"Имотният пазар в София - везните се уравновесяват"

1) по въпроса за многото харчове и живота на хляб и сол.
Аз и друг път съм развивал една теория за едни "салами". Да я припомня - ако имаш 10 човека дето получават по 500 лева всеки от тях ще иде до магазина и ще си купи салам. Ако имаш 9 човека по 100 лева и един с 4100 общо пак десетимата вземат 5000, ама първите 9 няма да си вземат салам, пък последия 10 не може да изяде. Та за какво ми беше думата - ако аз, Panther1 и още няколко човека го подкараме на хляб и сол ще го "отнесе" кварталния магазинер, колбасарския цех и т.н. защото потреблението ще падне. Така че Joan радвай се че с Panther1 харчим много.

2) Едно време имахме една приказка с теб за кредитирането. Ти застъпваше тезата че това кредитиране ще даде тласък на икомониката защото ще стимулирира производството, а пък аз се страхувах че резкия скок в кредитирането ще създаде много розови представи у производителите и ще доведе до обратен ефект. Примера със саламите - има производител цех за салами и произвежда по 100 салама - изведнъж рязък скок на кредитирането - търсят се салами и човека и той се възползва от кредита и прави нов цех с кредит за 500 салама колкото е било търсенето в един момент. JoanДа ама в един следващ момент се оказва, че тези дето са яли саламите на кредит спират да ги ядат защото образно казано за една година са изяли салами дето ще ги плащат 5 години - и какво да прави колбасара с цеха за 500 салама като потреблението е под 100.

Та последно Joan хубаво или лошо е това че харчим много с Panther1?

Какво е моето виждане за цените - аз не бих си купил жилище ако това ще ми коства "салама". Т.е. за жилище бих дал пари които са ми "артисали" и не развалят стандарта ми на живот който съм си създал. Естетсвено аз изхождам от моето положение - за мен на теория дали едно жилище струва 40, 60, 80, 100К, аз мога да си го позволя. Е за 100К ще трябва да я карам на хляб и вода, но пред мен не стои въпроса - сега или никога. Аз мога да чакам и да гледам какво става. Е като гледам последната година - цените са скочили с 8-9%, аз си държа парите в $ при 1% лихва за една година май ще докарам 10% заради промяната на курса, лихвите по кредитите паднаха и ако го смятаме за един 20 годишен период има към 10% че и отгоре намаление. Е може от цялата работа да съм на + )))

П.С. Това за плащане на заем с наем - забрави. Много пъти съм правил сметка в този форум - не става, освен ако нямаш 60% от сумата да я вложиш, ама тогава се изкривява задачата. Аз под плащане на заем с наем разбирам 10% собствени средства, а останалите 90% със заем. Е това ако ми обясниш как може да се плаща с наем шапка ти свалям. Сега ако си купил жилището преди 4 -5 години и смяташ с моментни наеми може и да се върже, ама все пак да говорим за моменти цени и наеми.
Относно това как за две години ще изплатиш жилище с текущи средства пак не го вярвам. То не че не става ама нормално като имаш много пари искаш голямо жилище (апетита идва с яденето) така че не ми говори как някой с голяма заплата решил да излати една от любимите на Панчо гарсониерки от 35 м2. Защото ако ти получаваш по 5-6-7-8-9-10К лева месечно, съответно ще искаш жилище за 100К, 110К, 120К и т.н. евро. И сметката пак не се връзва. А аз специално не смятам че има човек получаваш 5К лева дето да тръгне да си купува "коптор" за 30К евро.

Тинки, първо на въпроса ти "Та последно Joan хубаво или лошо е това че харчим много с Panther1?"
Ами зависи - за мен това няма значение (аз не произвеждам стоки за консумация, нито съм банка или строител), за производителя на салами е хубаво, за банката и строителя на НИ - лошо, 'щото ви изпускат като клиенти засега. За вас самите не знам - май и двете )) - живеете си с кеф (хубаво), ама под наем (лошо). Извинения към Panther1, ако не е под наем. При ситуацията с наемите в София ми се струва твърде несигурна и неприятна работа - трудно се намира читаво жилище на прилично място, за което да не иска майка си и баща си наемодателят. Пък и периодичекси трябва да се пренасяш - аз лично много мразя да се пренасям!

Ти казваш "Та за какво ми беше думата - ако аз, Panther1 и още няколко човека го подкараме на хляб и сол ще го "отнесе" кварталния магазинер, колбасарския цех и т.н. защото потреблението ще падне. Така че Joan радвай се че с Panther1 харчим много. " Е, да, ама ще си купите апартаменчета за по 50 к евро, вместо много салами за по 5 евро/килото. Т.е в стойностно изражение няма да има кой знае каква разлика, просто парите ви ще стимулират строителството вместо производството на салами. Вие така или иначе ги изкарвате тези пари, а дали ще ги дадете за салами или за имоти, все ще ги дадете на някого. Т.е за икономиката като цяло няма да е от значение за какво - просто се стимулира един отрасъл за сметка на друг.

Виж с кредитирането е по-друго. Кредит за салам някой трудно ще вземе, пък и той ще е нищожна сума - дори да е за телевизор (знам, че саламите са образно понятие за стоки за консумация). Докато кредити за НИ се вземат все по-често и са за много по-значителни суми. Това са принципно различни кредити. И обслужването им е принципно различно. При салама ако завлечеш банката - нищо, ама при НИ - ще те изгонят на улицата.

Ако си на + от цялата работа - аз ще се радвам за теб даже ти пожелавам да си на +. Не съм от тия, дето желаят зло на другарчето :}

П.П. е, не съм уточнила пропорцията собствени средства/кредит при покупката на НИ за наем. Възможно е даже някой да прецени, че ще додава от свои средства към наема, за да си плаща вноската. Познавам хора, купили така, но не съм ги питала колко с кредит и колко със собствено участие.

Колкото за тези, дето "Относно това как за две години ще изплатиш жилище с текущи средства пак не го вярвам" - еми не го вярвай Аз все те убеждавам, че хората с прилични доходи понякога гледат на това като на социални отчисления (за осигуровка срещу безработица и за пенсия). Ама ти не ми вярваш

Напоследък все си "решавам такива задачи". И не мога да "вържа никаква файда".
За мен инвеститори, които влизат с 10% собствени средства в играта, изплащайки останалите 90% със заем и надявайки се да "грухтят" от наеми, са меко казано "пишман инвеститори". Т.е. в момента анализираме варианта, при който инвестоторът си има първо жилище и си купува второ, за да печели от наема.
Да речем въпросният втори апартамент струва 66 000 Евро.71 кв.м, тухла в Яворов
Ето конкретния пример:
[imoti.net]
Сега търся какъв е горе-долу наема на такъв апартамент.
И намирам примерно
[imoti.net]

1 вариант: Изсипвам 66 000 Е накуп. На следващия ден (да речем, че съм оптимист) наемателя се настанява и започва да ми плаща 300 Евро на месец. Едва след 18,33 години си избивам парите,т.е някакви мижави проценти на година. Ах, къде е Знаещ да ми ги избие за 10-12 години !!! Някой ще каже: "С течение на времето ще вдигаш наема". Ще вдигам наема, ама май по-скоро ще си търся нови наематели.
Така е и по света. За около 18 години се избива един апартамент и в Мюнхен.

2. вариант: Купуване с кредит ???!!! Ами, тъпо си е. Както и да го погледнеш.
Друг е въпросът, ако това ми е първо жилище. Ако лихвата ми е около 5% годишно, бих си купил при всички положения, независимо от факта дали имам парите накуп (или 80% от купа) или не. Tук вече всеки да си прави индивидуални изчисления.

"При ситуацията с наемите в София ми се струва твърде несигурна и неприятна работа - трудно се намира читаво жилище на прилично място, за което да не иска майка си и баща си наемодателят".

Ами, ти ми кажи къде са тези апартаменти за купуване, защото да ти кажа честно с хиляди уговорки (наистина са хиляди) май останаха само Яворов и Изток. И не ми хвали много те моля Долен Лозенец.

"Т.е в стойностно изражение няма да има кой знае каква разлика, просто парите ви ще стимулират строителството вместо производството на салами. Вие така или иначе ги изкарвате тези пари, а дали ще ги дадете за салами или за имоти, все ще ги дадете на някого. Т.е за икономиката като цяло няма да е от значение за какво - просто се стимулира един отрасъл за сметка на друг."

Има голяма разлика: Пак да се върнем на варианта 10 човека с 500 лева и 9 с по 100 и един с 4100. Според тебе разлика няма - все ще се "изсипят" 5000. Ама не е така. 10 с по 500 ще си купят салам, дрехи, бяла/черна техника, лекарства, цигари, коли и т.н. Като стабат 9 с по 100 лева и един строител с 4100 той каквото и да прави потребление като за 10 не може да направи. Значи получава се така, че "обираме" парите на много хора и ги изкарваме от пазара за да вкараме малка група хора - строителни предприемачи които гледат да ти одерат кожата без да си правят сметката че по този начин те индиректно одират и колбасара на който са решили да продават.

По отношение на стимулирането на един отресъл за сметка на друг - 4ovek мисля беше изкарам някакви данни за това как в Русия се плашели заради цените на който продават петрола въпреки че реализират големи печалби.

Не ни стигат нашите строители, включително мутри, политици и какви ли не други, ами и учудващо много чужди инвеститори искат да източат голяма част от дохода на колбасаря, за да може той да си купи жилище. И на испанците например са им много скъпи имотите в самата Испания, днес в Дневник има интересен малък материал на тази тема. Тристаен апартамент в Мадрид е около 300 000 евро, значи в София би могъл да достигне средно около 100 000 евро след време.

Ех, че раздвижване настъпиии! Супер!

Първо към Петер:

Петер, ти подхождаш много ненаучно към проблема :} Когато човек иска да инвестира, той обикновено тръгва от няколко варианта, оценява ги и решава в какво. Т.е. всяка оценка за това колко е изгодно, е ОТНОСИТЕЛНА - може и 35 години да е периода на възвръщане, ако на останалите алтернативи е над него, пак той ще е избраният вариант.

Не, може и да не си вдигаш наема (в смисъл, ще го вдигаш, ако пазарът ти го позволи), и може и да си останеш на 18 години прост пей-бек. И щом е така и в Мюнхен, а там хората все пак инвестират в това (долкото знам, обаче, там май има повече едри собственици на цели сгради с апаратемнти), би трябвало да се сетиш, че нямат по-добра алтернатива или поне те така са преценили. Не виждам защо 18 години те притесняват - в крайна сметка, може да го продадеш на 10-тата година - ще си си върнал половината от стойността му (говорим приблизтелно) и дори и да го продадеш на същата цена, пак си на 50% печалба. Ще си вътре, ако цената му за тия 10 години падне в абсолютно изражение с над 30 %. Докато ако парите са на депозит, се обезценяват с инфлацията (при положение, че си теглиш лихвите и ги хачиш, както си харчиш наема) и рискуват допълнително от фалити на банки. Всъщност мисля, че решаващо в този случай е мнението, че да инвестираш в имоти е лесно - обикновеният човек не може без специалист-консултант да инвестира в ценни книжа, докато може да купи жилище и да му намери наемател сам (или поне така си мисли масата).

Ами аз пак казвам - има такива хора, дето от наем изплащат кредит за същото жилище. Това, че ти не щеш така, си е твое решение. Аз се мъча да анализирам причините защо цените на имотите са такива и как е най-вероятно да се движат, а не искам да агитирам теб или Тинки да си купувате - ваша си работа.

Не ми се анализира подробно варианта с кредит за под наем, защото стават много параметрите и в зависимост от тях може и наистина да е на загуба. Но е въпрос на индивидуална преценка - и щом има такива, значи за тях са преценили, че е изгодно.

Peter, ти сега какво? За всички има, само за теб няма - като в оня виц за съпруга, дето се развеждал....

Всъщност освен яворов и изток има и Иван Вазов, центъра, Докторски паметник, Янко Сакъзов, улиците около Русалка, района около Пирогов, Медицинска Академия (Прага, Пенчо Славейков) - без да броим Бели Брези, Хиподрума, Гоце Делчев, Стрелбище и прочие. Няма да споменавам Лозенец, 'щото явно предизвиквам негативни емоции у теб (не знам защо така

Но пък за едно си прав - изборът на жилище е трудоемка и времеемка процедура - иска усилия и тичане, и няма кой да те замести в това (знаеш приказката за вълка . Така че от Мюнхен не вярвам да стане, трябва някой тук да я свърши тази работа.

Тинки, ти какво си мислиш за строителя - може да направи потребление за много повече от тия 10 с по 500 - например ще плати на някой тур-оператор 10 бона за круиз около света. Или ще купи на жена си кожено палто за 5 бона. Или ще си купи плазмен телевизор за 6 бона. Или ще си купи къща с басейн за 200 бона в евро.
Абе 'що си мислиш, че тия, дето имат много пари, не ги харчат или няма за какво да ги харчат?! И като оборот ще е много повече от саламите - нещо като твоите лукчета и черен хайвер - помниш ли :} Модна и козметична индустрия, пластична хирургия, развлекателна индустрия (музика, филми) - все сектори с милиарди оборот, нямащи нищо общо със салами!
Просто се получава концентрация на блага в олигархия - повтарям се, но това е естествен икономически процес. Държавата се намесва изкуствено да поддържа "средна класа" - МСП, ама вече взе и в ЕС да се отдръпва полека от тази функция. Това е положението! А ти, ако си решил индивуално да подкрепяш малкия и среден бизнес, моля - изборът си е твой

А, това е друго - дето 4ovek го изрови - това е нарушение на баланса в дадена икономика (има нещо вярно), ама да ти кажа - малко крокодилски сълзи ми се виждат (това, дето в Русия се плашели). Все едно да заплачеш за Саудитска Арабия - ех, горките араби, при тия цени на петрола представяш ли си какви печалби реализират, да ги ожалиш направо ! :}

Zdraveite priateli,

Otdavna ne biah vlizal tuk,no tazi tema mi stana interesna.
Moiat sluchai e slednia.Imam garsoniara v Drujba,(epk na 30g,50kv.m)ot koiato poluchavam 120e naem.Mislia che moga da i vzema 26k.Kato ia vzimah si postavih za tsel return ot 5.5% na godina (samo ot naem).t.e. value=net income/return,v moia sluchai 12x120/.055,(ili 5.5%) i taka poluchavam che stoinostta(value)=26181e.Otdelno e apreciation-a na sgradata,koiato za poslednite 1,5g e okolo 50%.(po 30-35% na godina).No tova poskqpvane spria.Zatova mislia za pokupka na nov apt.,da rechev v Geo Milev,75kv.m,za okolo 52k.Kato vseki investitor az se interesuvam ot sumata koiato triabva da vloja i returna ,koito shte imam godishno.Ako prodam tozi v Drujba za 26k,t.e. s 50% down payment,a za drugite 50% (26k) vzema zaem,naema(income) koito generira apt. ,izplashta li vnoskata po zaema?
Ako zaloja 5.5% return,koeto e skromno i minimalno,bez da vkluchvam dopalnitelnia apresiation na sgradata(mejdu drugoto na podobno neshto govori i Petar-66k i 300e naem na mesets-t.e.300x12/66000=0.054545.),se poluchava
net income= 0.055x52000=2860e godishen naem/12mesetsa=238.33e,koeto e dosta pravdopodobno.Estestveno niama nishto losho ako se probvat niva 260-280e/mesets.
Ta vaprosa mi (nai -veche kqm Tinky) e dali mesechnata vnoska po zaema moje da se obslujva ot naema?Ideiata mi e tova che,segashnite 120e naem si gi harcha i ne gi useshtam,a kogato se organisirat taka neshtata apt. da se izplashta sam chuvstvoto za uspeshna investitsia e po-goliamo.
Chestno kazano ,zvaniah na niakolko banki,no ne mi dadoha pqlno info.Edna ot slujitelkite se okaza che e nova (ot 2 dni) i napqlno nekompetentna,drugata pochna da me svqrzva s neini kolegi,koito znaeli poveche,i nai-nakraia nai-kompetentnia mi kaza da otida lichno,zashtoto se strahuvam da ne sqm ot druga banka i da prouchavam politikata na tiahnata banka?!?Tuk v America vsichko stava po tel.Taka se steni vremeto na klienta.
Pak se seshat
i pak se seshtam za Peter,koito dade primeras 66k v euro.Ako gi imash cash,s sigurnost ima po-dobri varianti da gi investirash ,otkolkoto pokupkata na edno jilishte i to v Sofia.Mislia si che v takqv sluchai e mnogo udachno pokupkata na apt. v Bansko ili Varna s gledka kqm moreto.Ako napravish dogovor s turisticheska agentsia,samo za niakolko sezona shte pochuvstvuvash razlikata.
Uspeh na vsichki investitori!