Катастрофа на имотния пазар след 2012

Quote
Imotenbalon
Някой предсказания взеха да се сбъдват :

Алма Матер търси 629 първокурсници, обяви четвърто класиране

[dnes.dir.bg]

Да imotenbalon, това е най-лошата проява на демографската криза. И през следващите 4 години ситуацията драстично ще се влошава. Много специалности ще бъдат закрити поради липса на студенти, преподавателите ще бъдат съкратени и традицията в много области на знанието ще бъде прекъсната завинаги (особено в областта на естествените и техническите науки – а те са най-важни за нашата икономическа сила в бъдеще).
Страхувам се, че в резултат на този процес България ще се превърне в класическа „бананова” страна от Третия свят – бедна, с нискоквалифицирана трудова сила и без образователни традиции. Скоро България едва ли ще може да подготвя дори учители в области като физика, химия, математика, нито пък инженери. Падението ще е пълно и май безвъзвратно!
На кого му пука за сриващия се имотен пазар на този фон!

Някъде към 2 месеца не влизах във форума, но помня, че имам ангажимент да коментирам окончателните резултати от преброяването, а после да сключим бас с Joan за събитията след Октомври 2012.

Спомняте ли си, че когато започнах настоящата демографско-имотна тема във форума (преди много месеци), основен демографски аргумент на моите опоненти беше, че България (като член на ЕС) ще привлече много имигранти. Опонентите ми говореха за масите хора, които щели да дойдат от Китай (най-вече), Русия, Украйна, Молдова, Македония и разните разтърсвани от размирици и бедност страни от Близкия и Среден Изток и Африка. Нека сега сравним окончателните резултати от Преброяване 2011 с тези от текущата статистика за края на 2009 г., които тогава коментирах.

Общо чужденци:
36 723 души (от преброяване 2011)
69 423 души (текуща статистика 31.12.2009)

Общо азиатци:
8403 души (от преброяване 2011)
9888 души (текуща статистика 31.12.2009)

Сред азиатците:
Китайци:
749 души (от преброяване 2011)
2011 души (текуща статистика 31.12.2009)

Виетнамци:
473 души (от преброяване 2011)
1040 души (текуща статистика 31.12.2009)

Африканци:
429 души (от преброяване 2011) – тук влизат не само черни африканци, но и гражданите на такива арабски страни, с които отдавна имаме връзки като Египет, Алжир, Тунис, Мароко, Либия, Судан.
651 души (текуща статистика 31.12.2009)

Общо европейци:
26857 души (от преброяване 2011)
49379 души (текуща статистика 31.12.2009)

Сред тях от ЕС:
8444 души (от преброяване 2011)
6948 души (текуща статистика 31.12.2009)

Сред тези от ЕС:

Англичани:
2605 души (от преброяване 2011)
304 души (текуща статистика 31.12.2009)

Ирландци:
78 души (от преброяване 2011)
23 души (текуща статистика 31.12.2009)

Европейци извън ЕС:
18 413 души (от преброяване 2011)
42431 души (текуща статистика 31.12.2009)

Сред които:
Руснаци:
11991 души (от преброяване 2011)
21 483 души (текуща статистика 31.12.2009)

Украинци:
3064 души (от преброяване 2011)
5514 души (текуща статистика 31.12.2009)

Македонци:
1091 души (от преброяване 2011)
5507 души (текуща статистика 31.12.2009)

Молдовци:
893 души (от преброяване 2011)
2403 души (текуща статистика 31.12.2009)

Сърби:
569 души (от преброяване 2011)
593 души (текуща статистика 31.12.2009)


Какви са изводите?
1) Наблюдава се драстично намаление на общия брой на чужденците в България, най-вече за сметка на европейци извън ЕС.
2) Най-силно намалява броя на руснаците, македонците, украинците, молдовците, но също така на китайците и виетнамците.
3) Намалението на македонците, молдовците и украинците може да бъде обяснено с две причини:
- кампанията за даване на българско гражданство на бившия министър Божидар Димитров (много от живеещите на територията на България граждани от тези страни вече не се броят за чужденци)
- отлив към по-богати страни от ЕС
4) Увеличение се наблюдава единствено в броя на живеещите в България англичани и ирландци. Оказва се, че едва сега българската статистика регистрира истинският брой на заселилите се основно в селските райони на страната англичани и ирландци от времето на имотната лудост.

Генерален извод:
В близко бъдеще не е възможно заселването на чужденци в България да се превърне в статистически значим фактор на нашия жилищен пазар. Явно покупката от чужденци влияе единствено на пазара на ваканционни имоти в няколко ограничени района на страната.

След като показахме, че чужденците не могат да влияят значимо на пазара на жилища в некурортните градове на страната, нека разгледаме влиянието на останалите демографски фактори.

Ето разпределението на населението в България по възраст:
Общо: 7 364 570 души
0-4 години: 343 163 души
5-9 години: 316 643 души
10-14 години: 315 466 души
15-19 години: 377 585 души
20-24 години: 488 807 души
25-29 години: 491 088 души
30-34 години: 533 945 души
35-39 години: 545 332 души
40-44 години: 513 814 души
45-49 години: 495 672 души
50-54 години: 516 851 души
55-59 години: 523 827 души
60-64 години: 540 980 души
65-69 години: 415 431 души
70-74 години: 345 327 души
75-79 години: 301 851 души
80-84 години: 191 309 души
85+ години: 107 479 души.

Забелязва се, че съществуват три максимума в разпределението на населението по възраст, намиращи се съответно във възрастовите интервали 0-4 години, 30-39 години и 55-64 години. Първият максимум (при 0-4 години) е слабо изразен – дължи се на демографския мини-бум от 2007-2009 година – следствие от струпването на население в горния интервал на детеродната възраст (25-39 години). За последните повече от 15 години раждаемостта през 2009 г. беше рекордна и както виждате от таблицата – няма изгледи да се повтори в обозримо бъдеще, защото броят на потенциалните майки пада бързо.

Вторият и третият максимум са силно изразени и са разделени от един сравнително „плитък” минимум. Както говорих много пъти по-нагоре в тази тема, именно наличието на този втори максимум (сега разположен в интервала 30-39 години) направи ВЪЗМОЖЕН ръстът на цените на имотите 2005-2008 година. Повечето от нуждаещите се от тази група хора вече закупиха под една или друга форма жилища, но някаква част от най-бедните продължават да участват на пазара (като потенциални купувачи), като формират заедно с по-младите възрастови групи от интервала 18-29 години сигурно поне 95% от настоящето търсене. Както се вижда, от демографска гледна точка бъдещето на пазара на жилища в България е повече от мрачно и промените настъпват много бързо.

При ниската продължителност на живота в България, е лесно да се разбере ролята на третия максимум (55-64 години) върху бъдещето на имотния пазар – в идните години смъртността ще се повишава и много стари жилища ще излизат на вторичния имотен пазар, продавани от наследниците на предишните им обитатели.

Обърнете внимание и на влиянието на малкият брой млади хора върху миграцията: все по-малко хора ще сменят своето местожителство вътре в страната. Числеността на населението в големите градове като София, Пловдив, Варна, Бургас бързо ще започне да намалява с пресъхването на миграционните „резервоари”, снабдяващи ги с младо и активно население.

Ситуацията в София:

Разпределение на населението в София по възраст:
[censusresults.nsi.bg]

Общо: 1 291 591 души
0-4 години: 62 502 души
5-9 години: 50 147 души
10-14 години: 46 591 души
15-19 години: 61 170 души
20-24 години: 118 844 души
25-29 години: 106 900 души
30-34 години: 115 511 души
35-39 години: 109 012 души
40-44 години: 89 729 души
45-49 години: 77 492 души
50-54 години: 81 043 души
55-59 години: 85 868 души
60-64 години: 85 154 души
65-69 години: 60 561 души
70-74 години: 47 295 души
75-79 години: 42 054 души
80-84 години: 31 374 души
85+ години: 20 344 души.

Разпределението на населението на София по възрасти е много подобно на това на България, но с две съществени разлики:
1) Максимумът на население в интервала 30-39 години е по-силно изразен за София, в сравнение с този при 55-64 години.
2) В разпределението на населението за София има още един максимум – при 20-24 години, който се дължи на ролята на София като университетски център.

Забелязва се, че след завършване на обучението си една значителна част от студентите напускат София.

Вижте, кои възрастови групи са участвали в миграцията през изминалия 10 годишен период:
[censusresults.nsi.bg]

Както виждате предстоящото рязко падане на броя на студентите/миграцията от догодина (Октомври 2012), неизбежно ще доведе до спадане броя на наемателите в София. Именно затова поставям началото на моята прогноза тогава.
Положението ще се влошава всеки следващ Октомври до 2015, защото много наематели ще напускат града, а все по-малко ще ги заместват.
Очаквам тази криза на пазара на наеми скоро след това да се прехвърли и при продажбите на жилища.

Положението ще се влошава и от увеличаващото се предлагане на жилища на вторичния пазар в резултат на нарастващата по демографски причини смъртност.

Поради спецификата на явлението – рязко намаляване на броя на най-младите участници на имотния пазар, най-сериозно ще пострада пазара на маломерни жилища.

Миграционният баланс на София от 2012 (включително) нататък ще стане отрицателен. Естественият прираст също ще бъде отрицателен. Следователно от 2012 година населението на София ще започне да намалява, и то с ускорение.

На всичкото отгоре, забелязвам раздвижване в строителството в София в последните месеци – довършват се доста изоставени преди сгради. Не мога да оценя количествено този фактор, но и той определено ще има влияние върху пазара.

Моето очакване е КЪМ СЕПТЕМВРИ-ОКТОМВРИ 2015 година средните продажни цени на жилища в София да бъдат 1/5 ОТ СЕГАШНИТЕ (апартамент, който сега струва 40000 Евро ще се продава за 8000 Евро). Предполагам, че основната част от този спад в цените ще се реализира през 2014 година.

Добави и това, че излизането на САЩ-ЕС от Кризата (когато и да се случи) ще доведе до значителна имигрантска вълна от Бг.

Хайде да не си губя времето да правя регионални анализи за другите големи градове в България. Предлагам направо да сключим баса с Joan.

Аз твърдя, че демографските фактори ще имат преобладаващо влияние върху имотния пазар след Октомври 2012, а тя не е съгласна, защото до момента не е наблюдавала корелация на цените на имотите с демографски фактори.

Тя ще спечели ако:
1) Средните продажни цени на жилищата в област София (столица) намаляват с по-малко (а също ако не се променят или нарастват) от 3% на тримесечие, усреднено за 2 последователни тримесечия (за избягване на сезонни фактори) за периода Октомври 2012-Септември 2013 година НЕЗАВИСИМО ОТ ИКОНОМИЧЕСКАТА СИТУАЦИЯ В БЪЛГАРИЯ И СВЕТА.
2) Средните продажни цени на жилищата в област София (столица) намаляват с по-малко (а също ако не се променят или нарастват) от 6% на тримесечие, усреднено за 2 последователни тримесечия (за избягване на сезонни фактори) за периода Октомври 2013-Септември 2014 година НЕЗАВИСИМО ОТ ИКОНОМИЧЕСКАТА СИТУАЦИЯ В БЪЛГАРИЯ И СВЕТА.
3) Средните продажни цени на жилищата в област София (столица) на 31.10.2015 година са по-високи от 1/4 от настоящата им цена в български левове, сравнено с цените от Септември 2011. Имам предвид, че на 31.10.2015 година за парите давани сега за едно жилище ще могат да се купят поне 4 подобни жилища НЕЗАВИСИМО ОТ ИНФЛАЦИЯТА ПРЕЗ ВРЕМЕТО ДОТОГАВА.

Изключение се допуска само при:
1) Земетресение от над 5.5 по Рихтер в района на Софийското поле.
2) Разпадане на еврозоната с изчезване на еврото.
3) Падане на валутния борд в България.
Частично изключение се допуска при:
Разпадане на банковата система в България, подобно на това от 90-те години. В този случай прогнозата ми е невалидна за 6-те месеца, считано от началото на банковия разпад, но в сила за времето след това.

Аз ще спечеля автоматично, ако прогнозата ми описана в горните 3 точки бъде изпълнена, само ако също така за даден период от време след Октомври 2012 бъдат едновременно изпълнени условията:
1) Средните доходи на домакинствата в страната нарастват или не се променят, с инфлационна корекция (усреднено за 6 месеца).
2) Средната заплата в страната нараства или не се променя, с инфлационна корекция (усреднено за 6 месеца).
3) Лихвата по новоотпуснатите ипотечни и потребителски кредити намалява или не се променя (усреднено за 6 месеца).
4) Процентът на лошите и преструктурирани жилищни и потребителски кредити намалява или не се променя (разглежда се не броя, а паричния обем на кредитите) (усреднено за 6 месеца).
5) Броят на заетите лица в България нараства или не се променя (усреднено за 6 месеца).

Когато 5-те икономически условия не са изпълнени, а 3-те ценови условия са изпълнени, никой не печели баса.

Ако едно единствено от тези изброени условия не е изпълнено, мога да се считам за спечелил само при потвърждение от страна на Joan.

Joan, съгласна ли сте с така формулирания бас? Имате ли допълнителни условия, които искате да се включат или забележки към наличните условия?
Кои ще бъдат източниците, от които да черпим сведенията?

Демографе,ти им разби детската психика..

Quote
kalashnikof
Демографе,ти им разби детската психика..

Ми, не се стряскай, ако тази наука можеше да "отгатва" бъдещето, отдавна да сме изчезнали като вид.

Quote
камелия

Quote
kalashnikof
Демографе,ти им разби детската психика..

Ми, не се стряскай, ако тази наука можеше да "отгатва" бъдещето, отдавна да сме изчезнали като вид.

Нема да се пуашиш Ками - ти отдавна си изчезнала. Очевадно е...

Quote
1.9

Нема да се пуашиш Ками - ти отдавна си изчезнала. Очевадно е...

Ха, слепецът говори за очевадност! :]