Теория за наемите

Zdraveite kolegi,da kaja i az nesto po otnoshenie na naemi i krediti.Az si mislia,che za hora,koito biha mogli da dokajat dostatuchno visok dohod pred bankata,otivat i tegliat pari bez da se zamisliat,a drugite jiveiat pod naem.Drug faktor da se predpochete naema pred "krepostta" e nesigurnostta na nivata v zaplashtaneto,susto i rabotata,koeto bi dobelo do trudnosti v obslujvaneto na dadenia kredit.Taka razsujdavam az,a i edno e da se plashta 1000 E za lux imot mechta,drugo e 250 E za staia kudeto i da e...a nai-drugo e 200 000 E za tristaen v Lozenec,vupros na predpochitanie:}Az lichno bih izbral niakude s po-malko zadrustvane,za da namam vreme da mislia:}

Сега докато си пия кафето в къщи и чета вашите мисли се чудя как изобщо допускате че българин който е изплащал няколко години ипотека ще спре. Това никога няма да се случи!
Аз също не смятам че да купиш 3-стаен в Лозенец за 200000 Е е нормално. Но за 120000 Е погасителната вноска е около 750 Е, което е постижим наем за Лозенец (според мен).

Zestate,
сега,докато си пиеш кафето в къщи,звучиш доста по обективно.
ако това за лозенец е така-вноска към наем е 1към1,тогава е по постижимо твърдението ти за задържане на цените там.
само,че колко хората могат да си позволят такива наеми,можеш да погледнеш в двете графики за цените -продава и за цените-наеми,на първа страница на този сайт.
едните продължават да растат,другите продължават да намалят.
такова съотношение е невъзможно.или наемите трябва да почнат да растат,или цените да падат.
ще ти кажа какво точно става в момента,защото аз лично съм го изживал,дори и ви го писах в един от първите си постинги:
когато продажбите в сащ драстично намаляха в края на 2005 година,цените продава започнаха драстично да скачат.аз си го обяснявах с 2 неща-първо надеждите на инвеститорите,че ще продадат на печалба и второто-силно завишаване на офертите с цел да продадат на доста по ниска цена(второто влияе психологически на купувача).
но това не доведе до продажби,а напротив-това доведе до допълнителна стагнация на пазара,защото дори и малкото реални купувачи се оттеглиха.и това доведе до по бързото обръщане на тренда-цените леко започнаха да падат.
а когато един надценен маркет обърне тренда,започва лавонообразния ефект.
за това всички се плашат ако цените на НИ започнат леко да падат.не само в щатите, но и в азия и в европа.
както винаги-започна първо в сащ.имам приятели в англия.преди 6 месеца им казвах,че в англия пазара им е в пъти по надценен от американския и цените ще падат доста повече от тук.
те ми отговориха,че това е невъзможно,че нищо не разбирам и че в сащ не е същото като в англия.а аз им казах,че един отворен пазар е същия,независимо от държавата.
по междудругото,никъде не се е говорило,че цените в западна европа ще падат,това си беше лично моя теория.дори и бизнес прогнози на известни щатски икономисти бяха,че цените в з.европа ще се задържат.
дори и тук писах преди 3 месеца за това,когато още не беше станало и никой не вярваше че ше стане.както и за падането на англииския паунд,за което също никой не предвиждаше- нито в сащ,нито в европа.(тук се фукам и то с пълно право.и няма да спомена колко пари направих от това,макар,че много ми се ще да се надувам.тези които разбират,знаят какво имам предвид)

що се отнася до това:
"......чудя как изобщо допускате че българин който е изплащал няколко години ипотека ще спре. Това никога няма да се случи!....."

Колега,нека ти кажа защо не си прав-
не само българин,но и европеец,американец,азиатец,когато купуват НИ и го изплащат,не смятат да губят и да го връщат на банката.
не само бг-товеца не иска да загуби.....
а ето защо и загубилите бг-товци ще са в пъти повече в процентно съотношение,спряно скл.заеми към то това съотношение в саш и западна европа:
защото в бг още не сте чували за финансова култура.нито пък имате опит с каквото и да е било лично кредитиране.
до преди 3 години,90% от покупките на българина са били без кредитиране-не само на апт.,но и на перални,печки,леки коли и т.н.
за това и е нямало кофискувани апрт. или друг тип ипотеки(или са били малък брой конфискациите).
сега е вече друго.и ще видиш какво се случва,когато хора без финансова култура започват да теглят заеми,непосилни за тях.
както и какво се случва с банките,отпуснали тези кредити
както и със строителите,които си мислят,че щом тухлата поскъпва,то и имотите също.
както и с любимите ми бг инвестиционни фондчета,чиито ръководители са рожби на софииския икономически институт,където са ги учили само на двойно счетоводство и в други области са ги икономически осакатили.....
и липсата им на въображение в инвестирането на акционерни пари-само в земя и бъдещи голф игрища......(в идустрия няма смисъл....)

21 Декември 2007, 06:00
Източник: Profit.BG
Инвестициите в недвижими имоти носят доходност за инвеститорите в две основни форми - доходи от наеми и капиталова доходност от повишението в цените
Инвестициите в недвижими имоти носят доходност за инвеститорите в две основни форми - доходи от наеми и капиталова доходност от повишението в цените.Трябва да се има предвид, че до голяма степен потенциалът за повишението при цените на имотите се определя, освен от търсенето и предлагането, така и от доходите, които биха могли да се получат от наеми.В тази насока доходите от наеми спокойно биха могли да се сравнят с дивидента, който акциите носят на акционерите си.Много често инвеститорите се насочват към инвестиции в страни, където доходността от наемите е относително по-висока.Силното повишение в цените на имотите пък, което значително превишава ръста на наемите, води до намаляване на доходността, която инвеститорите биха получили от отдаването им под наем и разчитат единствено на капиталова доходност от поскъпването на дадения имот.Подобна ситуация обаче няма как да се запази в дългосрочен аспект, защото сочи дисбаланс между цените на имотите и реалната икономическа ситуация в дадена страна, която определя нивата на наемите. Тя би могла да се задържи в средносрочен план, единствено ако се подкрепя от силен интерес от страна на чуждестранни купувачи, които обаче в крайна сметка също се интересуват от бъдещите си печалби.Може да се каже, че ситуацията на имотния пазар у нас значително се усложни през последните няколко години, след силното повишение в цените на недвижимите имоти.Ръстът им в пъти превишаваше скока на нивата на наемите, което води до нестабилност. След като през изминалата година страната ни се нареждаше сред водещите в света по ръст в цените на имотите, може да се каже, че ситуацията и през настоящата не се промени особено много.От началото на годината цените на недвижимите имоти у нас отново са сред водещите по ръст в световен мащаб, което до голяма степен се дължи на силния чуждестранен интерес, особено след присъединяването на страната ни към ЕС. За годината цените на имотите у нас са поскъпнали с над 35%. Силното повишение обаче води до значително намаляване на доходността от наемите. Според изследване на имотния сайт Global Prpoperty Guide страната ни, и по-конкретно столицата София, е класирана едва на 60-о място в света по възвръщаемост на инвестициите от наеми.Според сайта тя възлиза на едва 5.87% на годишна база, като непосредствено преди нас са Варшава, Стокхолм и Талин. Най-високо в класацията, на втора позиция сред европейските страни, е столицата на Молдова - Кишинев с възвръщаемост на инвестициите от наеми в размер на 14.36%, докато първото място се държи от Таити с възвръщаемост в размер на 15%.Сред страните членки на ЕС първенец по възвръщаемост е столицата на Словакия - Братислава, с доходност за инвеститорите от отдаването на недвижими имоти под наем в размер на 10.06%. Букурещ също изпреварва София в класацията, като румънската столица е класирана на 29-а позиция с доходност в размер на 8.17%.

Асен, не съм убеден че ценит на наемите в БГ падат.
за сравнение - преди 3 години с голям зор дадох апартамента си Младост за 220 Е.
Тази година без никакво усилие го дадох за 300 Е (приятели на предишните наематели се скъсаха да ме натискат без агенции).

Може за провинциалните градове да са ти верни мислите, но за София определено не е така (по отношние на наемите).

ей,аз не знам.така пишете по форумите тук,както и в статистиката на сайта.
ако си прав и наема към вноска е около 1към едно,тогава един таран по малко ще бие по крепостта.
обаче останалите са започнали да стрелят....

Аз съм склонен да сравнявам нещата по друг начин, сравнявайки лихвите по кредита с наема. Това е реалната цена на ползването на кредит за покупка на имот, а не цялата вноска. Всичко, което се внася над тази лихва, представлява натрупване на актив - моето лично участие в стойността на имота.
Пример - преди 6 месеца закупих апартамент с кредит, като банката плати 58500EUR. При 25г. срок и 6.25% лихва плащам през първите 2г. по около 300EUR/м. лихви и още по около 85EUR главница, като с всяка следваща вноска лихвите на банката намаляват с прогресивен темп. Под наем щях да плащам същите 300EUR, но без да натрупвам допълнително средства във фиксираната вече цена на имота. Сега погледнете картинката след 5 год. - лихвите на месец по кредита ще бъдат по 272 EUR, докато наемите тогава няма да са под 500EUR. Каквито и сътресения да стават с цените.

По повод наемите. Гледам тук какви са обявите и не познавам никой който да плаща подобни наеми. Имам познати наели една стая за по 100-120 лв, а последно една групичка се пренесоха в тавански апартамент от 110 кв. - 3 стаи и кухня на 5-те кьошета за 200 лв. на месец. Да има оферти за по 300 евро на месец ама те май само си стоят ...

JulianoG, смяташ малко грешно.
1) Не казваш колко си платил за жилището, а само какъв кредит си теглил. Ако си палтил 30% със собствени средства, то трябва да сметнеш каква доходност би имал, ако го инвестираш някъде другаде.
2) смяташ с лихва 6,25% като тенденцията е да нараства. Не знаеш след 2 години дали няма да е 9%, като по този начин вноската ще нарастне значително т.е има риск. Както и очакванията ти за наем от 500 евро, може и да са толкова, но е по-вероятно да не са.
3)Плащаш данъци, като там нарастването е сигурно.

Ето ти един реален вариант (неприятен в твоя случай):
-Жилището лятото е струвало 80 000 Е
-Поради прегряване на икономиката (и не само) имаме "лека" криза, която намаля доходите, цените на жилищата и наемите с около 30%.
-Вече жилището струва 55 000, а наема е 200 Е
- Лихвата се вдига на 9%

*Сега разглеждаме, ако си купил какво става.

Дал си 20 000 Е и си теглил 60 000 Е кредит. За първите 2 години изплащаш 2000 Е главница и по 310 евро лихви (като наема е 300 Е).
След това лихвата става 9% а главницата ти е 58 000, а срока на кредита 23 години.
Тогава вноската ти става 500 Е, като над 400 са лихви, а наема е 200 Е.

Или за 5 години, ти си платил 37 000 евро+1000 евро такси по кредита, а по главницата ще си дал 4200 евро. Като ти остават още 55 000 евро + 9% лихва. Като жилището в момента струва 55 000 евро. Т.е. досегашните 37 000 евро + 10 000 за ремонт след шпакловка и замазка са ти равни на 5 годишен наем от 785 евро на месец!

*Сега варианта, ако си живял под наем.

Имаш 20 000 Е в банка със годишна лихва 7%
Плащаш 300 Е наем, като останалите 100 евро ги депозираш.
След 2 години лихвите по депозита стават 8%
Плащаш наем 200 Е и спестяваш 300 Е.
След 5 години имаш 20 000*1,07^2+2400*1,07= 25 500 (след 2 години)
25 500*1,08^3+300*36*1,08^2=45 000 евро.

Така ако сметнеш нещата излиза, че след 5 години, ако си живял под наем ще имаш 45 000 Е в банката, като жилището ще струва 55 000 евро.

Така че е въпрос на допускане и сметки.

Ти допускаш, че следващите 5 години ще имаме ръст като досегашния и наема ще е над 500 Е т.е. очакваш 2 пъти по-високи доходи при нарастване на производителността ни с 2% годишно. Също смяташ грешно, като забравяш първоначалната вноска и фиксираш лихвата, без да добавиш дори и таксите по кредита.

Аз допускам, че икономиката ни е прегряла и ще има връщане с 30%. И се опитвам да смятам малко по-точно.

Факт е, че в момента лихввите са по-високи от наема и единствено някакви очаквания за 2 пъти по високи наеми и доходи могат да обосноват причината за покупката ти.
Сам прецени дали производителността ни се е вдигнала достатачно, за да покрием тези очаквания.

Имам едно апартаментче за под наем,но след разговори с няколко клиента и малко сметки достигнах до извода,че каквото искат клиентите аз мога да го избия след около 80г и след това да изляза на печалбаПо добре да ми седи еи така жилището отколкото да го дам ня някои за 350лв тои да унищожи ремонт за 20 000лв и да си замине на 6тият месец неплатил сметки за 1000лв.Реалният наем за 2стаен отремонтиран апартамент е не по малко от 800лв за по ниска цена по добре да седи необитаем.