Опит за субективен анализ на имотния пазар (за не толкова големи разбирачи)

Чимиджимичамиджоми Написал:
-------------------------------------------------------

> Чак сега видях въпроса ти. Ами кво да ти кажа,
> водя се от разделението, което са наложили
> АНИ-тата. Според тях Оборище е до канала. Според
> същите източници в Идеален център се включва и
> Римска стена, а ул.Капитан Андреев е в Лозенец.
> Съгласен съм, че понятията Център и Идеален Център
> са доста неясни, особено второто. Използвал въм
> го, защото според горното деление, Център обхваща
> всичко до Сливница!!! Абсурд е да се ангажирам с
> каквато и да е прогноза за цени, да речем, около
> Женския пазар. Това си е чисто "експертно
> самоубийство"

Значи - тогава не видях прогноза за Лозенец

В Идеалния център (по твоето определение) почти няма новопостроени жилищни сгради, а парцелите съвсем са кът - там да прогнозраш цени на ново е абсурд, защото там просто няма пазар. Оборище е по-популяно като "Докт. Паметник" и там освен Прошковата фабрика пак не виждам къде виждам място за ново. Ако зилезе някой парцел и проект, то той е просто уникален и цената му за мен е извън статиститака.

Колкото до Лозенец - не го видях в прогнозата ти изобщо. От друга страна - Римската стена е на горе-долу на същото разстояние от Евлоги Георгиев (границата на центъра), отколкото е Капитан Андреев - как стана едното да е в Център, а другото - в Лозенец, не ми е много ясно. Така или иначе, от канала (Евлоги Георгиев) на юг е Лозенец - Долен Лозенец, до Джеймс Баучър (по хардлайнерите казват, до Свети Наум). Него къде го смяташ в прогнозите си?

Joan, чети малко по-внимателно!!!

Чимиджимичамиджоми написа: В допълнение към прогнозните цени:
Едно от местата за което имам сериозни съмнения както за цените, така и посоката в която ще се развие пазара там, е Лозенец. Този експеримент на постсоциалистическото строителство, който прилича на нещо, което котката е донесла тайно в къщи, непрекъснато ме изненадва. Ако питате мен, не бих си купил и курник там, ма май съм от малцинството.


Joan написа: Мислех те за сериозен човек - да ми цитираш Стандарт, който цитира някакъв експерт от БГ, който казва, че S&P може и да свалят рейтинга на БГ. Несериозно е, а аз мога да ти изровя поне 5 статии от Стандарт от преди 2-3 години, които са убийствено глупави.


Сега по този въпрос: Когато чета един анализ, не гледам името на човека, който го е написал, а инстситуцията, която седи зад него. Ако писача е независим експерт, чак тогава гледам името!!! След като видя кой стои зад името, започвам да мисля каква файда има самата институция от този анализ. Райфайзен Кепитъл Мениджмън е част от сериозна институция. Нали не мислиш, че този анализатор е писал сам, без да се консултира с "върха". Тепърва започвам аз да анализирам какво и защо е искал да каже Райфайзен с това.
Не забравяй едно: ЕДНА ЛЪЖА, ПОВТОРЕНА ХИЛЯДА ПЪТИ СЕ ПРЕВРЪЩА В ИСТИНА.
Дори да няма никакви индикации за криза (а аз мисля, че има, и то сериозни - най-малкото пишеш в инвестора, виж там какво става) една масирана кампания може да направи доста в тази насока

Чими,

Ами четох, нали това ти казвяам - нямаш прогноза за Лозенец, а и понятието "Лозенец" очевидно е доста разтегливо Така или иначе, ако Римската стена е "Идеален център", да приема ли, че Лозенец до Св. Наум ще се движи според теб заедно с Яворов и Док. градина?

И не видях къде си сложил Иван Вазов.

Ами да - и не виждам кой има интерес от тази кампания освен опозицята, която иска да седне на трапезата, че вече отдавна я избутаха

А, не - и името на медията е интересно И кой стои зад нея

Но абстрахирайки се от горното, Стандарт не е сериозна медия. Има и сериозни медии в БГ (малкко, но ги има), което не значи, че не са и те проводници на влияния - но поне го правят по-изискано

Иван Вазов аз си го харесвам. Да, бих го сложил към Център и Яворов.

Колкото до анализа, той се появи в доста медии, включително БТВ и Нова. Колкото до Стандарт, той просто е пуснал статията - не се позовавам на тежастта му като медия.

Чимиджимичамиджоми Написал:
-------------------------------------------------------
> Joan написа: Чими, направо ме хвърли в оркестъра с
> твоя пост за Лозенец, честно! Подскачам и не мога
> да си гледам работата - къде е това в Лозенец, бе
> човек!
> Кемпински.
>
> Joan написа: Не, освен в случай на обща
> икономическа криза.
> Я виж това:
>

Хе, ето и какво е казал въпросният Мартин Маринов според друга медия:

[pazari.dnevnik.bg]


RSS емисия за новините от пазари
Начало Новини "Райфайзен кепитъл мениджмънт": България ще бъде по-силно засегната от икономическото забавяне в еврозоната

07 септември, 20:46

От страните в региона България и Румъния ще бъдат най-силно засегнати от забавяне в еврозоната, чийто ефект върху икономиките в Източна Европа е неизбежен. Това коментира Мартин Маринов, фонд мениджър в отдела "Фиксирана доходност" на австрийското управляващо дружество "Райфайзен кепитъл мениджмънт" (РКМ) при представяне на очакванията на компанията за развитието на световните и регионалните пазари.

Анализаторите от РКМ не са оптимистични за икономиките в Централна и Източна Европа и очакват леко забавяне в краткосрочен план от шест до 12 месеца. Над една година обаче според тях продължаващият процес на конвергенция на страните от региона към развита Европа ще има положителен икономически ефект.

.........................................

Темповете на растеж в ЦИЕ трудно могат да се задържат при отслабването на еврозоната, но негативният ефект ще е най-осезаем в страни като България и Румъния. Негативното настроение на инвеститорите към България е в резултат на високия външнотърговски дефицит и несигурния поток на преките чуждестранни инвестиции в страната, коментира Маринов. Той не изключи и понижаване на кредитния рейтинг на страната, но според него валутният борд едва ли ще бъде засегнат.

Въпреки това според анализаторите в средата на тази година инфлацията в региона достигна пикови нива и може да се очаква успокояване на ръста на цените заради добрата реколта, спада в цените на петрола и понижението на ръста на възнагражденията.

.................."

Да ти прилича на прогноза за обща икономическа криза?

И не ти ли се струва, че Стандарт са го казало мааааалко по друг начин "Причината е очакваното слабо представяне на икономиката ни. Заради прогнозирания спад в ръстовете на икономиките от региона анализаторите очакват слабо представяне и за България. " Какво значи "слабо представяне" и има ли "лека" разлика между него и "леко забавяне"? И правиш ли разлика между "спад в ръста на показателя" и "спад на показателя"?

Аман от медии!

Чимиджимичамиджоми Написал:
-------------------------------------------------------
> Иван Вазов аз си го харесвам. Да, бих го сложил
> към Център и Яворов.
>
> Колкото до анализа, той се появи в доста медии,
> включително БТВ и Нова. Колкото до Стандарт, той
> просто е пуснал статията - не се позовавам на
> тежастта му като медия.

Както виждаш, анализът и прогнозата на Райфайзен не е цитирана, а е интерпретирана от Стандарт - според това как им изнася Така че тежестта му като медия е от първостепенно значение в случая. Подозирам, че ефектът е търсен

А, и виж голямото заглавие в Стандарт - "Икономисти: Свалят рейтинга на България" - да виждаш съдържанието да отговаря на това заглавие?

За куриоз ще ти постна заглавие на Стандарт от 2006 - "Спука се балонът с кредитите
Лошите заеми се увеличиха пет пъти, богаташи разпродават вилите си...

Кредитите се оказаха голяма хапка за много българи и те закъсаха с погасителните вноски. Необслужваните заеми за жилища са се увеличили над 5 пъти за първите девет месеца на 2006 г."

това е статия-пример за тълкуване на темпове на нарастване

[paper.standartnews.com]

Ами да се върнем на прогнозата ти - според мен в първия ти сегмент изобщо можеш да зачеркнеш "ново с парко" и "ново без парко място" - там такова предлагане ня практика няма. Дори и в Иван Вазов и Долен Лозенец вече не останаха терени за застрояване, за да ги прогнозираш като цени, да не говорим за Център.

Съгласен ли си с горното и ако да, това променя ли прогнозата ти за другите два вида от този сегмент?



Редактиран 2 път(и).Последна редакция на 2008-09-08 12:02 от Joan.

Дай да уточним малко терминологията. Когато говоря за "ново строителство" използвам терминологията, която са въвели АНИ-тата. Използвам я не защото е точна - напротив, по-сбъркано нещо отдавна не съм виждал, а защото е популярна. Та като казвам ново имам предвид следкомунистическо - по-скоро те това имат предвид. Не ми опонирай, предварително СЪМ СЪГЛАСЕН С ВСИЧКО, С КОЕТО ЩЕ ОПЛЮЕШ ТОВА ДЕЛЕНИЕ. Просто то се е наложило, включително и сред участниците на пазара. Отвори обявите и ще видиш: "Ново строителство 1991 година". Интересното в случая е, че не само продавачите си вярват, но и купувачите се връзват :} И по неизвестна за мен логика продават боклуците, строени в дивия капитализъм, без грам контрол, на по-високи цени от качествено соц строителство.



Редактиран 2 път(и).Последна редакция на 2008-09-08 12:21 от Чимиджимичамиджоми.

Няма да оплювам нищо, терминологията на АНИ не я ползвам, откакто разбрах, че според нея ул. Сребърна е в Лозенец.

Мисля, че Изток въпреки сравнителната си отдалеченост от центъра, е по-скоро в първата категория. И да сложиш Изток (район на посолства и резиденции) заедно с Дианабад и Редута, е малко пресилено.

Суха река и Хаджи Димитър пък са напълно съпоставими.

Изток се превръща в нещо от сорта на Стрелбище - свръхзастроено без ясна концепция с лоша инфраструктура, т.е. подобие на южните квартали. Добре де, да кажем, че Изток и Лозенец замат по-особено място - някъде между първата и втората група. Ако нещо не си е на мястото тук, това са Редута и Дианабад. При тях обаче има потенциал, нещо, което няма почти нито един от останалите, затова и съм ги сложил в този кюп. Проекта за гара "Пионер" ще изстреля Дианата доста напред. Редута в по-голямата си част е разкошно място, но с лоши транспорти връзки - това е поправимо.

За Хаджи Димитър сигурно си права и ако кажеш веднага ще се коригирам. Това за мен си е "тъмна Индия". От последния път, когато съм бил там, сигурно са минали шест-седем години. Въобще последните две групи съм ги правил на гола статистика, кото съм екстрапулирал сегашните цени, даже и както виждаш последната съм се отказал да я анализирам.

Цялата работа с класациите е доста условна - в Изток има местенца, които нямат нищо общо с твоето описание , даже по-скоро другото (свръхзастрояване и пр.) е изключението.

Лозенец пък е още по-шарен и още по-трудно може да бъде разглеждан "общо" - Римската стена е едно, на Кошарите - друго.

Редута е хубаво място, но не виждам как е поправимо това с транспортните връзки. Ами Гео Милев?

Аз по-скоро бих заложила на местата, където ще има метро - няма друг начин за оправяне на транспортните връзки в София.

Колкото до Хаджи Димитър - ами той е на 20 мин пеш до Александър Невски. А има и още къщички и зеленина, и парцели за строене - за мен е съпоставим със Западен парк (не само със Суха река) - като с еима предвид, че и на двете места има наблизо махали. Минус са му самолетите, но те са минус навсякъде наоколо - и в Подуене, и в Суха река.