Графиката е грешна

Другарю Иванов, принципно сте прав, че центъра не е това което беше. А относно цената - един от най-добрите ми приятели продаде наследствен апартамент на Раковски и Дондуков пролетта на 2007-ма на 1200евро. Това стана след почти 1 година одисея. Не всеки обаче може да извади 130-140 хил евро накуп. Същия апартамент се пробваше да се продаде на цена 1900е/кв. Явно обаче хората с 200к евро дори и тогава искаха да получат нещо различно от това да живеят в центъра.

Графиката ви е грешна, както и прогнозите, защото ги правите на база данни, които събирате от грешни източници.

В т.н. имотен балон маржът между средни офертни и средни реални цени беше още по-голям.
Когато има силен пазар, когато реални продажни цени стигат над 2000 евро на кв.м. на пазара излизат и имоти, които никой никога не е искал да продава, но би продал за 3 или 4 000 евро на кв.м.
Ако има желаещ да купи.
Тогава графиката ви средни цени върви нагоре, а тези имоти за разлика от реално продаваемите седят непрекъснато на пазара.

При слаб пазар продавачите свалят атрактивните имоти от продажба и чакат по-добри времена.
В статистиката ви влизат само дълго дремещи на пазара неинтересни имоти на по-ниски цени, каквито винаги е имало, но на общия фон не са правели впечатление.
Когато се появи атрактивен имот на по-висока цена, той бива купуван и влиза в статистиките ви за не повече от седмица-две.

а - ниски цени, крайни квартали
b- средни цени, добри райони
с - високи цени, топ райони
d - надути цени

средната цена е ?

вторият случай -

а - ниски цени, крайни квартали
b- средни цени, добри райони, но предложеният са в пъти по-малко
c - високи цени топ райони, предложения почти няма
четвъртите изобщо липсват

средните цени, които добивате във втория случай са средноаритметично от цените на обявени имоти, които по принцип не се купуват!

това не са средни продажни цени на имоти!!!

Dodo2, бая работа си свършил. Поздравления!

Драги, в случая не ми се налага да се напъвам да мисля и да си правя сложни аритметически упражнения, или пък да достигам до някакви важни логически изводи,
защото за разлика от голяма част от тук пишещите съм в центъра на събитията и знам какво става, какво се продава и какво не се продава и на какви цени се случва.

Понеже следя как си блъскате главите и все не излиза, та да ви подпомогна с малко информация...и то безплатна съвсем по другарски

др. Иванов Написал:
-------------------------------------------------------
> Я, под "Център" вече се разбирало и Орландовци!
>
> Какви 900, какви 1100 в Центъра? На Витошка се
> продават апартаменти в стари кооперации по 3500 -
> 4000Е и за сеир питах - не свалят и със стотинка.
> На 900 незапочнато, на чертеж има на Антим І, до
> сливница, дето ми обясняват, че било център.
> Махнете ги тези простотиии. Взима се конкретен
> обект или поне улица. От т.нар. център като
> намалеят обявите на хубавите места, а се увеличат
> около Сточна гара цените могат да паднат и с 50% в
> статистиката на "център", а в същото време всички
> цени да са се вдигнали с по 10%.

Иванов, забелязвам че доста преувеличаваш напоследък - та ето ти нещо, от което може да гледаш НДК
Луксозен апартамент на бул. "Витоша"

на цена за ЧЖП около 2000

Прочетох някъде вчера, че си разправял на Сл.Град било 28 градуса на 21ви и 22ри този месец. Явно пак си халюцинирал, щото бях по същото време в Несебър и не се вдигна над 21. Ма да не кажеш, че се заяждам....


Па гледам едни богати туристи от чужбина, мали - мале.... В Нептун 4 човека богати англичани на средна възраст направиха грандиозната сметка 18 лева /картофки пържени с една бира за четиримата/, та келнера каза - 10 paunds it's enough, ма му дадоха само 20 левчета.....


Вечерта пък в Андромедата 2ма млади влюбени на около 30тина седяха цяла вечер на по един чай, без курабийки даже.....

Мали - мали - как ще забогатеете от тия не го виждам....

Иначе лефера тази година е особено вкусен и само затова си заслужава да се ходи по кръчмите на стария град.

barbaron Написал:
-------------------------------------------------------
> Ръчно или автоматично екстрахира данните?


Да бе ръчно, на идиот ли приличам


@dragula (написал: Грешката е била същата и преди една година) не е задължително. При грешното смятане (средно аритметично между средните аритметични на кварталите) цената е по-ниска от истинското средно аритметично ако има повече оферти в скъпите квартали (както е сега) и по-висока, ако има повече оферти в евтините. Миналата година може да е имало повече оферти извън централните райони и грешката да е била по-малко от 150 EUR.

@Иванов - къде прочете, че Орландовци е включено в Център? Но това ми даде идея да вмъкна още един ред - цени в кварталите без център. И тъй като казах, че медианата е много по-важно число - там тя е 916 EUR/m2, даже по-ниско от сегашната графика. Така че който си търси апартамент без центъра - това е горе долу цената

Защо медианата е по-важна - 1) защото показва средна цена в списъка от оферти и 2) защото върху нея не влияят измислени обяви - ако се добави една с цена 1000000 на квадрат, средното аритметично ще се промени драстично, докато медианата няма да мръдне.

*beer*

Servel Написал:
-------------------------------------------------------
> др. Иванов Написал:
> --------------------------------------------------
> -----
> > Я, под "Център" вече се разбирало и
> Орландовци!
> >
> > Какви 900, какви 1100 в Центъра? На Витошка
> се
> > продават апартаменти в стари кооперации по
> 3500 -
> > 4000Е и за сеир питах - не свалят и със
> стотинка.
> > На 900 незапочнато, на чертеж има на Антим І,
> до
> > сливница, дето ми обясняват, че било център.
> > Махнете ги тези простотиии. Взима се
> конкретен
> > обект или поне улица. От т.нар. център като
> > намалеят обявите на хубавите места, а се
> увеличат
> > около Сточна гара цените могат да паднат и с
> 50% в
> > статистиката на "център", а в същото време
> всички
> > цени да са се вдигнали с по 10%.
>
> Иванов, забелязвам че доста преувеличаваш
> напоследък - та ето ти нещо, от което може да
> гледаш НДК
> Луксозен апартамент на бул. "Витоша"
>
> на цена за ЧЖП около 2000
>



Това е двустаен апартамент, а не 3 -стаен. Чистата (светла площ) е от около 65 кв.м. Ако не ми вярвате, обадете се за оглед и ползвайте ролетка и калкулатор.
Лично на мен, частта на Витошка след Скобелев към Иван Вазов не ми харесва-нито за живеене, нито за офис, нито за магазин.

А иначе е вярно това, че добрите оферти, рядко излизат на пазара, а сделки се сключват преди още да се публикуват обяви.



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2009-09-23 15:12 от Naskata.

P.S. Ето това е включено в понятието център:

Център
Център / Женски пазар
Център / Военна академия
Център / Докторски паметник
Център / бул. Евлоги Георгиев
Център / бул. Васил Левски
Център / бул. Ал. Стамболийски
Център / бул. Витоша
Център / бул. Дондуков
Център / бул. България
Център / бул. К. Величков
Център / бул. Мадрид
Център / бул. П.Евтимий
Център / бул. Мария Луиза
Център / бул. Македония
Център / бул. Прага
Център / бул. Сливница
Център / бул. Скобелев
Център / бул. Цар Освободител
Център / бул. Т. Александров
Център / бул. Христо Ботев
Център / бул. Тотлебен
Център / бул. Янко Сакъзов
Център / Идеален Център
Център / ИСУЛ
Център / Медицинска академия
Център / НДК
Център / Петте кьошета
Център / пл. Ал. Невски
Център / пл. Руски паметник
Център / пл. Лъвов мост
Център / пл. Народно събрание
Център / пл. Македония
Център / пл. Орлов мост
Център / пл. Света Неделя
Център / пл. Славейков
Център / пл. Сточна гара
Център / ул. 6
Център / ул. Даме Груев
Център / ул. Генерал Гурко
Център / ул. Бачо Киро
Център / ул. Бенковски
Център / ул. Веслец
Център / ул. Вашингтон
Център / ул. Граф Игнатиев
Център / ул. Братя Миладинови
Център / ул. Владайска
Център / ул. Алабин
Център / ул. Гладстон
Център / ул. Екзарх Йосиф
Център / ул. Ал. Константинов
Център / ул. Аксаков
Център / ул. Ангел Кънчев
Център / ул. Ами Буе
Център / ул. Доспат
Център / ул. Антим I
Център / ул. Будапеща
Център / ул. Чаталджа
Център / ул. Гургулят
Център / ул. Дунав
Център / ул. Буная
Център / ул. Раковски
Център / ул. Лавеле
Център / ул. Иван Асен II
Център / ул. Иван Рилски
Център / ул. Лайош Кошут
Център / ул. Кирил и Методий
Център / ул. Козлодуй
Център / ул. Княз Борис І
Център / ул. Искър
Център / ул. Кърниградска
Център / ул. Любен Каравелов
Център / ул. Парчевич
Център / ул. Одрин
Център / ул. Оборище
Център / ул. Неофит Рилски
Център / ул. Пиротска
Център / ул. Позитано
Център / ул. Московска
Център / ул. Опълченска
Център / ул. Отец Паисий
Център / ул. Сердика
Център / ул. Славянска
Център / ул. Солунска
Център / ул. Стефан Караджа
Център / ул. Цар Асен
Център / ул. Цар Самуил
Център / ул. Цар Симеон
Център / ул. Цар Шишман
Център / ул. Шейново
Център / ул. Шандор Петьофи
Център / ул. Хан Аспарух
Център / ул. Хан Крум
Център / ул. Христо Белчев
Център / ул. Христо Ковачев
Център / ул. Фритьоф Нансен
Център / ул. Шипка
Център / ул. Тимок
Център / ул. Тунджа
Център / ул. Юри Венелин

Додо,по принцип в изчисления за осредняване на дадена база данни,по принцип се изхвърлят най ниските 20% от данните и най-високите 20% от данните.
така се изчисляват и лихвени индекси на междубанкова търговия,така също и цени на имотите по света.
другия момент е,че те се изчисляват по цени на сключени сделки,а не по цени:
"Я ТОЛКО САКАМ,ПА ТИ АКО САКАШ"
че дори и в бг-софибора се изчислява по реално сключени сделки,а по колко банките искат,но не могат да сключат
евалата,че си си играл да направиш графика,но трябва да знаеш,че тя не е за цените на НИ,а за въображението на продавачите.
с други думи-изчислил си изменението на въображението на хора като оунъра,др.иванов,оптимистко,имотко и сие..........а ако не си забелязал,те са объркали професиите си-вместо да са строители и инвеститори,е трябвало да станат писатели на научно фантастични романи,в най лошия случай на детски приказки.
тая твойта графика показва освен коефицент на въображение,също и грешността на избор на професия от страна на бг "инвеститора" в НИ.......
март си бях в бг и мой близък приятел не можеше да продаде апартамент в идеалния център за 800 евро на кв......други познати продаваха в бъкстоун за 550 евро.....трети върна част от непродадена сграда в лозенец на банката,защото бе финансиран на 900 евро на кв,а и на 600 евро викаше,че няма да може да продаде
и тва беше март месец.......сега кой знае кво чудо е.....
в софето маркета още от пролетта е замръзнал напълно....цените нямат нищо общо с това,което се пише в медиите,или по сайтове като този......

Не мога да устоя да не споделя опита си относно гарсониерите в Хиподрума пред тази височайша аудитория.

В момента виждаме, че средната цена на гарсониерите в Хиподрума е 700 и нещо евро на квадрат.

На база една оферта нова строителство.

Преди месец са били около 900 евро примерно на база две оферти - тази за 700 и друга за около 1 100 евро.

Понеже другата се е продала за 1 100 евро , днес продажните цени са паднали на 750

Аз пък имам купувач, който търси точно в Хиподрума, защото дъщеря му е първа година студентка в МА .
Познайте колко дава на квадрат?

В момента, който се появи гарсониера, тухлена с балкон, 2-5 етаж, на 1100 евро на квадрат той ще я купи.
Вие може да не успеете дори да отчетете появата й.

Та колко според вас е средната реална продажна цена на гарсониера в Хиподрума?

Иначе адмирации за хъса :] :] :]

Успех с реалните средни продажни цени