"Имотният пазар в София - везните се уравновесяват"

Същия
Обаче нещо си обърках регистрацията и сега не мога да си ползвам стария ник.

Здравей отново тогава

Имах и аз някакво подозрение, че си същия - стил, начин на изразяване и мнение по въпроса (преди защитник на СРЗ, а сега "ако няма купувачи........, и това ще си проличи със забавяне". Ти продължаваш да не вярваш май, че в близките години купувачи ще има и то на тези ценови нива или около тях, защото няма алтернатива на свободните пари в БГ (а май и не само в БГ).

Извинете ме,но да кажете че няма алтернатива на свободните пари е меко казано смешно.В друг пост аз защитавам тезата че и на тези нива има много покупки,най-вече на прииждащи хора от страната.Мое е изказването за местните кланове в провинцията и т.н.
Най-елементарната алтернатива са инвестиционните фондове.Не искам да го казвам един в който лично аз съм инвестирал,но имам 66% доходност от януари 2004 до сега.И това отново е без да правя нищо.Вярно по рисковано,няма гаранция нито за доходност,нито парите са обезпечени от нещо.Но е алтернатива.
Вярно че може би за година и половина някои имоти също се вдигнаха толко,но говорим за алтернативи,не кое ,как и кога е и ще бъде по изгодно.

Моля, значи трябваше да кажа "еквивалентна алтернатива" Моя грешка.

Алтернатива винаги има, но както сам отбелязахте - с много по-висок риск. Което за "редовия" инвестиор е в повечето случаи неприемливо, те са "консервативни" играчи.
То и да си държат парите в банката хората - и това е алтернатива, нали? Ама ги изяжда инфлацията (даже главницата, да не говорим за лихвите)

Както нееднократно съм казвала - всичко е въпрос на прецена rsik/reward. И понеже все още в БГ НИ масово се оценяват като инвестиция с малък риск и достатъчно голямa спрямо него възвръщаемост (всичко това е относително спрямо другите алтернативи - подчертавам за тия, дето ще ми кажат, че въвръщаемостта им намаляла) - затова казах "няма алтернатива".

Дали се разбрахме?

Ами аз не мисля да си променям мнението - тъп и упорит съм си.
Колкото до инвестициите - не знам каква част от сделките на пазара на НИ са с цел инвестиции и каква част са с цел осигуряване на лично жилище. Така че не съм сигурен колко голямо е влиянието на инвеститори/спекуланти.
И да, навсякъде по света НИ са нискорискова инвестиция. В Бг в момента пак са нискорискова, но колко са инвестиция май-доста зависи в момента от избора на имота. В момента аз бих се замислил дали да инвестирам (наблягам) в тази сфера. Може да се окаже че е по-изгодно дори да си държа парите на депозит - има там една банка дето Тинки не я харесва, но аз добре се разбирам с нея :] И както обичам да казвам - има време - ще видим кой крив, кой прав.

Е, за мен това е хубаво качество - все пак какъв опонент е тоя, дето си сменя мнението всеки път, когато малко му възразиш :]

Прав си - не знаем колко са за лично жилище, колко - за инвестиция. Ами да ги разгледаме отделно тогава. Да речем (съвсем произволно) 70 % за живеене, 30 %- за инвестиция - казвам произволно, защото процентите в това деление в конкретния случай не влияят на резултата. Защото 70-те процента идват най-вече от млади хора - от провинцията или от София, но не искащи да живеят с родители (нормално!) и нямащи богати баби - те ще продължават да купуват и то главно с големи кредити. Говорим за такива с образование, професия и добра работа (мисля, че се подразбира). Така че откъм тази група понециални клиенти покупките няма да намалеят, особено с темповете на механичен прираст на София.

30-те процента за инвестиция- ами аз по-горе си го казах - ако няма еквивалентна алтернатива за тях - и те няма да намалеят. Тук даже бих си позволила да мисля, че няма да купуват с кредит, а по-скоро "на зелено", разчитайки на разтеглянето във времето на плащанията по жилището. Нямам предвид да изсипят всички пари накуп кеш (е, и такива сигурно има, де , а да дадат кеш за една първоначална вноска и да плащат от текущи доходи. Моля Тинки да не ми казва пак "Как, според теб, става тази работа ?!"

И щом и двата компонента действат еднопосчно като фактори, занчи наистина няма занчение всъщност колко са за инвестиция, а колко за живеене.

Колкото лично за теб - ами ако си преценил, че е по-изгодно в банка - няма лошо. Въпрос на лична преценка/избор. Тази банка и аз не я харесвам, не само Тинки - и аз споделям неговото мнение, че трудно можеш да се довериш на банка, която дава 7 % лихва за евро, когато повечето стабилни банки дават 3 %. Ама "риск печели, риск губи"

Ами ако говорим за еквивалетна инвестиция-може би банковите депозити.Ще ви споделя един.Банка ОББ,този път давам конкретен пример,но ако разгледате и сайта на ДСК ще видите подобни лихви.
Значи ако застопорите парите си за 3 години(ОББ) или 5 години(ДСК)Лихвата в ОББ е 6% на година,в ДСК ако не се лъжа 7,25 годишно но влога ви е за 5 години!
Та тези 6% ви са чиста годишна доходност.Докато доходноста от имоти е 8-9% вече.Но не забравяйте че там има данъци,може и имота да остане ненает,има риск от некоректни наематели и т.н.Има разбира се и друг риск за самия имот-земетресение,наводнение,пожар,взрив ит.н.В банката всичко ви е 100% гарантирано от държавата,и доходността също е 100% гарантирана.
Да не говорим че намирането на наематели също отнема време,дори и чрез агенция да е.Ако после те ви събират наема,ще ви вземат комисионна и доходността пада още.Ако вие ходите да си го събирате,отнема ви се време,а времето е пари.Все наемателя ще отсъства,няма пари в този момент :ami: и т.н.
Изилиза че като чиста печалба колкото и абсурдно да е,банковия депозит,дългосрочен е по изгоден.Защото парите от лихвата те ви ги плащат авансово на всяко 3-месечие.Някой може да внесе парите си приготвени за покупка на имот в банка и да плаща наема от лихвите.
Но идва момента в който пък парите ви в банка си стоят едни същи,а цената на имота се променя (расте)Но идва и момента в който цените спират да растат за години наред,както беше през 97-2003г.
Така че както и да го погледнем си има предимство и едното и другото.Като цяло кое е по изгодно преценя "инвеститора".За момента очевидно повечето хора преценят имота като по-добрата еквивалентна алтернатива,според мен по чисто народо-психологични причини.
Но в крайна сметка в спора се роди и друга еквивалентна алтернатива-макара и по-неизгодна за многзинството -банковия депозит.

Е, аз на това даже спор не му викам - само кротка размяна на мнения Иначе споровете, които съм водила в този форум са със фойерверки и прехвърчане на искри - ама пък от време на време е хубаво човек да смени тона - за разнообразие

Тя тази алтернатива (депозитите) си я има и си я знаем. Ама който се е парил 96-97, той си знае как гледа на нея. Ако мога да ви цитирам "В банката всичко ви е 100% гарантирано от държавата,и доходността също е 100% гарантирана." Само като видя 100 % гарантирано от държавата, и издивявам! 'Щото с тази увереност милиони си затриха парите тогава - фалираха (по-точно бяха фалирани) големи ДЪРЖАВНИ банки, пак с гарантирани депозити. И даже ги изплатиха! Ама на колко се равняваха тези левчета-хартийки през 94-та, когато са били внесени (например) и през 97-ма/98-ма, когато хората си ги получиха след дъъълго чакане.

Да не говорим, че има таван на гаранцията в/у депозитите.

Да не ставам прекалено черногледа - в ЕС ще влизаме, все пак. Може и по-късничко - ама там сме!

Даже и да изключим банкови фалити, парите ми, ако тегля лихвата и си плащам наема (да речем, че стигат), не остават същите, а намаляват с инфлацията, т.е. стават по-малко. Да не говорим за депозитите в лева, които носят допълнителен риск от обезценка. Докато в общия случай имотът "си държи парите" - дори и да не расте цената му, дори и с амортизацията.

За спирането на растежа 97-2003 - ами то не беше спиране, а падане на цените - с 30-40 %, и то във валута . И все пак сравнено с обезценката на ВСИЧКИ останали активи/алтернативи на свободните пари, това беше "песен". Лева от 55 за долар стана 3000 за долар - колко пъти се е обезценил?! Инфлацията на годишна база се измерваше в стотици проценти!

Колкото до НИ и неговите рискове - има ги - ами няма 100 % сигурна инвестиция - това е ясно.


Добре де - ами защо пък не погледнем така- алтернатива - околосветско пътешествие :] Нестандартно решение за инвестиция - в приятно изживяване. Ами може да падне астероид на земята, докато се чудим къде да си вложим парите - и край, нито сме живели, нито имаме въвръщаемост Или атомна бомба някой да взриви. Или по друг начин да настъпи края на нашата епоха - според календара на маите нейният край ще настъпи 2012 - ами не е далече :} Ако вярно са го разчели, де...

@Joan
По отношение на младите клиенти - по принцип си права - аз имам доста наблюдения точно върху тази група и потенциално и аз мисля да се запиша там . ОБАЧЕ - доста се спекулира с механичния прираст на София. Ти лично попадала ли си на някакви данни на които може да се разчита че са обективни? Бърз поглед върху статистиката на НСИ показва някакво увеличение на населението от сорта на 15-20 хиляди на година, но изобщо не съм сигурен че всички тези хора имат възможност да си купят жилище. Много от тях "карат" на наем. А от хората които имат семейно жилище в Сф също много малко се решават (и имат възможност) да си купят и още едно за "младото семейство".
За закупуването на зелено като форма на инвестиция:
1. 30% (примерно) за инвестиция - при една промяна на тренда на пазара ще намалеят тези проценти и то доста. Другите последици би трябвало да са ти ясни - обсъждали сме ги доста във форума.
2. Въпреки повишаването на доходите не мисля, че са много хората които могат с текущи доходи да изплатят апартамент за 2-3 години (докато се строи). Така че тук може да заместя Тинки :-), а закупуването на НИ за инвестиция с кредит доста влошава ситуацията с риска, което по принцип не се харесва на българските вложители/инвеститори - много малко хора ще се навият на нещо такова. Реално така така премахваш един от големите плюсове на НИ - ниския риск.
3. Все повече изказвания има че трябва много внимателно да си прави сметката човек ако реши да инвестира в НИ. Предвид любимата ти стратификация ако мислиш да влагаш пари в НИ трябва да подбереш имот, който да си запази и увеличи стойността си в бъдеще. Тук мисля че вече всички са съгласни, че трябва да извадим панелното строителство и известна част от старото тухлено, а защо не и част от новото в непривлекателни квартали. А това вече доста вдига необходимите средства за инвестиране (примерно над Е50 000).
А хората които разполагат с тези пари в наличност и си имат лични жилища, мисля че могат да измислят и други варианти за инвестиране на свободните си средства - все пак става дума за доста големи суми вече, А колкото е по-голяма сумата толкова повече и по-печеливши алтернативи за инвестиране могат да се намерят.

Занчи, и аз по една случайност имам поглед върху тази група :} Не знам как реши че се спекулира с механичния прираст. Е, ти пак на старата плоча - няма ОБЕКТИВНИ данни - еми няма - то и за цени на сделки нямаше, а като направиха НСИ наблюдение, всички единодушно го оплюхме . Ама друго няма, това е положението. И да направят НСИ наблюдение извадково за това - пак ще ги оплюем (много ни бива в това).

Та аз съдя от собствените си наблюдения - и имам косвеното усещане, че някаква изскокнала в публикация данна за 40 хиялди на година е напълно реална. Сега ще кажеш - твоя си работа със субективното мнение. Е, да, моя си е.

Да - много от тях карат под наем - ама това стимулира "втората" ни група - нали така? Т.е. допринася за намаляване на рисковете от инвестиция в НИ, така както ги формулира Петров. Механичния прираст влияе в посока задържане/увеличение на цените и в двата ни подварианта - в първия - пряко, във втория - косвено. И при това положение промяна в тренда няма да намали съществено желаещите да инвестират - щом непрексънато се пълни софия със желаещи да са под наем. Ако пък решат да не са - отиват директно в първата ни под-група. Направо пълно-пълно

Виж, не мога да се съглася с теб и Тинки - познавам хора, които така изплащат жилища за инвестиция - говоря на зелено. Ама то сигурно зависи от месечния баланс на всяко семейство/индивид Даже не от дохода - не е важно колко изкарваш, а колко ти остава. Ами като много харчите с Тинки, така е

Познавам и такива, които купиха с кредит и го връщат от наеми (пак "инвеститори" .
При задържане на цените около сегашните и при по-балгоприятни банкови условия на кредитиране не мисля, че ще намаряват тези "инвеститори".

По повод любимата ми стратификация - прав си - ама аз отдавна съм казала за панелите в непрестижни райони (пък и в някои "средни" - "хроника на една предизвестена смърт" Затова и говорих по-горе за ново строителство - а за непривлекателните квартали е спорно - щом и Люлин беше обявен за привлекателен с Била, Метро, Арена, метрото, Тодор Алексндров и прочие екстри, кое ни остана като "непривлекателен" тогава - говорим за ново строителство?

Ох, петък вечер - има и още, ама изчезвам - приятен уик-енд на всички !