазар след 2012

Quote
demograph
Малка селска история:
За имотния пазар, числата от демографската статистика, живите и мъртвите хора....

demograph, виждам, че от време на време се мяркаш и понеже нямам време, а и желание да ровя из безсмислиците в този форум, кажи си прогнозата за цените след 2012. Ако вече си я казал някъде, моля за извинение, дай я пак.

Параметри от мен - следим БВП и цени по НСИ, ако след окт. 2012 цените В СОФИЯ падат с повече от 4 %, а БВП расте или е на 0, печелиш ти. Ако БВП пада, басът е невалиден. Въс всички други случаи печеля аз. Да припомня, идеята ти е, че състоянието на икономиката няма да определя вече цените след 2012, а аз казвам, че това е определящото и преди, и след 2012.

Със здраве! и дано доживеем да видим резултата от баса
П.С. За конкретния ти пост - може би е време да започнеш да пишеш художествени текстове Все пак темата ти тук е цените в София, а не на село.
Обезлюдяването на българското село не започва през 90-те, а много по-рано, през 1960-те, с политиката на тогавашната власт за индустриализация и урбанизация. Макар че тази тенденция (на урбанизация) е типична за всички развити общества, и за да остане аграрен сектор, цените се субсидират (поне в ЕС е така), а земеделието се интензифицира най-вече чрез химии и ГМО. ЕС е последният бастион срещу ГМО, засега. А заетите в аграрния секор са нищожно малко при тези условия.

Joan отдоло ще ти копирам какво е писал demographa за да не се ровиш !



Хайде да не си губя времето да правя регионални анализи за другите големи градове в България. Предлагам направо да сключим баса с Joan.

Аз твърдя, че демографските фактори ще имат преобладаващо влияние върху имотния пазар след Октомври 2012, а тя не е съгласна, защото до момента не е наблюдавала корелация на цените на имотите с демографски фактори.

Тя ще спечели ако:
1) Средните продажни цени на жилищата в област София (столица) намаляват с по-малко (а също ако не се променят или нарастват) от 3% на тримесечие, усреднено за 2 последователни тримесечия (за избягване на сезонни фактори) за периода Октомври 2012-Септември 2013 година НЕЗАВИСИМО ОТ ИКОНОМИЧЕСКАТА СИТУАЦИЯ В БЪЛГАРИЯ И СВЕТА.
2) Средните продажни цени на жилищата в област София (столица) намаляват с по-малко (а също ако не се променят или нарастват) от 6% на тримесечие, усреднено за 2 последователни тримесечия (за избягване на сезонни фактори) за периода Октомври 2013-Септември 2014 година НЕЗАВИСИМО ОТ ИКОНОМИЧЕСКАТА СИТУАЦИЯ В БЪЛГАРИЯ И СВЕТА.
3) Средните продажни цени на жилищата в област София (столица) на 31.10.2015 година са по-високи от 1/4 от настоящата им цена в български левове, сравнено с цените от Септември 2011. Имам предвид, че на 31.10.2015 година за парите давани сега за едно жилище ще могат да се купят поне 4 подобни жилища НЕЗАВИСИМО ОТ ИНФЛАЦИЯТА ПРЕЗ ВРЕМЕТО ДОТОГАВА.

Изключение се допуска само при:
1) Земетресение от над 5.5 по Рихтер в района на Софийското поле.
2) Разпадане на еврозоната с изчезване на еврото.
3) Падане на валутния борд в България.
Частично изключение се допуска при:
Разпадане на банковата система в България, подобно на това от 90-те години. В този случай прогнозата ми е невалидна за 6-те месеца, считано от началото на банковия разпад, но в сила за времето след това.

Аз ще спечеля автоматично, ако прогнозата ми описана в горните 3 точки бъде изпълнена, само ако също така за даден период от време след Октомври 2012 бъдат едновременно изпълнени условията:
1) Средните доходи на домакинствата в страната нарастват или не се променят, с инфлационна корекция (усреднено за 6 месеца).
2) Средната заплата в страната нараства или не се променя, с инфлационна корекция (усреднено за 6 месеца).
3) Лихвата по новоотпуснатите ипотечни и потребителски кредити намалява или не се променя (усреднено за 6 месеца).
4) Процентът на лошите и преструктурирани жилищни и потребителски кредити намалява или не се променя (разглежда се не броя, а паричния обем на кредитите) (усреднено за 6 месеца).
5) Броят на заетите лица в България нараства или не се променя (усреднено за 6 месеца).

Когато 5-те икономически условия не са изпълнени, а 3-те ценови условия са изпълнени, никой не печели баса.

Ако едно единствено от тези изброени условия не е изпълнено, мога да се считам за спечелил само при потвърждение от страна на Joan.

Joan, съгласна ли сте с така формулирания бас? Имате ли допълнителни условия, които искате да се включат или забележки към наличните условия?
Кои ще бъдат източниците, от които да черпим сведенията?




Добри условия ти дава според мен , приемаш ли баса?



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2011-11-16 09:52 от DonCorlleone.

Не приемам, защото условията така, както са поставени, изключват фактора икономическа ситуация, а това противоречи на моята теза. С него спорът беше дали икономическата ситуация влияе преобладаващо върху цените в София или демографската (макар че те двете също са взаимно свързани). Така че няма как да печеля или губя "независимо от икономическата ситуация", защото моето основно твърдение е, че цените на жилищата в София ЗАВИСЯТ ТОЧНО от икономическата ситуация.

Така че предлагам просто и ясно:

следим БВП и цени, и двете по НСИ,
ако след окт. 2012 цените В СОФИЯ падат с повече от 4 % (в две последоватлени тримесечия по данни на НСИ), а БВП расте или е на 0 (пак в 2 последователни тримесечия по данни на НСИ), печели демограф.
Ако БВП пада, басът е невалиден. Защото ако цените падат, (а те най-вероятно ще падат при падане на БВП), няма да е ясно дали е заради БВП или заради демография .
Въс всички други случаи печеля аз.

Да припомня, спорът произтече от идеята на демограф, че състоянието на икономиката няма да определя вече цените след 2012, а аз казвам, че това е определящото и преди, и след 2012. Така че при така поставена спорна теза икономическата ситуация като определящ факор за цените е основен спорен момент и трябва да участва в баса.

Доходи и безработица, както и кредитирането, са следствени показатели от БВП, затова е най-лесно да следим него - това е обобщаващ показател на икономчиеската ситуация и е най-лесен за ползване като индикатор за икономическото развитие.



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2011-11-16 10:11 от Joan.

Да поясня, спорът тръгна от измерената висока права корелация между БВП и цени на жилищата (без изключения, много висока), от една страна, и от друга - наличието за определени периоди на обратна корелация между демография (измерена с общ прираст на населението по НСИ) и цени на жилищата (за някои областни градове). Тоест, тезата на демограф бе, че наблюдаваните минали корелации ще се променят в бъдеще, като демографията стане определящ фактор за цените за сметка на икономиката. С което аз не съм съгласна и възникна спор и бас.

Демографията е като Господ. Забавя но не забравя.
а ти ако искаш следи корелациите

Quote
Joan
Не приемам, защото условията така, както са поставени, изключват фактора икономическа ситуация, а това противоречи на моята теза. С него спорът беше дали икономическата ситуация влияе преобладаващо върху цените в София или демографската (макар че те двете също са взаимно свързани). Така че няма как да печеля или губя "независимо от икономическата ситуация", защото моето основно твърдение е, че цените на жилищата в София ЗАВИСЯТ ТОЧНО от икономическата ситуация.

Така че предлагам просто и ясно:

следим БВП и цени, и двете по НСИ,
ако след окт. 2012 цените В СОФИЯ падат с повече от 4 % (в две последоватлени тримесечия по данни на НСИ), а БВП расте или е на 0 (пак в 2 последователни тримесечия по данни на НСИ), печели демограф.
Ако БВП пада, басът е невалиден. Защото ако цените падат, (а те най-вероятно ще падат при падане на БВП), няма да е ясно дали е заради БВП или заради демография .
Въс всички други случаи печеля аз.

Да припомня, спорът произтече от идеята на демограф, че състоянието на икономиката няма да определя вече цените след 2012, а аз казвам, че това е определящото и преди, и след 2012. Така че при така поставена спорна теза икономическата ситуация като определящ факор за цените е основен спорен момент и трябва да участва в баса.

Доходи и безработица, както и кредитирането, са следствени показатели от БВП, затова е най-лесно да следим него - това е обобщаващ показател на икономчиеската ситуация и е най-лесен за ползване като индикатор за икономическото развитие.

Здравей Joan,

радвам се, че се обади!

Приветствам идеята да използваме БВП за измерител - това много опростява нещата.
Два уточняващи въпроса:
1) Ще отчитаме спада на БВП спрямо предходното тримесечие или на годишна база?
2) Интересува ни общия БВП или този на глава от населението?

Предлагам следните условия на баса:
1) Ако БВП пада и цените на жилищата падат - не е ясно кой фактор доминира - НИКОЙ НЕ ПЕЧЕЛИ баса.
2) Ако БВП пада и цените нарастват - И ДВАМАТА ГУБИМ - явно трети фактор доминира.
3) Ако БВП расте, а цените падат, но с по-малко от 3% на тримесечие до 30.09.2013 и по-малко от 6% на тримесечие за периода 01.10.2013 - 31.12.2015 - АЗ ГУБЯ, но ТИ НЕ ПЕЧЕЛИШ, защото няма растеж на цените с растежа на БВП.
4) Ако БВП расте, а цените падат с повече от 3% на тримесечие до 30.09.2013 и с повече от 6% на тримесечие за периода 01.10.2013 - 31.12.2015 - АЗ ПЕЧЕЛЯ.

Печалбата или загубата на баса не е еднократен акт, а се отнася за всяко отделно тримесечие в периода 01.10.2012 - 31.12.2015 - това са 13 тримесечия. Ако загубя в повече от 2 от тези 13 тримесечия - считаме, че ГУБЯ ЦЕЛИЯ БАС.

Източник ще ни бъде НСИ.

Нека уточним, какво ще правим при:

1) Земетресение от над 5.5 по Рихтер в района на Софийското поле.
2) Разпадане на еврозоната с изчезване на еврото.
3) Падане на валутния борд в България.
4)Разпадане на банковата система в България

Очаквам мнението ти.

Забравих: Спада или ръста за тримесечие, се получава средно за две последователни тримесечия. Например първото тримесечие спада е 2%, второто 4% - считаме, че спада е средно 3%.

Това е нужно, за да намалим влиянието на случайните и сезонни фактори.

demograph доста амбициозно предположение. Ако се случи това значи ~ 460 евро/кв.м. в края на 2015 при минимален спад от 3% на тримесечие. Ще видим ако сме живи и здрави какво ще се случи. Ако е така такива като мен ще са загубили с избързването за покупка.

Все пак не видях никъде да споменавате инфлацията, а тя е също много важна и от нея може да зависи и цената. Ако почнат да се печатат пари за справяне с кризата и инфлацията скочи лавиноообразно, сметката ще излезе доста крива. Успех ще следя темата от време на време.

Quote
demograph

Нека уточним, какво ще правим при:

1) Земетресение от над 5.5 по Рихтер в района на Софийското поле.
2) Разпадане на еврозоната с изчезване на еврото.
3) Падане на валутния борд в България.
4)Разпадане на банковата система в България

Очаквам мнението ти.

5) Масов мор по добитъка, чума, холера и едра шарка в едно, изчезване на пчелите и избухване на слънцето.

Покъртително!