Есента на 2008г. кризата се настани и в България.С това цените на имотите се понижиха,а по-късно и сринаха.Кой губи в момента от тази ситуация?Банките;онези,които искат да продават имота си;брокерите;строителните компании;и накрая-самото правителство...Строителството и чуждите инвестиции бяха двигателят на ик.растеж.От този момент нататък гореизброените започнаха да заливат медиите с псевдоинформации как,видите ли,сега бил моментът да се купи имот.Анализът има за цел да представи една дузина ОБЕКТИВНИ ИКОНОМИЧЕСКИ КРИТЕРИИ /а не емоционално-меркантилни манипулации/,на база на които стъпва ценообразуването на имотите в страната.
1.Внос-износ.Ръстът на износа последните пет месеца е средно около 13 %.Веднага всички гракнаха,че “сега е момента да се купи имот”.Истината е,че тези 13% са на база супер кризисната 2009г.,когато сривът в износа бе многократно по-висок.
2.Съотношението цена на имот/доход на населението.Действително през 2008г. съотношението достигна 9,5 докато през 2009г. падна до 7,8.Горепосочените губещи обаче спестяват важна подробност.Имат се в предвид не офертните,а крайните продажни цени при определяне на показателя....Постоянно се тръби,че цените на имотите падат.Ст-роителните компании злоупотребяват с тази информация и предлагат за продан имоти,
чиято цена не е мръднала и с лев.Само че непредубедения клиент няма как да знае,че последните 2 години офертната цена не е мръднала и си мисли,че удря десетката,купувайки...
3.Условия за отпускане на ипотечен кредит.За да има трайно оживление на имотния пазар лихвата трябва да падне до около 8 %,а ГПР-9%.В момента ГПР е ...11%.Една от банките пък иска по потребителски кредит за 6 години да и се върне двойно повече.Смех...Истината е,че в момента ЕДВА 8% ОТ ОБЩИЯ ОБЕМ КРЕДИТИ СА ИПОТЕЧНИ.НА ПРАКТИКА ИПОТЕЧНИЯ ПАЗАР Е ЗАМРЪЗНАЛ.За справка-в Букурещ за една година апартаментите са ПАДНАЛИ С 50% И ПРОДЪЛЖАВАТ ДА ПАДАТ.
4.Безработица.През 2005г. нивото `и бе 10%. В успешната 2008г. незаетите бяха едва 5,6%.В момента безработицата е 9,5%,есента отново ще надскочи 10%.Следователно-2013-2014г.ще стигнем нивата на безработица от 2008г.
5.Ръст на БВП.За последното тримесечие е - –1,5%.И това при положение,че за база се ползва суперкризисната 2009г...На 8 септеври се очаква НСИ ОФИЦИАЛНО ДА ОПОВЕСТИ,ЧЕ В КРАЯ НА ГОДИНАТА СТРАНАТА ЩЕ ИЗЛЕЗЕ ОТ РЕЦЕСИЯТА.
Истината е,че продукцията на индустрията нараства,но нейния обем формира само 1/3 ОТ БВП.Освен това когато една държава излезе от рецесия следват няколко години мъчително възстановяване.Новината ще бъде оповестена така,сякаш вече сме излезли от кризата.Нищо подобно.
6.Увеличаване на лошите кредити-вече са 15% и продължават да нарастват.И как така хората все по-трудно си погасяват задълженията,пък от различни агенции за имоти ни убеждават,че българинът отново започнал да купува имоти?Нима банките продължават да отпускат кредити,при положение,че все по-трудно се погасяват?СМЕХ...
7.BGREIT-борсов показател за цените на имотите.Показателят се срива от есента на 2008г и не му се вижда края.Защо смятам,че именно имотът,който съм харесал ще стабилизира цената си и единствен ще започне да поскъпва?
8.Търсене-предлагане.Основен пазарен принцип.В момента предлагането надвишава търсенето десетки пъти.Защо ли?
9.Откъде правителството ще намери пари за компенсиране на 2 млрд.бюджетна дупка?
В случай,че изтеглим заем от МВФ излизането от кризата ще се отложи с няколко години.
10.ОЛП.Рекордно нисък в България,САЩ,Великобритания,ЕС като цяло. В момента у нас е 0,17.Преди кризата бе почти 4%.Ниския ОЛП говори за огромни икономически трудности.
11.Ситуацията в останалия свят.В САЩ безработицата е рекордна за последните 10 години и продължава да расте дори през лятото.В Китай назрява имотен балон.ЕС в края на годината ще отчете плах 1% ръст.Опасността от повтаряне на рецесията обаче все още не е избегната.
12.Зимата е традиционно слаб сезон.Следователно в следващите минимум 6-8 месеца цените ще падат,а след това ще се стабилизират.
13.За 2008г. са сключени около 300 хил. сделки.За 2009г-200 000.Прогнозите за тази са сделките да са около 170 000.Защо ли?
15.Обем на чуждестранните инвестиции.През кризисната 2009г чужд.инвестиции в Б-я са били 1,2млрд. евро.За първите пет месеца на тази са...100 милиона.Нима дребен инвеститор като мен разбира повече от мегакомпаниите,неинвестиращи в момента?
Ще спра дотук.15 икономически аргумента да НЕ купувам имот в момента формират следния извод:България ще достигне дъното и ще започне да изплува първото тримесечие на 2011г.Към това се добавят 5-6 месеца период на съживяване на разл.икономически процеси /да се усети по джоба на българина/.Излиза,че в късната есен на 2011г. цените на имотите ще дъстигнат дъното.Но всичко това при условие,че България НЕ ИЗТЕГЛИ КРЕДИТ ОТ МВФ ИЛИ СБ...
15.08.2010г.
