Графиката е грешна

Началото: Опит за нещо и това

Данните ежедневно:

imoti.net 22.09.2009
imoti.net 23.09.2009
imoti.net 24.09.2009
imoti.net 25.09.2009 imоt.bg 25.09.2009
imoti.net 30.09.2009 imоt.bg 30.09.2009
imoti.net 01.10.2009 imоt.bg 01.10.2009
imoti.net 04.10.2009 imоt.bg 04.10.2009
imoti.net 06.10.2009 imоt.bg 06.10.2009
imoti.net 09.10.2009 imоt.bg 09.10.2009
imoti.net 11.10.2009 imоt.bg 11.10.2009
imoti.net 22.09->13.10->13.11.2009
imoti.net 18.11.2009 imоt.bg 18.11.2009

NEW:
- добавено: обобщаваща статистика за кварталите без центъра
- добавенo: средна цена с 20%cut и брой оферти в този случай
- добавено: дискретизация, хистограми и мода
- добавено: други статистически данни
- добавено: в графиките под хоризонталната ос - медиана и средна цена
- добавено: средни цени в доверителни интервали 95% и 80%
- статистика и за imоt.bg
- добавено: средни цени на апартамент и медиана на цените на апартамент - със синьо
- добавено на първия ред третото число - средна цена на квадрат накуп (медианата е преместена при най-чест интервал)

Проф. д-р к.м.н. академик dodo2 ви осветлява, че графиката на първа страница е глупава, колкото и "PHP програмиста" на сайта.

Офертните цени не са това, което са, от днес ги смятайте плюс 150 евро на квадрат.

Стойността на тази графика е цитирана в толкова медии със "според imoti.net", че положението е направо смешно.

По-долу има табличка с верните средни стойности и още няколко полезни числа за всяка позиция (аз смятам, че медианата е много по-важна от средната стойност при имотите и не знам защо всички са толкова упорити и използват средни цени):
- средна цена - удебеленото число
- NEW: средна цена, след като са махнати по 20% от най-евтините и най-скъпите обяви
- медиана (цената на апартамента, от който 50% от офертите са по-евтини и другите 50% - по-скъпи) - подчертаното число
- NEW: още две средни цени, вътре в доверителни интервали с ниво на доверие 95% и 80%. Разликата с горното отрязване е, че при него се махат равен брой оферти, докато тук - остават равни ценови интервали спрямо средната цена и според коефициент, умножен по стандартното отклонение
- минимална цена, максимална цена и интервал
- брой оферти - в скоби
- NEW: брой оферти след като са махнати по 20% от горе и от долу = 60%
Групирани са тези квартали, които са в статистиката на сайта, както и разширено (защото някои там са пропуснати, например Манастриски Ливади, който не е малък). Има сметнато и всички (с Банкя и Панчарево). Това са горните три реда.
- NEW: добавих и дискертизиране на данните (групират се в интервали от по 100 евро, в границите от 400 до 3000 евро, а това над и под граничните стойности се включва в крайния интервал) и хистограми - данните в графично, отдолу са интервалите, нагоре са проценти; за адекватно сравнение между отделните клетки вертикалното скалиране е фиксирано, най-горната точка е 25%, деленията са през 5%; определяне на мода за тези данни - интервалът е над съответната графика с червено. ИЗНЕНАДА: радостта на ъпърите като че ли беше кратка... най-честите обяви са в интервала 800-900 евро/м2. Също и видът на графиката показва на къде се движи - запад = цените надолу.
- NEW: нови данни за обобщените статистики:
Брой
СрAр: Средно аритметично
СГСрАр: Стандартна грешка на средно аритметично
Медиана
Мода
СтОткл: Стандартно отклонение
Вар: Вариация
Асим: Асиметрия
СГАсим: Стандартна грешка на асиметрия
Екс: Ексцес
СГЕкс: Стандартна грешка на ексцес
Интерв: Интервал
Мин: Минимум
Макс: Максимум
- NEW: под хоризонталната ос с червено линия се отбелязва медианата, с черна линия - средната цена

NEW: Добавих още един, цените на разширения списък с квартали без "Център".

Отделно са групирани и по брой стаи - 1-3, 2-3 и всички - десните колони.

Значи на графиката стойността в момента би следвало да бъде 1070 EUR/m2.

И като откривател на тази работа, ще си позволя и да пофилософствам.

Повод за радост имат всички:

- ъпърите, защото се оказва, че средната цена всъщност е със 150 евро нагоре;

- сривлювците, защото се оказва, че цените са по-надути от приеманото досега число и значи имат да падат още повече от очакваното; защото се оказа, че най-честите обяви са с по-ниски цени от средните

- чуждите инвеститори, защото няма какво да се чудят, а да купуват в Латвия (като увеличим цената попорционално на "общите части" тук те са си направо три пъти по-високи от там).

Интересна ситуация - кой от горните се радва най-много?

Сега понеже има поне трима г****** във форума, които биха заключили дежурното "има раздвижване на пазара", трябва да се уточни, че въпреки грешния модел за рисуване на графиката, тя ясно показва спад в цените с 200 евро за 1 година. Т.е. днес нямаме покачване, а просто преди 1 година тази графика е трябвало да показва нещо от сорта на 1350 EUR/m2


Ето и данните (за сметките са използвани всички публикувани обяви за София в imoti.net). Сложете очилата, че числата са много малки:

(картинката е 2 мнения по-долу)



Редактиран 27 път(и).Последна редакция на 2009-11-19 12:36 от dodo2.

Ще помогнеш ли на колегата Начев и на останалите интересуващи се да бъде определена теоретично "правилната цена"?

http://forum.imoti.net

Правилна е, когато се смята правилно, не е правилна, когато се допусне техническа грешка

Слагам графиката за 23.09 тук. (Реално е за цените за 22.09).



[graf]



Редактиран 2 път(и).Последна редакция на 2009-09-25 17:17 от dodo2.

Добре де, "нормална цена", макар "норма" и нормала" да ми извикват други представи...
Ти сам си споменавал за някои от отчитаните фактори (демографският, например). Много хора пък си държат на връзката доходи-цени...
Да си призная, не ме интересуват номиналните цени, а повече кога са подценени имотите в даден район. С повечко опит човек може да прецени и "на око" (с Камелия спорите по теоретичната част, но не се знае кой е по-силен на практика, т.е. при реална покупка/продажба).

Предположих, че ще ти е интересно да вникнеш в коментираната през 2006-та от Начев и Joan методология, поне за сравнение между предвиждания и случилото се после...

ПП Всъщност грешката променя ли много графиката? Макар тенденцията да е ясна, при Барбарон е плашещо стръмна, при теб - по-полегата. С корекцията не е ли по-успокоително, т.е. с по-малък процент спад?

И каква стана тя.

198Е се отдалечиха още повече.

Абе той Куку да не е говорил за разлика нагоре а не за крайна цена.

А какво ли ще каже Реалния пазар.

Ако има кой да го измери де. *xxx*

Майтапа си е майтап но за първи път забелязвам че при този начин на отчитане се появява една особеност която наблюдавам в квартал който следя отдавна.
Многостайните са по скъпи от всички други.

Поздрави за свършената работа на dodo2.

Ако на някой му се занимава да направи графика поне на някой от кварталите или дай боже на всички, се наемам да осигуря място за да се публикуват самостоятелно.

Грешката е била същата и преди една година, така че формата на графиката ще е същата.
Още по-вярна ще е графиката, ако всеки имот участва в изчисленията само по веднъж, независимо колко оферти има за него и колко агенции го предлагат.
Това обаче в пъти по-трудоемко от това, което е направил dodo2.

КОГАТО КАРТАТА И ТЕРЕНЪТ НЕ СЪВПАДАТ, ВЯРВАЙТЕ НА ТЕРЕНА.
Стара военна аксиома

В конкурентния сайт, нещата са по друг начин. Даден е интервал на цените. Ср. цена е на база брой обяви. Проста проверка:
- Център -
1ст - 1118
2ст - 1214
3ст - 1330
по метода на имоти.нет трябва да излезе 1220,66 на таблицата на конкурентите, обаче изллиза 1292. За съжаление, там не са дали ср. цена за София като цяло.
Освен това и на двата сайта има псевдо обяви, което води до някакво заключение, че трябва да се използва доверителен интервал. Между другото, като се замисля на конкурентния сайт има адски много обяви от сорта на "продавам за 800евро". Тук почти няма. Като цяло ср. цени са почти еднакви. Може би там все пак изполват доверителен интервал.

kopan Написал:
> В конкурентния сайт, нещата са по друг начин. Даден е интервал на цените. Ср. цена е на база брой обяви. Проста проверка:
> - Център -
> 1ст - 1118
> 2ст - 1214
> 3ст - 1330

Още по-интересно е при [www.mirela.bg] , където дават средните цени за реализирани сделки, по-ниски с 20% - 30% от офертните цени:
- Център -
2ст - 924 евро/м2 (-24%)
3ст - 1058 евро/м2 (-20%)

Я, под "Център" вече се разбирало и Орландовци!

Какви 900, какви 1100 в Центъра? На Витошка се продават апартаменти в стари кооперации по 3500 - 4000Е и за сеир питах - не свалят и със стотинка. На 900 незапочнато, на чертеж има на Антим І, до сливница, дето ми обясняват, че било център. Махнете ги тези простотиии. Взима се конкретен обект или поне улица. От т.нар. център като намалеят обявите на хубавите места, а се увеличат около Сточна гара цените могат да паднат и с 50% в статистиката на "център", а в същото време всички цени да са се вдигнали с по 10%.