"Имотният пазар в София - везните се уравновесяват"

Разбира се, че може да изплащаш 26-28000 евро със наем на двустен в Гео Милев, може и да ти остават до около 50 евро на месец. Това не е лоша идея, защото с толкова пари трудно може да се мисли за друга инвестиция. За Банско съм скептичен, много по-голяма е вероятността София да се развива занапред.

1) ти наскоро се върна в Бг не знам дали банките ще ти отпуснат заем при най-изгодните условия
2) ако не можеш да докажеш доходи - лихвите са високи мисля към 12% отиват, ако можеш да докажеш доходи има лихви и по 6.88 на Булбанк.
3) според мен трябва да заложиш наем от 250 е/м2

При 6.88% нещата се връзват за 13 годишен заем, при вариант 12% ще трябва да гониш наем от 300 евро и заем за 17 години и става малко рисково.

П.С. т.к. каза "нов", ако имаш предвид ново строителство заложи и пари за довършителни работи





Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2005-11-23 10:05 от Тинки Уинки.

Привет, Cool_guy,

Радвам се да те "видя" отново, отдавна не беше се обаждал.

По същество - съгласна съм с Имотко - жилище в София (хубаво и на хубаво място, знаеш какво значи това) е по-перспективна сделка от ваканционен имот. Но пък всеки си има право на мнение и избор.

Колкото до сметките ти - там Тинки е цар , но на мен ми се струва, че още не си се върнал. Та от Америка ще е доста по-трудно да проучиш условията и да осъществиш сделката, мисля аз. Ако можеш да се довериш напълно на някого тук, можеш да го упълномощиш, но трябва човек тук на място.

За кредита - ами аз честно си признавам, че съм пълен консерватор в това отношение Знам, че зад океана това отдавна е начин на мислене и човек ще не ще, става като другите, като поживее там. Ама тук все още имаме право на избор и, по дяволите, няма да стана доброволно крепостна, ако все още имам шанс да се измъкна от това робство. Въпрос на принцип, а не на сметка или изгода.

Ама всеки сам си решава, ако има избор, пък и в някои случаи няма такъв.

Не съм много съгласен с теб относно понятието хубав квартал в София или по-точно никак не съм съгласен. Може би защото анализирам понятието в тесен смисъл, а ти – в по-широк.
Приказва се, подочува се, носят се слухове(ето това е в широк смисъл на думата ), че местата, които ти по-горе ми описваш, са така нар. елитни квартали на София. Хайде сега да вземем примерно центъра.
1)Тръгваме от Аксаков. Неприятни спомени, всеки е паркирал, там където му е скимнало; ако искаш да я пресечеш, просто не можеш да се огледаш като хората, защото въпросните паркирали ти пречат, трябва да се катериш по колите, за да метнеш едно око, дали аджеба минава кола или не.Относно строителството – няма сграда, която да представлява нещо особено, да е някаква архитектурна рядкост итн.
2)Първата успоредна по посока Гурко е ул.Хаджи Димитър.Живял съм 2 години на N.12. Отсреща всяка сутрин ме събуждаше крясъка на учениците от училишния двор на 33-то (33-то ли беше?). До училищния двор имаше една полу-съборена къща, където се събираха наркомани итн.Когато се прибирах късно вечерта, винаги бях с ококорени очи. И това на няколко метра “зад опашката на коня”!?Самите сгради не са кой знае какво. Новите сгради в Младост 4 са поне два пъти по-уютни от тези съборетини. Защо живях там 2 години? Ами в началото бях зарибен от болестта “центъра”. Освен това университета ми беше на 3 минути ( или по-точно след 3-5 минути бях в залата,където ми беше лекцията).
3)Следващата успоредна е “Славянска”. Момент, момент, щях да забравя. Между Хаджи Димитър и Славянска от страната на бул.Васил Левски е една от забележителностите на София, а именно гробницата на Батенберг. Някои по-стари участници в този форум ще се сетят за една стара тема , която съм повдигал, за липсата на забележителности в София, съизмерими с тези в останалите европейски столици. Тогава бях бурно освиркан, някои дори ме проклеха като “българоубиец”. Какво да се прави, мина време, раните зараснаха. Та въпросният паметник на Батенберг се използва обикновено като ...........тоалетна. Обществена тоалетна. И според мен във всеки един елитен квартал трябва да има поне една обществена тоалетна.
И “мъката” на Славянска е сериозна.
- Какво толкова станало на Славянска? (както биха възкликнали някои сънародници)
- Аааа, ми как така? Ми там са “Крим”, култовият китайски на “Славянска беседа”, хиляда евро на квадрат си заслужават.
Ако питаш мен малко са множко. Тясна е , шофьорите трябва да “пилотират ловко”, еднопосочна е. За живеене не става.Винаги ще имаш проблем с колата.Къде ще я паркираш?
4) Такава е оценката ми за останалите улици от този мини-район : Иван Вазов, Гурко, Шишман. В делничните дни настъпва такава суматоха, такова нерабирателство, незачитане между пешеходец и шофьор.....да не ти описвам. Какво толкова ми предлага този квартал, че да го избера за дом. Че и 1000 Еuro на квадрат, че и нагоре. Ще си умра рано-рано от нерви, от шум итн. Поради тази причина смених центъра с Яворов и ......се родих.
5)Има и един друг мини-район от центъра, който да зачеркне от списъка на “елитните”: четириъгълника Сливница-Васил Левски-Дондуков-Мария Луиза ( Мария Луиза спокойно може да се замени и с Христо Ботев, че и с Опълченска ).Пак те питам, какво толкова станало там ? Ще ти отговоря: Ами, там ще да са падали бомби.Улиците са изпоразбити, няма една плочка, дето да си пасва с другата. 80-90% от сградите “плачат” както за външен, така и за вътрешен ремонт. Сериозен ремонт. Какво да му харесам на този район ? Питам те, кажи! Да, има далавера –ще си купувам бозата за 15 цента от Женския пазар ( ех много ми се пие боза!).
6) Каква ще да е тази сила, която да ме накара да живея в района между “Графа” и Христо Ботев? Трябва наистина да съм се побъркал, че да......Просто комфорта го няма. Задушаваш се, това е истината.
7) Аргументи от типа, че така било примерно и в центъра на Амствердам, са меко казано неуместни. Наистина не ми се обяснява защо това е така.
8) Даваш ми примера с Докторската градина, Анко Сакъзов. Добре, съгласен съм. Бих добавил и Московска,Врабча. Защо не и Париж (там още ли се продават картини) ?
За да “напипаме” наистина проблема, трябва според мен да опростим нещата.Затова дай да опростим малко нещата. Да вземем..........................,да вземем примерно филма “Пианистът” с Броуди ( покъртителен филм ).Накрая градът беше до такава степен разрушен, че реално нямаше улици. А сега си представи, че отделни сгради бяха останали непокътнати, цели, добре боядисани,с градинки, водоскоци. С две думи страхотно поддържани и по една или друга причина бомбите са ги “отбягвали”. И ти живееш в една от тези сгради. Как би се чувствала?
Цялата концепция за центъра според е объркана. Няма идея. Цари един абсолютен (наблягам на абсолютен) хаос. Извод: Купуването на жилище ( на първо жилище, т.е. за живеене) в центъра на София е сигурна гаранция за кратък житейски път.
9) Преди време бях споделил с теб мнението ми за Лозенец. Ето че горепосочената статия ги потвърждава частично. И според мен Джейс Баучер е една много хубава и удобна за живеене улица. Спокойно може да се каже, че това е най-хубавата улица на Лозенец. Това с пл. Журналист не ми стана много ясно.Хем така, хем собствениците били вече навити на под 1000 Евро.Отсечката на Христо Смирненски до Журналист да не би да е към “елита”. Не е ли “малко” наклонено. Хората там сигурно сънуват, че се пързалят с шейни, докато спат. Това се отнася и за целия Св. Наум до Хемус итн. Нека все пак(за да не стават недоразумения) да уточним, какво точно ти разбираш под Долен Лозенец. Ако считаш надолнището по Свети Наум, заедно с прилежащите му улици, е, не съм съгласен като причисляваш към "елита".
Ако имаш предвид само района около Биологическия и ВИАС, е добре, ама пак започваме да говорим за микрорайони и пак стигаме до "Пианистът".

10) Казваш Бели Брези итн. И там трябва да се правят компромиси, хиляди уговорки.
Както и да е, много дълго стана.Сигурно ще заспиш докато четеш постинга.

PS. Относно инвестицията в НИ в тесния смисъл на думата, т.е. купуването на втори апартамент. Това в никой случай не трябва да е първата и единствена инвестиция. Една част от парите трябва да са вложени в сигурни финансови инструменти, друга – във валута на депозит, трета – в НИ, но никога само в НИ.
Какво бих казал на онези пишман инвеститори, които избиват 80% от цената на имота с наеми. Ами, кураж момчета. Решителност,смелост и кураж. “Пашата винаги е обичал героите".

Peter, компромиси трябва да се правят - и не са само НИ, да знаеш ... Предстоят ти събития, когато ще се увериш, че способността да правиш компромиси е жизненоважна за оцеляването на един брак (особено от страна на съпруга - надявам се, не си решил да оставаш стар ерген?

Вярно, че е дългичък постинга ти, ама е интересен. А защо изреждаш само недостатъците? Както и да е....

Съгласна съм, че има център и център - мислех, че и двамата сме наясно и няма нужда от доуточняване. Явно не е така. Добре, под "хубав" център разбирам уличките около каравелов, хан крум, карнеги, гечкенли, гургулят, там някакъв професор беше (все го забравям). Е, Иван Вазов, Гурко, Славянска не бих ги съвсем изхвърлила, Хаджи Димитър - също. И Шишман не бих - макар че имаш донякъде право - позната живее там и все пищи - няма паркиране, лятото пийнали по заведенията до 3 през нощта, прах от колите. Да ти кажа - шума от деца май е най-благата злина от изброените - и с това ще ти се наложи да свикваш - понякога и едно дете е доста шумно Но пък за "престижните квартали" си прав - по-бих живяла в кв. Иван Вазов, отколкото на ул. Хаджи Димитър.

За "четириъгълника Сливница-Васил Левски-Дондуков-Мария Луиза" съм съгласна - изключваме го.

И за това си прав - търсим островчета в големия град И от обявата това в общия случай не става ясно - много зависи. Затова ти казах - ходене трябва - мнооого ходене. Много труд трябва да хвърлиш, ако искаш да вземеш читаво нещо на хубаво място. Казвам ти го от личен опит. По мои наблюдения под 10 % от офертите са за нещо, което си струва да се огледа. Но това е положението - има, ама трябва здраво бачкане!

За Лозенец - може да бъда обвинена в пристрастие, ама все пак... Има местенца, напр. улица Елин Пелин, Сава Огнянов, Добри Войников, Орлово гнездо, Борова гора (тя ми е любима - цялата е срещу парка), Йордан Миланов и тя, - от другата страна, ул. Лозенец, Розова долина, Липа, Капитан Андреев..., където има и малки кооперации (3-4 етажа), и еднофамилни къщи с хубава архитектура и поддържани (сравнително) дворове. Красота си е, недей така! Специално с една приятелка си обикаляме (тази от Шишман да си гледаме къщи, преди да пием кафе заедно. И тя като мен е фен на хубавата архитектура и зеленината.

Колкото до наклона - е, пак недей така ! Какво ти пречи той?! Хубаво разгряване е неговото изкачване пеш, да не говорим, че има чудни улички около него (вишнева, бряст, кръстьо сарафов). И парка на една крачка.... Съвсем си се омързеливил май - наклон да ти пречи. Ами в Пловдив целия Стар Град е в наклонени улички - надолу-нагоре, ама е супер живописно. И в Лисабон стария град в центъра е така, пак е много хубаво. Разнообразния релеф само дава допълнителен чар според мен.

За Бучер съм съгласна, там бих добавила галчиица, бигла, кораб планина, кричим (без здравната каса , майор томпсън. Под него - презвитер козма, черноризец храбър, димитър димов, милин камък, зоната около 7-мо и руското училище - йоан екзарх, теодоси търновски, - той пък е още по стръмен от хр. смирненски - ама целия върви покрай резиденцията - и все катерички изскачат - няма ден да не срещна някоя :}

Изобщо спестявам от фитнес (основно време, не пари , използвайки природните дадености на Лозенец - пеш по баирите

За другите малко по ниско "в йерархията" си е ясно - само забравих гео милев и редута да прибавя към тях - и там има много хубави местенца, трябва да търсиш и това е!

П.П. За разделянето на риска при инвестиции си напълно прав, но то важи само ако имаш достатъчно ресурс за разделяне . Ако разполагаш с 30 к кеш и още 30 к привлечен, за какво разделяне може да става дума?! Т.е., въпрос на мащаби. Аз не бих се наела да коментирам дали изобщо (не частен случай) покупката на НИ сега е успешна инвестиция - много зависи от конкретния случай!

Joan e prava che promenih mnenieto si i ostanah v America.Naistina,trudno e ot raztoianie da se dvijat neshtata,angajirat se drugi hora,palnomoshtni..i t.n.
Neznam dali ima logika da go ipotekiram(sigurno shte mi dadat 20k,a s naema shte si plashtam vnoskata po ipotekata) i s oshte dopalnitelni sredstva da vzema building tuk.Prosto tova e osnovnia vapros -na koi pazar da zaloja-BG ili US?Tuk kato "first time home buyer" se klasiram za kredit ot 5.3% za 30g.Dosta po-izgodno ot lihvite ,koito Tinky spomenava.Vse pak osnovnite prognozi tuk sa che se ochakva dalag "flet period",edva li shte ima goliamo poskqpvane sled poslednite 2-3g.No ot druga strana si struva,zashtoto sgrada do 4 apt. se vodi "residential",a ne "comercial" i usloviata sa izgodni-vse edno za kqshta,a v sqshtoto vreme si e investment property i naemite ti plashat vnoskata po zaema,a ti pechelish ot poskqpvaneto na sgradata.Dori savsem zakonno moje da se "montira" negative cash flow,ot amortizatsiata na sgradata prez godinite i taka se pecheli oshte poveche...
Za Bansko ne ste saglasni,no priateli mi kazvat che ne se namirali stai pod 50$ na vecher,neznam dali e taka.Kato se ima vpredvid che liatoto moje da se igrae golf tam,sezona stava ot 4- na 8 mesetsa,i vazvrashtaemostta e po-dobra.
Niama nishto losho chovek da vzeme i v Grqtskata mahala v Varna,na 20m ot morskia briag ili partsel v Kranevo,kadeto vse oshte ispadali mesta po35e/m2.
Interesen e analiza na Peter za Sofiiskite kvartali,no az lichno bih predpochel Kniajevo s hubava gledka kqm Vitosha ili Boiana,a zashto ne i Pancharevo.
I az sam saglasen che triabva da se investira i v tsenni knija,no sqm malko skeptichen.Az prodadoh vsichko-imah Advance Invest.Edinstveno si struva moje bi Elana -fond za zemedelska zemia i Advance Terrafond.

Нещо не разбирам. Искаш да ипотекираш този в Дружба, да вземеш парите + още малко да вземеш нещо на кредит в Щатите, а с наема от този в Дружба да плашаш на банка в Бг за кредита така ли? Ако е така имаш предвид, че ипотечните заеми са с по-голяма лихва от жилищните. Т.е. ако искаш пари за покупка на жилище лихвата е по-малка в сравнение с това да искаш заем срещу ипотека. Освен това както си в Щатите се съмнявам че в Бг някоя банка ще ти оптусне кредит. Иначе добре си го замислил.

За Банско - стана пренаселено. Ще се строи нов лифт - насред полето. По предприемчивите вече изкупиха нивите около новия лифт. Ти колко хора в Бг познаваш дето играят голф и след като играят голф не ти ли се струва че ще отсядат в Кемпински примерно. Относно намирането на "стаи" не "стаи в хотели" има много за по под $50 в частни квартири 2 и 3 звезди. Проблема там е че общо взето заетоста е петък, събота, неделя. Извън зимния сезон - забрави. Ако има някоя конференцийка или нещо подобно - има хора ама това е 3-4 дена в месеца. Не забравяй и че разходите на планина са доста повече отколкото на море - трябва отопление.

Ти какво направи с БТК?

Честно,не виждам какво толкова да им харесвам на Хан Крум, Карнеги итн.
Относно Каравелов.Останал съм със спомена, че като че ли е малко по-широкичка(ама съвсем малко) от примерно Крум.Ох спомени, спомени. Там ходих известно време до библиотеката на Гьоте-институт, за да си упреснявам немския преди да дойда отново тук. Но виж, наблизо има една друга улица, която заслужава внимание. Паренсов и по-точно отсечката между Васил Левски и Евлоги.Фритьоф Нансен също не е лоша.

Относно:
"П.П. За разделянето на риска при инвестиции си напълно прав, но то важи само ако имаш достатъчно ресурс за разделяне"
Ами аз точно за това ти говоря.Точно поради тази причина ги наричам пишман инвеститори."Барабар Петка с....". Всеки иска да е "Барабар Петка с..."

Хан Крум е най-хубава в участъка между Васил Левски и канала (евлоги георгиев) - срещу посолствата. Карнеги пък какво не ти харесва?! Е, въпрос на вкус Каравелов е по-широка и по-дълга от останалите - тя преминава по цялото протежение успоредно на васил левски от НДК до градинката с паметника на съветската армия (дето щяха да го събарят - бившия зоопарк. И е приятно зелена. Но паркирането и даже спирането там е малък ад - което важи за цяла софия, бих казала, даже не само за центъра. Само в Иван Вазов (кв., не улицата) имам наблюдения за малко повече свободно пространство - и за коли, и за пешеходци. Хубавото на Иван Вазов е, че почти няма еднофамилни къщи, където да строят нови сгради, а старите кооперации са с големи отстояния (сравнително - с Лозенец, напр.). Разбира се, има и изключения, говоря като цяло.

Фритьоф Нансен - хубава улица, но много шумна - предпочитам Карнеги Паренсов е добре, ама не може да се изброят всички малки и зелени улички по центъра. Въпросът е, че има такива и ако искаш да купиш там, трябва да търсиш. А не че няма.

За пишман инвеститорите - на теб какво ти пречат? Всеки сам си прави сметката - а да те питам, ако човек разполага с малко пари (от моя пример - 30 к евро собствени), какво да ги прави в крайна сметка? Този въпрос и Човек, и аз го задаваме сигурно за пети път в различни дискусии - и смислен отговор още не сме получили.

Да изтегли и кредит и да си купи магазин, ако иска да няма риск. Ако може да носи риск, без да го тресне инфаркт, може да си купи и земя..