Много интересни разсъждения на Чими(извинявам се за фамилиарниченето, но не мога да го изпиша цялото). Не мога да отрека нестандартност и оригиналност при подхода(качества които винаги са ме впечатлявали). С някои изводи не съм съгласен.
Веднага ще подчертая, че не съм специалист в НИ, не се занимавам с това, просто ще споделя някои наблюдения(дискусията събуди твърде много мисли у мене). Веднага казвам, че не мога да преценя нагоре или надолу ще тръгнат цените на имотите, макар че това ме засяга.
Ако условно използвам класификацията на имотите според Чими, имам апартаменти(в съсобсетвеност) в „Южни квартали”, „Люлин (останалото), Младост 3 и 4, Овча купел 2...”, както и малък парцел със стара къща на „Другата планета.
Ще се спра малко отзад напред на постовете, а по-сетне ще продължа.
Quote
Още няколко пояснения към прогнозните цени:
1. Едно от нещата, които мисля, че неминуемо ще се случат в следствие на "корекцията", е европеизирането на цените в смисъл преминаването от "нотариална" към реална квадратура. Абсурда да се плащат общи части в имагинерен вид и количество ще отпадне.
Тук напълно съгласен. Имам наблюдения на пазара на НИ в Кипър – там съществува термин „покрита площ”, отделно се дава квадратурата на „откритата”(тераса). В „покритата” се смята единствено реалната жил.площ(без стени и общи части). Грубата сметка, която си направих, показа че средните цени като цяло(използвам усреднено градовете Никозия, Ларнака, Лимасол) са съпоставими със софийските-ново строителство(съпоставям ги като от цените в София изваждам поне 20% общи части, стени и тераси). Така отиваме на приблизителна цена от около 2000 евро/кв.м.(плюс-минус). Ще отбележа, че освен че качеството на строителство, предполагам е по-високо(нямам наблюдение за тук, но за там имам), инфраструктурата(пътища, Вик, канализация) навсякъде е първокачествена, немалко от предлаганите апартаменти(не говоря за къщи) са с комунален басейн и много често са от затворен тип(подръжката на тези общи части не излиза особено скъпо). Да прибавим, че от 15-тина години се строят сгради максимум на по 5-6 етажа(по-високите са рядкост и са строени преди това). За вътрешното разположение на стаите и квадратурата им е излишно да говоря(за това си има нормативи за минимална квадратура, които далеч не са 3 на 4м).
Quote
2. Второто нещо, което също е неизбежно, но в по-дългосрочен план, е изчезването на буквичките "Ш/З" (превод за непросветените: шпакловка и замазка) от офертите. Това инвеститорско изобретение е едно от основните безумия, които тласкат пазара към застой.
Горе-долу по същата логика, е възможно да отпадне и това, но пак само като термин. Продажбата на шпакловка и замазка е все едно продажба на зелено. В Кипър жилищата се издават до ключ – това освен че включва абсолютно всичко(настилка и латекс), но и вградена кухня, барабар с гардероби в спалните. В Кипър никой няма да те спре да купиш на етап ШиЗ, но ще го платиш на цени „на зелено”.
Всъщност ако щеш си реди теракота и си боядисвай и сам, отбив от цената няма да ти направят. Но е много вероятно да те сметнат за луд.
Quote
3. В дългосрочен план не очаквам промени в абсолютните стойности на офертните цени, но ако се сбъднат прогнозите ми по точки 1 и 2, това ще представлява минимум 25% понижение на РЕАЛНАТА ЦЕНА, която купувача плаща.
Естествено и неминуемо е в България да започне да се отбелязва чистата жилищна площ. От това обаче, цените няма да паднат, а условно ще се покачат, защото към цената на реалната жилищна площ ще бъде калкулирана и тази на общите части. Реално ще се запазят цените в момента. Възможно е и да има леко мърдане надолу, но няма да е съществено. Според мен, т.1 и т.2 не са фактори за движението на цените, а в сегашния им вид са просто трикове. Изчезването им едва ли ще доведе до промяна.
Quote
4. Следващото нещо, от което ще дойде спада, е парите за посредническите услуги. Очаквам окрупняване на пазара на посредниците, като тенденцията е той да достигне до не повече от 200-300 сериозни фирми, разпределени пропорционално на населението по региони. Очаквам сериозно профилиране на посредниците в отделните типове НИ. Следствието от всичко това ще е много по-голям брой сделки на посредник, а от там ще дойде и нормализирането на комисионните в размер на не повече от 1,5%.
Тук нямам никакво отношение
Quote
5. През следващите три-четири години очаквам панелките да се превърнат в "антихита" на пазара. Всъщност очаквам на практика смъртта на панелката в пряк и в преносен смисъл. Според мен ще оцелеят само тези с много добра локация в елитни квартали. Но цената на тяхното "спасяване" ще стане толкова висока, че на практика те ще станат непродаваеми.
Панелките няма начин да се правърнат в антихита на пазара. Някои от тях даже е възможно да повишат цената си, взависимост от разположението си. Особено на тези в Младост – с тръгването на метрото(от догодина доколкото разбирам) придвижването към центъра, което в момента е ад. Всичко това зависи и до голяма степен от промяна в мисленето на българина при купуване на жилище(това е една доста дълга тема, на която може би ще се спре друг път). Като цяло, считам че в момента са достигнати пределни цени и се съмнявам да се качат, но при всички случаи ще се запазят.
А сега малко за спасяването на панелките. Разбира се, не са сериозни изказвания от рода на „ще пуснат две семейства цигани, след което ще ги разкостят и продадат на приятелски кръгове”; четох някъде, че квадрата на санирана панелка в Германия струвала 500 евро/кв.м(ако някой има подобна оферта плащам в брой и веднага!!) и т.н.
Разбира се, че в един момент държавата ще обърне сериозно внимание на санирането на панелките, защото в противен случай това ще генерира огромен социален проблем. Механизмите за това са най-различни(като държавата гарантира пред банките кредитите, които ще бъдат отпуснати за това при минимална лихва; би могло и чрез фондове от ЕС и въобще са много и разнообразни възможностите).
Същото обаче много трудно може да се осъществи при голяма част от „новото строителство”, за което въобще не съм убеден, че ще издържи колкото някои панелки.
Quote
6. С влизането в сила на ЗЕС очаквам много много по-бързо и организирано "профилиране" на кварталите на елитни, нормални и гета. Всичко това ще е свързано със сериозно разместване на ценовите пластове в съответните квартали.
Естествено, че този закон няма да реши в такъв глобален мащаб нещата. Не само заради това, че след влизането в сила на всеки закон у нас, дълго време продължава ошлайфането му, чрез множество отмени и допълнение. А и реално такъв тип закон, може единствено да урегулира нещата в ЕС, но в никакъв случай няма доведе до тенденции в пазара.
