Цените след НОВА ГОДИНА

глобал, 100% те подкрепям.

За въпросите ти, както аз ги разбрах:
1.Питаш за кредитирането и за нивата, които то е достигнало до момента и за пукването на балона.
Първо да изясня какво аз разбирам под "пукване на балона". Това е момента, в който инвестицията в НИ не ти носи достатъчни приходи (за поддръжка на имота, за данъци) и който е в тежест за собственика му. Когато нивата на наемите паднат драстично, когато самото наемане е трудно или невъзможно, поради огромното предлагане и когато Държавата законодателно реши да закопае собствениците с Данък-сгради, ДОД и т.н. Т.е. не включвам жилищата за живеене, а тези за инвестиция.(печалба).
В България повишаването на цените бе продиктувано не толкова от нуждата за собствено жилище,( 95 % са собственици), а от печалбата да имаш имот, който с годините хем си повишава стойността, хем от наем печелиш прилично.
Друг фактор са чужденците и огромните разлики между цените в България и Европа. В този връзка, имотите на морето и по зимните курорти ще търпят значително повишение, заради тяхното предназначение. Това са курортни имоти, предназначени за почивка и спорт, и в сравнение с цените в Европа за тях, тези са предпочетени от чужденците. Чужденците са факторът, който ще предопредели повишението на цените. Никой не знае с колко % ще бъде повишението, но то ще изпревари това при жилищните имоти заради платежоспособното търсене и цените на курортните имоти най-бързо ще се доближат до средноевропейските им нива. Нивата на наемите в София, драстичното им падане и трудното намиране на наематели, ще се усети осезателно още тази година. Но поради инерция, поне 1 година е необходима на собствениците на такива имоти да разберат,че между планове и реализация , има разлика. А още не са платили данък сгради за тази година.
Сещам се за концесионера "Фрапорт" и плановете им за 2-3 години да увеличат пътниците от 800 хил. сега до 3 млн. за летищата във Варна и Бургас. Между другото, за миналата година регионалното летище в Бургас е надминало пътнико-потока на летище София. Интересен факт за размисъл...И колко от пътнико-потокът са българи-спекуланти??? Напоследък и летището в Пловдив търпи ренесанс...

Global,

Защо мислиш 4е "Нивата на наемите в София, драстичното им падане и трудното намиране на наематели, ще се усети осезателно още тази година. Но поради инерция, поне 1 година е необходима на собствениците на такива имоти да разберат,че между планове и реализация , има разлика. А още не са платили данък сгради за тази година".
Как могат още да паднат наемите в София (след като са толкова ниски) и защо то4но в София?

Аз ли4но забелязвам в София раздвижване и пристигане на все пове4е 4ужденци, които търсят жилища под наем.

Отговорът е лесен: огромна част от спекулантите в имоти са съсредоточени в София. Това дори и спекулантите от страната го правят точно тук, заради по-голямото търсене на наеми. В София населението по неофициални данни е над 2 и 5 милиона души. Вижте какво става по улиците и задръстванията.Много хора закриха "позиции" в провинцията и ги отвориха тук, заради по-големите възможности и печалби в София. Някои ги направиха със заеми, но все трябва да има някой, който да плати сметката. Аз не смятам, че банковото кредитиране ще доведе до укротяване на цените, /спукване на балона/. Смятам, че това е момента, в който притежанието на имот ще ти носи повече проблеми /разходи/, отколкото печалби.
Ниското ниво на наемите в София се определя от огромното предлагане. Що се отнася до търсенето на имот от чужденци в София, аз не съм на твоето мнение. Но дори и да съм на твоето мнение, техните критерии за жилища са неизмерими с това, което им предлагаме. Първо, българина е свикнал да се завира в малки кутийки, без да го еня за инфраструктура, за качество на живот, за съседи, за крадци и т.н.Т.е. за чужденците са приготвени онези огромни имоти в подножието на планината, с ограничен достъп, с басейни, сауни и др..

Global,

Явно имаме разминаване в термините - спред мен (и доколкото помня, Кр. Петров даде подобна дефиниция в "онази статия" ) "спукване на балона" означава номинално падане на цените на НИ с 20-30 %, което е общовалидно за жилищата както за инвестиция, така и за живеене. Което определя отрицателна капиталова печалба от актива при продажбата му.

За теб явно "спукването на балона" е нещо твърде различно - термин, касаещ по-скоро доходността от имота (т.е. печалбата от експлоатацията му), а не капиталовата му стойност. Вярно е, че двете са свързани, но корелацията не е толкова силна (има и други влияещи фактори и на двата компонента). За теб "спукване на балона" = "укротяване на цените"

Опираме до делът на НИ купени с цел инвестиция - ако е преобладаващ в общото количество купени имоти, тогава едно "твое спукване на балона" може да доведе до едно "мое спукване на балона" Не съм срещала, обаче, данни за този дял.

Казваш "Чужденците са факторът, който ще предопредели повишението на цените. " и от там правиш извода за изпреварващо увелчиение на курортните имоти. А замисляла ли си се къде ще отидат тези все повече пари, които чужденци плащат на българи (собственици на земи, къщи, строители и предприемачи)? Ако има надеждни (т.е. ниско рискови) алтернативи за влагането на тези пари, ще отидат там. Ако обаче няма такива, много е вероятно да отидат пак в НИ, и то точно в София, също и Варна, Бургас и т.н. Т.е. различните сегменти имоти са като скачени съдове и не могат, според мен, да се разглеждат поотделно.

Накрая за наемите в София - казваш "Ниското ниво на наемите в София се определя от огромното предлагане. " Огромно предлагане на наеми в София има в сферата на скъпите и големи имоти, а от друга страна има недостиг на по-евтини и малки имоти. Има значителна диспропорция между търсене и предлагане в това отношение и това всеки по-опитен брокер може да ти го каже от практиката си. Ако се разходиш из обявите за съквартиранти (начин да се намали тази диспропорция), ще разбереш за какво говоря. А и от моя личен опит съдя, че това с "огромното предлагане на наемни жилища" прилича на това с "огромното предлагане на жилища за продажба" - много обяви, а като тръгнеш да търсиш, 10 се повтарят, а като отсееш разните фалшиви, за зарибяване и какви ли не "боклуци", накрая остава доста малко на брой сериозни оферти. И в този форум на няколко пъти клиенти (и за наеми, и за купуване) са обсъждали точно този въпрос.

Аз лично мисля, че търсенето под наем ще се стимулира от местни фактори (най-вече млади хора от провинцията към големите градове), а не от чужденци. Изключвайки бъдещи имигранти от третия свят.

Global, и още нещо,

Това, че "В България повишаването на цените бе продиктувано не толкова от нуждата за собствено жилище,( 95 % са собственици)" е така, но териториалното разпределение на собствените жилища е важно също. Ако аз съм собственик на къщата си на село или на апаратмент в малко градче, но моето дете реши да иде да учи, работи и живее в София, то автоматично отива в категорията на "несобственик". Същото се получва, ако аз имам жилище в София, но детето ми иска да живее самостоятелно. И изобщо, разпределението на тези собствени жилища по различни признаци е важно, за да разберем механизма за покачване на цените, защото то (покачването) се наблюдава основно в областните центрове.

Не съм убедена, че в София преобладават спекулантите пред купувачите за живеене. Но така или иначе, спекулантите опират до алтернативата за влагане на парите си. Оценката на доходоностността на дадена инвестиция винаги е сравнителна - спрямо тази от алтернативите. И се изменя във времето. В този смисъл, дори и възвръщаемостта от отдаване под наем (без капиталовата печалба) на НИ да е 3 % год., ако нямам друг ниско-рисков вариант с по-висока печлаба, пак може да го предпочета. Разбира се, ако печалбата ми е отрицателна (т.е. разходите по имота са повече от приходите от отдаване под наем), тогава си права. Ако добре те разбрах, тази ситуация за теб е "спукване на балона".

Ще ти разкрия още една тайна, но българите-спекуланти(без лоша умисъл) са съсредоточени в София, а чуждестранните спекуланти - са на Черноморието. С техните възможности, те кумулираха ефекта на поскъпване и докараха в България потребители на имоти от Ирландия, Дания, Русия, Швеция, Норвегия и Израел. В момента се подготвят немските туристи за имоти. Тяхната рекламна машина и като пари и като възможности , не може да се сравни с българската. Но в момента техните интереси съвпадат с българските. Това води до още по-голямо неравновесие на пазара за НИ. А това води до избиване на пара.Смятам, че избиването ще бъде в София, а не на Черноморието. Още повече с 200 км си зона, и с ограниченията за строителство , ще има повече търсещи, отколкото предлагащи.
Замисляла съм се , къде ще отидат парите в българите от техните продажби по Черноморието и в какво ще ги инвестират. Във всеки случай, няма да ги инвестират в имоти в София, които им носят повече проблеми(разходи). Ами например могат да ги инвестират в НИ в Турция или в Кипър или във Франция.Но пък и правото за инвестиция е лично право. Току-виж, може да правят инвестиции във ферми за щрауси...
За наемите в София схващам, че си брокер. Защото ми говориш за повтарящи се оферти, и че ако ти се наложи да търся имот, ще видя, че няма такова предлагане на имоти. Ами виж, аз например си търся различни имоти за инвестиция, но не жилищни, и се оказва че няма предлагане, което да ме устройва. И като цени и като качество. Аз съм българка и нямам особено високи критерии, но искам инвестицията ми да прави пари, а не да съхранявам стойността на имота. И понеже си брокер, ще ме запиташ какво търся. Е, няма да ти кажа. Отговорът на въпроса е в учебника по макроикономика...А пък и не искам да раздувам очакванията на разни продавачи и посредници, за да трупат капитал за моя сметка. Това, което се предлага в София и като цени и качество ме отказва да бъда инвеститор тук, и ме кара да закривам позициии, додето не е късно. В страната има достатъчно добри и евтини имоти, които търпят поскъпване. Но всеки има право но избор.

Global,

Пак по повод собствеността - сега чак осмислих, че всъщност не си права, като казваш "В България повишаването на цените бе продиктувано не толкова от нуждата за собствено жилище,( 95 % са собственици)".

Казано е, че "Основната част от жилищата в България са частна собственост на физически лица- 96,6 %. " линк: [www.mrrb.government.bg].

Т.е., казано е, че 97 % от жилищата са частна собственост, а не е казано, че 95 % от населението на България са собственици на жилища. Това са две различни твърдения.

Иначе по данни от 2001 (преброяване) 10 % от обитателите в градовете са наематели. Имай предвид, че това е средна и в нея са включени и малките градове, и областните центрове, и София. Ако се влезе по-надълбоко, много е възможно за София делът на наемателите да е значително по-висок от тези 10 %, а в Малко Търново (примерно) да е 0 % . И 2001 е доста назад в миналото вече, в момента не знам каква е ситуацията. Така или иначе, мисля, че делът на наемателите в БГ все още е доста по-малък от този в развитите страни, но това ще се промени в близките 10-15 години.

Global,

Жалко за досега демонстрираните ти умения по прогнозиране (по-точно гадаене - не съм брокер. По образование съм икономист, а по професия..... е, няма да кажа

Просто ми се наложи да продавам и купувам имоти за себе си, а също и да помагам на близки от провинцията да търсят за закупуване и под наем. И тогава разбрах, че "нещата изобщо не са такива, каквито изглеждат" - защото търсих сама, без агенция, и то след като бях възложила на агенция да ми търси и разбрах, че сама по-успешно ще се справя. Не казвам нищо за брокерите и агенциите, просто мисля, че "на вълка вратът му е здрав..."

Изобщо не ме интересува какво търсиш ти и къде. Прогнозирането ми е част и от образованието, и от професията (в съвсем друга област от НИ) и затова ми е нещо като "професионална деформация". В сферата на НИ просто съм заложила името си срещу една прогноза и затова следя дали ще се сбъдне

Колкото до твоята оценка на доходността на инвестиция в София и на други места- твоя си работа....
Мислех, че коментираме фактори и делът им в развитието на следствието (цените на НИ), а не си играем на отгатване на професии. Мен специално в този форум нееднократно са ме обвинявали в опити за манипулация и пристрастност, но това си е тяхна работа. Тези, които са тук от 2004, ме познават достатъчно добре вече, за да са наясно със скромната ми личност

Quote

Нивата на наемите в София, драстичното им падане и трудното намиране на наематели, ще се усети осезателно още тази година.

а можеш ли да подкрепиш изказването си с някакви аргументи?

Примерно - "нормално е при стабилен пазар, Х процента от жилищата за отдаване под наем да стоят празни (няма наематели за тази цена), обаче в София тоя процент е доста по-висок и продължава да се покачва вече 6-ти месец...." Дай някакъв аргумент и конкретни данни?

Щото моето впечатление е по-скоро обрантото - предлагат се само някакви кочини за супер много пари и просто изведнъж да се наводни пазара и да се получи "драматично" падане на цените ми изглежда несериозно.

Ама и аз (като теб) не съм търсил нищо под наем, само си приказвам ей така...