Цените след НОВА ГОДИНА

"нерегулирани парцели /без ток и вода, само черен път наблизо/... планински и не в близост до съблазнителни дестинации"

Подобен имот ще поскъпне с процента на поскъпването на картофите, които могат да се произведат в него. Това е сериозно мнение - имам известни наблюдения за подобни имоти във варненско.

Трудничко ми е да се ориентирам в цените в БГ - но малко информация от цените в съседен Солун

Цени за ново строителство:
- най общо - от 950 до около 3000 евро за м кв РЗП като в цената не се включват терасите а в някои случаи и мазето ако има такова. Цени под и над тези са изключения
- цената расте в зависимост от квартала
най-скъпи са източните райони на Солун, ако не се имат предвид най-източните предградия - в каквито се превърнаха близките села - т.е. градският транспорт може да ходи много надалече но не си в чертите на същинския град
- по горен етаж - по-дълбоко бръкване в джоба
- наличието на паркова зона - като горното
- панорамен етаж - също

Завършеност на строителството:
- това на шпакловка и замазка ми е непознато ))
- в цената се включва и кухнята без бялата техника, обикновено на прилично ниво, но не и от луксозните
- за другите опции като локално отопление, кабелизация (сателит, тв антена, телефон и пр.) не бих коментирал - не са опции !!! )))

Себестойност на строителството:
- обезщетенията - където липсват строителни парцели могат да надминат 55% - където ги има - не съм чувал за под 35%
- бетон В20-25 - около 67 евро на м3 - актуално в момента
- желязо - около 500 евро тона и още максимум 150 заготовка и полагане но скоро не съм купувал
- за тухли и керемиди при условие, че се изнасят и за България не бих въобще коментирал
- възнаграждение на строителните работници - средно 50 евро надница и около 35-40 социална осигуровка (с дорото което работникът получава всяко четиримесечие - 10 за отработен ден от осигурителния институт) на ден

Строителни изисквания - почти двойно по високи от българските - не си спомням носеща колона със сечение 25 на 25. Гладко желязо не се упетребява. Колегите се бъзикат, че строителните правилници са изработени от едрите доставчици на цимент и желязо - незнам ))
Топлоизолация на топлинните мостове - задължителна. Двойни външна тухлена зидария със ст. за изолация между редовете - поне в 90% от случаите, но не мога да си спомня някъде да не се прави в новото строителство.

Интересна особеност
В всички случаи в които сме продавали имоти на бълг. граждани (доскоро изключително тромава процедура т к не бяхме в ЕС) беше извършена проверка за доходите на лицето от икономическа полиция, а в единия нещо което и не подозирах - МО изиска и КРЪЩЕЛНО - не акт за раждане - КРЪЩЕЛНО!

Минимална заплата в Гърция - доскоро беше около 635 евро - мисля че я увеличиха
Собственост - над 85% от населениета - не съм сигурен, мисля че след падането на л.% се хвалеха че гонят 90то

Лихвен процент по жилищата - под 5

Състояние на пазара в момента
След много активана 2005 (от 2006 се въведе ддс върху имотите) сравнително слаба 2006. Колегите очакват слаб спад на цените през тази година - по мое мнение ще паднат само цени на парцели в радиус от над 20 км от Солун, че нещо се поизхвърлиха - в града строителните петна са кът. В посока Халкидики до около 500м от морето можете да закупите земеделска земя вече на 20 евро квадрата но не по малко от 4 декара за да строите.
Земеделската земя над 50 км от Солун - един колега с ниви до Нигрита -70 км ми казваше - "ела бе, ела да ти ги припиша..." Не знам колко се шегуваше - но си е показателно - и ... Защо ми са ...

Цени на стоки от първа необходимост
- ток, вода, телефон - плащам каквото и баща ми в Б-я. Нафтата за отопление - тази година под 60 цента. Свинско - по евтино. Телешко - малко по скъпо. Добри колбаси, пъстърма , филета - по скъпи. Зеленчуци и плодове - по мое мнение по евтини като изключим активния селскостопански сезон в Б-я. Сирене и млечни продукти - по скъпи - почти двойни - но последния път пътувайки за Бг си взех сирене от тук, че...
Дрехи - допреди три четири години жена ми пазареше от БГ - вече не го прави, а не сме и забогатели - питайте нея - по стисната е.

Поздрави!!!

4ovek Написал:
-------------------------------------------------------
> кой би имал интерес от неатрактивна дестинация?
........
> Ако според теб в момента е неатрактивна
> дестинация, но има потенциал да стане атрактивна

Всъщност, точно това имам предвид...
Но след период не по-малко от 4-5 години... и с възможност за дълги преговори със собственика.
Преценявам колко да продължат преговорите де...

goro,
Здравей и Честита Нова Година !
Благодаря за интересната информация !
Даваш много данни за широк кръг от нещата в живота :-))) и освен това си успял да предадеш всичко с един много добронамерен тон, без намек от намерение да се влиза в излишна полемика.

Не знам дали следиш форума от дълго време, но подобни включвания като твоето всъщност са рядкост и това е причината да искам задължително да кажа една приятелска дума .

Успех !

А по крайбрежието дето е на изток от Кавала какво е положението? Какви са цените на парцелите, условията. И като е земеделска как става смяна на предназначение, как се прокарват водопроводи, електропроводи...
Как може да осъществи дейност българска фирма в Гърция, има ли пречки или ще трябва да регистрираме в други страни та да ни мислят за бели хора Или пък е по-добре като физическо лице да се действа.
Колко струва проектирането, какви са таксите...
В общи линии, ако реша да купя и построя къщи в Гърция, преди да направя първа копка колко ще трябва да дам? И колко в процеса на строителство за държавни такси и различни лицензирани услуги.

а за провинцията какво е мнението ти?
там как ще се развиват недвижимите имоти нагоре? надолу?
:

Начев, благодаря за добрите думи и Честита Нова Година! .
По принцип мисля, че повечето хора са добронамерени или поне неутрални, ако този израз е възможен в случая. Несгодите и глупостта са проблема.
Хвърлям поглед почти ежеседмично на форума и на някои от сайтовете за имоти от професионален, а и личен интерес.
Това, което ми прави впечатление е огромното несъответствие между продажните цени на имотите, конструктивните им качества и степента на завършеност, инфраструктурата и доходите и демографската структура на населението в България. Чета в пресата за инвеститори англичани, работници виетнамци, средна работна заплата и ... Не разбирам ... Затова и реших да дам материал за съпоставка, като в него доста и умишлено съм "орязал" доходите на работниците в Гърция.

Човек, не съм работил "на изток от Кавала", но факторите за които говорих са същите. За някои от въпросите си, можеш да хвърлиш един поглед на www.praxisakiniton.com - информацията е стара и не особено актуална, надявам се до около месец да се обнови. За повече - просто си наеми консултант.

Риал, незнам дали въпроса ти е към мен нито какво имаш предвид под провинция - Солун е провинция. Не очаквам покачване на цените на имотите в Гърция като цяло - по скоро застой или лек спад, но... Я си представи, че се появят масово инвеститори покрай Бяло море ) ...

А каква е причината да няма масово инвеститори на Бяло море?

Не пиша по темата за Беломорието, а по основната - за цените на НИ след Нова година.
Поне от 1 година следя тукашния форум , а и другите форуми - Инвестор и т.н. Много неща ми правят впечатление. Много хора се опитват да натрапват мнение, от което впоследствие ще търсят печалба. Става въпрос и за хората, които искат да продадат имот (притежават такъв) и ги интересува цената на имота, така и тези, които искат да купят такъв. 100-процентово съм убедена, че най-пишещите хора във форумите имат личен интерес от това, а не обективно наблюдение, следене на тенденции, трендове или пък опит в гадаенето. По-умните добре се прикриват, по-малко умните - стават ясни на всички. Има и такива, които флиртуват със съфорумците си и се опияняват от собственото си красноречие, и собствената си ученост. Много хора се опитват да вкарат наученото от Университета в нашата действителност. Не им се удава. Книгите по макро - и микроикономика са книги в доста изчистен и стерилен вид. Като добри магнетофони, хората възпроизвеждат наученото и се опитват да правят прогнози. И когато не се сбъдват, после твърдят , че причината за това е времевия цикъл. Все някога прогнозите им ще се сбъднат. В българската икономика има много политика...

Според мен, за да даваш добри прогнози, трябва да си лично незаинтересован. Или поне, каквото и да става с цените, винаги да си на печеливша позиция.. Т.е. да си продавач, или купувач, когато прецениш че това е добре за финансите ти.Сега ще дам моята прогноза за цените през тази и следващата година:
1.През тази година цените на имотите ще бъдат средно-аритметично постоянно нагоре. Но ще има голямо разнообразие на цените в различните региони на страната. Най- високи ще бъдат цените на Черноморското крайбрежие, заради това, че плажната ивица е 200 км., а Натура 2000 и Закона за черноморското крайбрежие силно ограничават новото строителство на ивицата, а и от 200-та км. почти нищо, което се заслужава, не беше пропуснато от строителите. Затова направиха разширение в западната част на Сл. бряг. ( друг е въпросът кой би си купил имот там). Иракли също е добър регион, също - и Варвара. Но, ако нещата се отпушат, това ще стане в близките 4-5 години. До този момент, никой инвеститор не е луд да дава пари за нещо несигурно. Политиците построиха много на Черноморското крайбрежие, и тези Закони, които будят общественото недоволство, облагодетелстват тях, защото много от построеното не е продадено. Тези закони премахват бъдещата конкуренция, както по отношение на цените, така и по отношение на качеството.
2.Цените в София ще се повишават, но с много по-ниски темпове. Едната причина е инерцията. Втората причина е, че много хора от вътрешността на страната продадоха имоти и земи, (на англичани и фондове) и с малка добавка на средства
( не особено големи заеми) "инвестират" в апартаменти в столицата. За банките това са малки и добри кредити. Кредитирането не е стигнало онези нива, които в тази година говорят за спукване на балона. Това обаче, означава, че балона се надува, и пред нас предстои спукване.Смятам, че за София това е 2008 година.
3.Разполагам с инфомация за депозитите в Банките. Само 2 % са големите депозити.Т.е. всеки, който има пари ги е инвестирал, предполагам - в НИ или на борсата.
4. 45 000 души формират 90 % от приходите от Данък общ доход. Значи в рамките на тези хора, се търсят бивши (за миналата година) и настоящи купувачи на НИ. Тук лесно може да бъда оборена от недекларираните пари от сивата икономика и т.н. Но това не променя общата картина. Като се знае колко са българските купувачи за миналата година,(плюс тези от сивата икономика и чужденците),ще стане ясно че платежоспособното търсене за НИ в София се е поизчерпало. За тази година нагоре ще вървят изключителните имоти на добри места в столицата, и офисите за фирмите, които се установяват в България и си търсят седалища.
5.Фирмите, още миналата година си накупиха парцели, (поради огромното повишение на цените) и тази година ще инвестират в строителство, а не в покупка на готови имоти. Всичко това говори за укротяване на цените. Същото говори и увеличението на лошите кредити за няколко месеца. Скоро ще има 2 фалита на банки, особено ако не се консолидират. Сещам се още и за други аргументи, но мисля, че това е достатъчно.

Global,

Интересна прогноза. Казваш "Кредитирането не е стигнало онези нива, които в тази година говорят за спукване на балона. Това обаче, означава, че балона се надува, и пред нас предстои спукване.Смятам, че за София това е 2008 година."

Смяташ ли, че толкова скоро нивото на кредитиране ще успее да надуе балона до спукване, при положение, че към края на 2006 (по данни от проучване на АДРЕС, доколко са верни, не знам) под 50 % от сделките са на кредит? И при положение, че ипотечното кредитиране се развива от 4-5 години, т.е. процентът на собствениците с ипотеки е все още много нисък у нас в сравнение с развитите пазари, вероятно някъде към 20 -30 % от всички собственици ? Искам да кажа, тези собственици, които не са притиснати от ипотеки, могат при първи признаци на спад да се оттеглят от пазара в очакване на по-добри времена и да предотвратят по този начин задълбочванане на спада. И ако са повече от другите, притиснати с ипотеки, да не доведат до "спукване". Това, разбира се, е сценарий без обща банкова криза и падане на валутния борд.

И защо само за София?

И още нещо - можеш ли да дадеш някаква количествена оценка на прогнозите си - общата, за Черноморието и за София ? "Средно-аритметично нагоре" може да бъде и 5 %/год, и 30 % /год..... И това има голямо значение при един спад - от какви нива е тръгнал той.

Е, грешка от 2 години в тайминга при растеж от 15 % годишно прави една прогноза на практика погрешна, приемайки, че сривът се дефинира като "20-30 % понижение". Защото през тези 2 "пропуснати години" цените са отишли на нива, откъдето и 30 % срив ги връща пак обратно на нивата от преди 2 години, а не от преди 8 (т.е. 2000-та). Дано се изразявам ясно......