Катастрофа на имотния пазар след 2012

Quote
gekko
И аз точно това исках да постна, чакайте от тези "българи" да работят и плащат данъци и да правят БВП и от там и ръст на НИ. Положението вече е изпуснато, въпрос на време е България да стане Мангалия.

dir.bg

gekko,

Ти нали се подвизаваше из УК, я разкажи за индийските, бангладешки и пакистански магали по ваше село България може и да стане Мангалия, ако нашите мангали не решат да се заселят в други ЕС страни, но Англия отдавна е Мангалия. Само дето там това не е прието да се обсъжда, 'щото се смята за сегрегация и ксенофобия

demograph,

Виждам, че продължавате с агитацията, явно ви е на сърце И пак да ви питам - какво основание имате да смятате, че демографията от следствие на икономиката с обратно влияние, каквито доказателства вии бяха предсатвени и с които дори се съгласихте (примерът с обсталните центрове, които в икономчиески подем растяха като цени при отрицателни демографски показатели), от утре нататък магически ще се превърне в най-значимия фактор ? Освен че по някаква причина така ви се иска да стане, за да си потвърдите хипотезата.

Quote
Joan
demograph,

Какво стана с подготовката ви за моята молба да ми посочите отделно данни за раждаемостта на бели и небели в западните демокрации (може в ЕС, може в САЩ)? Подготвяте ли се още?

Да припомня, тезата ви беше, че след определено ниво на ниска раждаемост в тях, тя се стабилизира и почва да расте за сметка на увеличен прираст на белите. Очаквам сериозна информация за това каква част от естествения прираст в ЕС или САЩ се дължи на бели и каква на натурализирани имигранти.

Изпратих Ви линк към научна статия в списание Nature по въпроса и смятах въпроса за приключен. Ако не може да я изтеглите - кажете, ще Ви я изпратя. Не искам да я пускам достъпна в този форум, защото ще наруша правата за публикуване. Ако намерите информацията там за недостатъчна - мога да изпратя и други данни. Имигрантите определено имат голям принос в раждаемостта на повечето европейски страни (стария ЕС и други), но подобряване на икономическото положение на майките вдига раждаемостта и на "белите" (говоря за страни извършили демографския преход като тези в ЕС).



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2011-02-04 14:48 от demograph.

Quote
Joan
demograph,

Виждам, че продължавате с агитацията, явно ви е на сърце И пак да ви питам - какво основание имате да смятате, че демографията от следствие на икономиката с обратно влияние, каквито доказателства вии бяха предсатвени и с които дори се съгласихте (примерът с обсталните центрове, които в икономчиески подем растяха като цени при отрицателни демографски показатели), от утре нататък магически ще се превърне в най-значимия фактор ? Освен че по някаква причина така ви се иска да стане, за да си потвърдите хипотезата.

Аз считам, че икономиката оказва влияние върху някои демографски параметри (раждаемост, смъртност и миграции), но съм сигурен и в съществуването на силна връзка в обратна посока (например отношението на броя на хората в трудоспособна възраст към този на останалите със сигурност влияе върху икономическата ситуация в една страна).

От гледна точка на пазара на жилища - елементарната логика показва, че демографската ситуация (броят на младите хора на 18-35 г. в даден момент в дадено населено място) влияят на търсенето на жилища (малко хора - слабо търсене). Икономическите фактори също влияят (може да има хора, нуждаещи се от жилище, но да не могат да си го позволят).
Относно забележката Ви, че през 2005-2008 г. растежа на цените на имотите не корелира с демографските параметри (дори и в градове с отрицателен естествен и миграционен прираст) - АБСОЛЮТНО ВЯРНО, тук сте права. Моето обяснение за този парадокс е, че за известен период от време имотите бяха инвестиционна стока, носеща добра доходност. След като веднъж е започнало раздуването на "имотния балон", бързо растящите цени карат инвеститорите да купуват имоти с очакване да ги препродадат на по-късен етап. Именно голямото търсене от инвеститорите, както и дългото отлагане на задоволяване на потребностите на нуждаещите се от жилище на по-ранен етап раздува търсенето многократно и води до липса на корелация с моментната демографска ситуация. Това, обаче, не може да продължи за много дълго. Ако от пазара изчезне търсенето с цел инвестиция, остава истинското "базисно" търсене, на нуждаещите се от жилище, които ще живеят в него след покупката.
Единственият възможен начин икономическите фактори да "надделеят" над демографските в периода след 2012 г. е, ако тогава е в ход раздуване на имотен балон (което може да настъпи при по-голяма доходност на имотите в сравнение с този от банковата лихва). Тъй като, обаче, демографската ситуация сега е доста по-различна от тази например през 2005 г. и ще се влоши скокообразно след 2012 г., считам, че появата на имотен балон е малко вероятна. Ако все пак такъв се появи, то ще бъде много по-краткоживеещ и ще приключи с истинска катастрофа за пазара.
За търсенето в провинцията има и друг фактор - тъй като родителите на повечето млади мигранти остават в родното си място, някои от тях желаят да осигурят наследниците си и със собствено жилище в родния им град (с мисълта, че един ден децата им ще се завърнат). Доколко този фактор влияе - нямам идея.



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2011-02-04 14:46 от demograph.

demograph,

Не знам къде е този линк и къде сте го изпратили, не съм получила такова нещо. Ще ви помоля пак да го направите. И после ще коментирам в зависимост от прочетеното.

Само един предварителен коментар - все пак като казвате

"Имигрантите определено имат голям принос в раждаемостта на повечето европейски страни (стария ЕС и други), но подобряване на икономическото положение на майките вдига раждаемостта и на "белите" (говоря за страни извършили демографския преход тези в ЕС)."

е добре да говорите с пропорции или количествени оценки, - примерно, 40 % от прираста на Англия се дължи на увеличена раждаемост на белите и 60 % - на имигрантска свежа кръв. Казвам "примерно". Иначе ако раждаемостта на белите се е вдигнала от 9,0 промили на 9,2 промили, а общата (бели и небели заедно) от 9,0 промили на 10,5 промили, разбирате, че теглото и значимостта на такава тенденция е пренебрежимо малка.

И разбира се, за такава оценка са нужни данни за родените бели и небели бебета. Които не ми се вярва да намерите, но бих се радвала да прочета кой и къде ги събира



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2011-02-04 14:54 от Joan.

Quote
Joan
И пак да ви питам - какво основание имате да смятате, че демографията ... от утре нататък магически ще се превърне в най-значимия фактор ? Освен че по някаква причина така ви се иска да стане, за да си потвърдите хипотезата.

Уважаема теоретичке, магическата пръчка е тази, която прокуди 1,5 - 2 милиона млад, качествен материал, от който само 20% възнамеряват да се завърнат в България, съчетана с огромен брой празни или полупразни жилища, Струва ми се, че подобна магия предизвиква и ниските цени в Източна Германия, Да не забравяме също, че за 50% от учениците българският език не е родният език

Как е другаде: [www.cotation-immobiliere.fr]
превод. [translate.google.com]

Имотите са инвестиционна стока в период на икономически подем. Ако рецесията свърши бързо (2-3 години) и започен пак подем, те отново ще си станат такава стока. В комбинация със всички останали фактори за вдигане на цените, като улеснено кредитиране, ниска безработица, повишаване на доходите и т.н, все следствия от фазата на растеж в цикъла. Цените ще се вдигнат, ако икономиката почне трайно и значимо (над 1-2 % на година) да расте. Всичко останало, вкл. демографията, са паралелни следствия на този фактор. И всички те имат и обратно влияние.

За да защитите тезата си, че демографията е специален фактор с по-голямо влияние върху цените на жилищата от, да речем, улесненото кредитиране, би трябвало да напарвите колчиествена оценка на корелацията между демография (чрез общ прираст или друг избран агрегиран показател)) и цени, и от друга страна, среден ГПР и цени (или някакъв друг обобщен показател за кредитирането) и да видите коя е по-силна. И тогава да твърдите нещата, които твърдите.

Икономическите фактори няма как да надделеят над демографските, защото демографските тенденции са следствия на икономическите, които ги движат по определени модели. Икономическите фактори определят демографските следствия, естествените по-бавно, механичните, по-бързо.

Според мен, вашето абсолютизиране на демографските тенденции и превръщането им в основни фактори е погрешно. На всичкото отгоре корелацията между икономика и цени, и демография и цени (която съм смятала) говори, че цените на жилищата са в силна права корелация с икономиката, но в обратна корелация с демографията (поне в периода на подем)> Така че и емпириката не потвърждава вашата теза, но вие продължавате да я лансирате, без да сте дали дори един количествен измерител на връзката и силата й, с оправданието за лиспа на данни. Това не е поведение на статистик (дори и демографски , а на политик

Quote
barbaron

Quote
Joan
И пак да ви питам - какво основание имате да смятате, че демографията ... от утре нататък магически ще се превърне в най-значимия фактор ? Освен че по някаква причина така ви се иска да стане, за да си потвърдите хипотезата.

Уважаема теоретичке, магическата пръчка е тази, която прокуди 1,5 - 2 милиона млад, качествен материал, от който само 20% възнамеряват да се завърнат в България, съчетана с огромен брой празни или полупразни жилища, Струва ми се, че подобна магия предизвиква и ниските цени в Източна Германия, Да не забравяме също, че за 50% от учениците българският език не е родният език

Как е другаде: [www.cotation-immobiliere.fr]
превод. [translate.google.com]

Уважаеми френски дедко,

До около 2001-2 Ирландия беше нетен износител на население, което изобщо не й попречи в периода 2002-2008 да стане нетен вносител, при това със сериозне приток на имигранти. Сети се сам за причината за това

Ето линкове към информацията
Примерът на Ирландия:

[www.migrationinformation.org]
Ireland's economic boom during the 1990s brought unprecedented levels of prosperity and helped transform it into a "country of net immigration" by the early 2000s. For the first time in its history, Ireland experienced a significant inflow of migrants — both workers and asylum seekers — from outside the European Union.

И в момента:

Нетната миграция от 70 000 през 2006 пада до (-35 000) през 2010. И ирландците пак се питат защо да раждат деца

[www.bbc.co.uk]

"Any doubts I had about emigrating faded this week. I cannot wait three, five or ten years to get my life back.........I will be moving to the UK next year. It is very difficult to save while on the dole but I am determined."

Quote
demograph
Относно забележката Ви, че през 2005-2008 г. растежа на цените на имотите не корелира с демографските параметри (дори и в градове с отрицателен естествен и миграционен прираст) - АБСОЛЮТНО ВЯРНО, тук сте права. Моето обяснение за този парадокс е, че за известен период от време имотите бяха инвестиционна стока, носеща добра доходност. След като веднъж е започнало раздуването на "имотния балон", бързо растящите цени карат инвеститорите да купуват имоти с очакване да ги препродадат на по-късен етап. Именно голямото търсене от инвеститорите, както и дългото отлагане на задоволяване на потребностите на нуждаещите се от жилище на по-ранен етап раздува търсенето многократно и води до липса на корелация с моментната демографска ситуация. Това, обаче, не може да продължи за много дълго. Ако от пазара изчезне търсенето с цел инвестиция, остава истинското "базисно" търсене, на нуждаещите се от жилище, които ще живеят в него след покупката.
Единственият възможен начин икономическите фактори да "надделеят" над демографските в периода след 2012 г. е, ако тогава е в ход раздуване на имотен балон (което може да настъпи при по-голяма доходност на имотите в сравнение с този от банковата лихва). Тъй като, обаче, демографската ситуация сега е доста по-различна от тази например през 2005 г. и ще се влоши скокообразно след 2012 г., считам, че появата на имотен балон е малко вероятна. Ако все пак такъв се появи, то ще бъде много по-краткоживеещ и ще приключи с истинска катастрофа за пазара.
За търсенето в провинцията има и друг фактор - тъй като родителите на повечето млади мигранти остават в родното си място, някои от тях желаят да осигурят наследниците си и със собствено жилище в родния им град (с мисълта, че един ден децата им ще се завърнат). Доколко този фактор влияе - нямам идея.

Сигурна съм, че нямате данни каква част от закупените през периода 2002-2008 жилища са с инвестиционна цел, каква - със спекулативна, каква - със смесена, и каква с цел живеене. От там нататък всякакви разсъждения защо има обратна корелация са меко казано, несъстоятелни. Надявам се, го разбирате. А и това не е толкова важно, защото в период на подем цените растат поради нарастнало платежоспособно търсене, без нзачение по какви мотиви. Дано да разбирате това.

Колкото до търсенето в родното място, надали смятате, че родителите на емигрантите са в състояние да купуват, било за себе си, било за децата си. Купуват самите емигратни, а не техните родители. С каква цел - има различни отговори. И не ми се влиза в спор с някои тук пищещи емигранти, че понеже те лично не купували (в тази кочина и прочие...) и от това следвало, че никой от емигрантите не купува. Самият факт, че се подвизават из имотен форум за БГ имоти говори сам за себе си

Quote
Joan
demograph,

Не знам къде е този линк и къде сте го изпратили, не съм получила такова нещо. Ще ви помоля пак да го направите. И после ще коментирам в зависимост от прочетеното.

Само един предварителен коментар - все пак като казвате

"Имигрантите определено имат голям принос в раждаемостта на повечето европейски страни (стария ЕС и други), но подобряване на икономическото положение на майките вдига раждаемостта и на "белите" (говоря за страни извършили демографския преход тези в ЕС)."

е добре да говорите с пропорции или количествени оценки, - примерно, 40 % от прираста на Англия се дължи на увеличена раждаемост на белите и 60 % - на имигрантска свежа кръв. Казвам "примерно". Иначе ако раждаемостта на белите се е вдигнала от 9,0 промили на 9,2 промили, а общата (бели и небели заедно) от 9,0 промили на 10,5 промили, разбирате, че теглото и значимостта на такава тенденция е пренебрежимо малка.

И разбира се, за такава оценка са нужни данни за родените бели и небели бебета. Които не ми се вярва да намерите, но бих се радвала да прочета кой и къде ги събира

Ето линка от Nature:
[www.nature.com]