Опит за субективен анализ на имотния пазар (за не толкова големи разбирачи)

Подхващам тази тема, защото от темата за „разбирачи” ме трият вече трети път. Не искам да се заяждам с никого, най-малко с модератора. Днес отново се опитах да кажа, че „обективен” анализ за България е невъзможен. Пак ме изтриха. Сега ще се опитам да дам аргументи. Дано цензурата е, защото са решили, че се заяждам, а не защото съм на различно мнение.
На имотния пазар съм от петнадесет години. Работя в областта на търговията. В следствие на това се занимавам главно с търговски и складови площи, но съм достатъчно навътре в жилищния сектор и строителните терени. Представа нямам от пазара на земеделска земя, производствените площи и т.нар. ваканционни имоти. От тази гледна точка, мненията, които мога да дам са едностранни, но пък за това доста прецизни в частта, която засягат.

Защо го правя?
Преди около шест месеца се зачетох в имотния форум на investor.bg и попаднах на няколко поста, които ме озадачиха. Изненадан бях от факта, че един човек, който има доста добри познания в областта, прави абсолютно безумни и алогични заключения. Беше пълно противоречие с основните принципи на математическата логика, според които, от верни предпоставки не можеш да извадиш грешни изводи. Логиката му беше като във вица, в който се стигаше да извода: Имаш аквариум с рибки – значи си педераст. Сега виждам, че този човек е един от много активните в темата за обективния анализ.
Когато днес написах в „разбираческия” форум, че обективен анализ за българския пазар е невъзможен, аз не съм поставял под съмнение ефективността на математическите модели. Аз поставям под съмнение достоверността на изходните данни.

Какво ми пука?
До скоро не пишех във форуми в тази област. Мислех, че това е занимание за хора с много свободно време или страдащи от мания за величие. Преди няколко месеца, попаднах на човек, който тотално промени представите ми за това, какво може да направи добре планираната манипулация по форумите. Няма да дам примера, защото той придоби доста широка популярност в някои среди. Факта е, че сега отдавам сериозно значение на това.

Какво ще се опитам да направя?
За разлика от обективния анализ, „субективния” не дава общ математически модел. Той е тази част от маркетинга, която дава спецификата на определен регион и психологията на хората, които живеят там и е основната причина, поради която в момента излизат някакви хора по телевизора и във вестниците и заявяват: „За разлика от САЩ, в България имотите ще продължат да поскъпват”. За него има специфичен термин, но ще оставя на „разбирача” да го въведе.
В тази тема ще се опитам да повдигна няколко основни въпроса:
1. Кой и защо продава жилищни имоти в България?
2. Кой и защо купува жилищни имоти в България?
3. Кой, защо и как посредничи на сделките с НИ в България?
4. Кой и как води статистиката?
С това далеч не изчерпвам всичко. Това са само началните ориентировъчни въпроси. Останалото ще дойде с дискусията (ако има такава). Затова моля в тази тема да не псувате брокерите. За тази цел има предостатъчно такива теми! :}




Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2008-08-21 00:54 от Чимиджимичамиджоми.

Субективно погледнато в сравнение с предната година във Варна има голям брой свободни апартаменти във строящи се блокове. Сега се оглеждам за апартамент със спалня детска и кухня, и се оказва че средно има непродадени по 2-3 от 5 в блок от 5 етажа на етап 2-3 плоча. Преди година трябваше да се вредя най късно на етап фундамент за да има свободен.Също така субективно много хора се уплашиха от вдигането на лихвите и са отказаха от покупка.

Съгласен съм с Чимиджимичамиджоми.
И не е само манипулацията,а и фактора очаквания на участниците на пазара.преди време бях намерил анализ на валутните курсове между долар и паунд.Анализа беше за 35 годишен период,с графики за инфлация,БВП и обменен курс.
ИЗВОДА БЕШЕ,ЧЕ КУРСА НЕ ЗАВИСИ ОТ РЕАЛНИТЕ ИКОНОМИЧЕСКИ ПОКАЗАТЕЛИ,А ОТ ТОЧНО ТЕЗИ ОЧАКВАНИЯ НА УЧАСТНИЦИТЕ В ПАЗАРА-С ПОВЕДЕНИТО СИ ТЕ ВОДЯТ СЪОТНОШЕНИЕТО КЪМ ОЧАКВАНАТА ПОСОКА,НЕЗАВИСИМО ОТ ДАННИТЕ ОТ СТОКОВИТЕ БОРСИ,СТАТИСТИЦИТЕ И АНАЛИЗАТОРИТЕ.
ДАЛИ СЛУЧАИНО АКО СЕ РАЗРОВИ ЧОВЕК ЗА ОЧАКВАНИЯТА ЗА ЦЕНА НА ПЕТРОЛ,ЗЛАТО ИЛИ ВАЛУТА ЩЕ НАМЕРИ ПРОТИВОПОЛОЖНИ МНЕНИЯ ОТ РЕНОМИРАНИ АНАЛИЗАТОРИ?
ЗАЩО ДА Е МНОГО ПО-РАЗЛИЧНО И С ИМОТИТЕ.













НАЙ-ОБИЧАМ БОБА, ЛЕБА И ДА ЕБА!

Лихвите,според мен,са най-малкият проблем в случая,а и вообще.Никви лихви и никви заеми не са страшни,ако има как да ги плащаш и още по-важно защо да ги плащаш.Проблема е,мисля,че просто няма кой да живее реално в тези жилища.При 94% собственици в държавата,обратен прираст на населението,отлив на емигранти и т.н. реално никому не са нужни тези апартаменти.Досега квот се купуваше беше за инвестиция при поскъпването,но човек може ли да живее в 2-3 апартамента едновременно.Друга част просто си сменяха имота за по-добър.И май една мноого-мноого малка част са си купили първо основно жилище.За да има развитие(да се вдигат цените и да купуват) трябват увеличаващ се брой консуматори-даже постоянен май не е добре.Затова хитрите западняци се борят за емигранти.Така мисля аз-хора трябват,хора.

Сложни въпроси и не може да им се даде едно3начен отговор.Моето мнение че ако не се субсидира строителството с държавни пари , не се вкарват регулации в полза на наемателите , не се облагат имотите с високи данъци и такси , расте цената на строителството(земя ,работна ръка ,рестрикции за строителтво без инфраструктура и нормално междублоково пространство) и продължаващ наплив към София и още няколко големи градове(а той ще продължи , защото няма и скоро няма да има политика за подпомагане на по малките населени места за сметка на по големите ,което го има в някои европейски държави) ,посоката в дългосрочен план за София Варна и Пловдив ще е нагоре. Това мисля аз но може и да греша ;не се занимавам професионално с имоти.

gamper Написал:
-------------------------------------------------------
> Съгласен съм с Чимиджимичамиджоми.
> И не е само манипулацията,а и фактора очаквания
> на участниците на пазара.преди време бях намерил
> анализ на валутните курсове между долар и
> паунд.Анализа беше за 35 годишен период,с графики
> за инфлация,БВП и обменен курс.
> ИЗВОДА БЕШЕ,ЧЕ КУРСА НЕ ЗАВИСИ ОТ РЕАЛНИТЕ
> ИКОНОМИЧЕСКИ ПОКАЗАТЕЛИ,А ОТ ТОЧНО ТЕЗИ ОЧАКВАНИЯ
> НА УЧАСТНИЦИТЕ В ПАЗАРА-С ПОВЕДЕНИТО СИ ТЕ ВОДЯТ
> СЪОТНОШЕНИЕТО КЪМ ОЧАКВАНАТА ПОСОКА,НЕЗАВИСИМО ОТ
> ДАННИТЕ ОТ СТОКОВИТЕ БОРСИ,СТАТИСТИЦИТЕ И
> АНАЛИЗАТОРИТЕ.
> ДАЛИ СЛУЧАИНО АКО СЕ РАЗРОВИ ЧОВЕК ЗА
> ОЧАКВАНИЯТА ЗА ЦЕНА НА ПЕТРОЛ,ЗЛАТО ИЛИ ВАЛУТА ЩЕ
> НАМЕРИ ПРОТИВОПОЛОЖНИ МНЕНИЯ ОТ РЕНОМИРАНИ
> АНАЛИЗАТОРИ?
> ЗАЩО ДА Е МНОГО ПО-РАЗЛИЧНО И С ИМОТИТЕ.
> [/color]
--------------------------------
ето че имаме участници-познали точното тегло на предмета , НЕЕЕЕВАДААААА,печелите хладилника
п.п. с подобни реакции се печелеше в началото на 90-те
вие , gamper и Чимиджимичамиджоми имате всички основания да поведете хорото на нормалните-разбирачите ще ви носят вода !

1. , gamper

няма да ви повтарям, просто няколко нюанса в повече:
естествено е ,че не фундамента движи пазара-движи го човешката глупост (алчност и страх-отнася се за Умните пазари). Понеже пазарът на НИ е глупав пазар (еднопосочен) - той се движи само от алчност , страх може да се провокира за малко,колкото да отпуши пазарът на НИ и да напомни за алчността.
спомнете си как се изкарва кола от калта - с лек тласък назад- за да набере инерция за НАПРЕД !!!
Не пазарът на НИ влияе на валутните курсове - > ТЕ му влияят и то така , че.............
колкото до противоречивите анализи - че защо да НЕ СА ТАКИВА , кой плаща за достоверни анализи , кой подарява печелившите числа от ТОТОТО ???

2., Чимиджимичамиджоми
оставете ги математическите модели-те работят само в математиката , в бизнеса математиката с само Механична смес от числа !
колкото до четирите въпроса-които си задавате - ТОВА Е БИРАТА , позравления !!!
продавачите и купувачите на ВСЕКИ пазар са блеещи създания , те движат колелото на историята, САМО !!!
Тук се работи с АКСИОМИ:
-който е бил прост-най-вероятно ще продължи да е такъв
-който е инвестирал в информация-най-вероятно ще започне да харчи повече
-който вярва в случайни пари-най-вероятно ще разбере истината
-който разбира от "статистика" - най-вероятно ще го боли стомаха........от глад
-----------
който ползва медиите директно като източник на информация за "инвестици" -най-вероятно го чакат болки и страдания


вие,двамата си направете една тема,примерно:
само за разумни - умните на друго място
и като преброите умниците/разбирачи - ще се ужасите от абсолютното мнозинство clap: clap: clap:

observer Написал:
-------------------------------------------------------
> Сложни въпроси и не може да им се даде едно3начен
> отговор.Моето мнение че ако не се субсидира
> строителството с държавни пари , не се вкарват
> регулации в полза на наемателите , не се облагат
> имотите с високи данъци и такси , расте цената на
> строителството(земя ,работна ръка ,рестрикции за
> строителтво без инфраструктура и нормално
> междублоково пространство) и продължаващ наплив
> към София и още няколко големи градове(а той ще
> продължи , защото няма и скоро няма да има
> политика за подпомагане на по малките населени
> места за сметка на по големите ,което го има в
> някои европейски държави) ,посоката в дългосрочен
> план за София Варна и Пловдив ще е нагоре. Това
> мисля аз но може и да греша ;не се занимавам
> професионално с имоти.
>
Бая сложно изречение си изпраскал. Стори ми се че считаш че субсидирането на строителството ще доведе до намаляване на цените. Дано не е така. Строителите имат силно лоби в парламента и дори се опитаха да прокарат закон за подпомагане на младите семейства да си купят жилище. Въобще желанието имотната еуфория да продължи е голямо, но купонът свърши.

Ясно е, че движението на цените на НИ има много компоненти, както икономически, така и субективни - основани на колективното внушение. Въпроса е, че от икономическите фактори не може да се избяга - вдигнаха лихвите и Мунчо не купува (а защо са ги вдигнали, това е друг въпрос). Напълно съм съгласен с peterbg1 - в България като цяло има предпоставки за дългогодишен спад на цените на НИ. Но въпреки това, при такава липса на държавност и безаконието което цари най-вероятно балонирането ще продължи с по-бързе или по-бавни темпове - колкото да не се острижат овцете до болка...

observer Написал:
-------------------------------------------------------
> Сложни въпроси и не може да им се даде едно3начен
> отговор.Моето мнение че ако не се субсидира
> строителството с държавни пари , не се вкарват
> регулации в полза на наемателите , не се облагат
> имотите с високи данъци и такси , расте цената на
> строителството(земя ,работна ръка ,рестрикции за
> строителтво без инфраструктура и нормално
> междублоково пространство) и продължаващ наплив
> към София и още няколко големи градове(а той ще
> продължи , защото няма и скоро няма да има
> политика за подпомагане на по малките населени
> места за сметка на по големите ,което го има в
> някои европейски държави) ,посоката в дългосрочен
> план за София Варна и Пловдив ще е нагоре. Това
> мисля аз но може и да греша ;не се занимавам
> професионално с имоти.
>

Според мен, емиграцията на квалифицираните ще продължи. В големите градове ще започнат да се разширяват гетата от малцинствени и неграмотни. Причината ще е в отва, че в града може да се крадне повече, защото на село вече няма кой да произвежда.
Последното ще създаде допълнителна мотивация на квалифицираните да емигрират.

И има само един начин за преобръщане на тенденцията. Но аз не залагам много на това.

Поздравления за темата, Чими.
Към останалите участници - опитайте се да отговорите на 4-те въпроса, поставени от Чимиджимичамиджоми, мисля, че това е най-важното, а не всеки да размишлява в някаква посока...