Прогнозни цени - м.Април 2010-та ?

Вноската е предоговорена на 300 лв. (внасям само лихви) за една година. Беше 500лв. И аз си мисля че продажба е по-добрия вариант.

12.2009=850 (вече е факт)
01.2010=810 -4.7%
02.2010=720 -11.1%
03.2010=660 -8.3%
04.2010=640 -3%
05.2010=630 -1.6%
---
TOTAL 12/2009-05/2010= -25.8%

Аз така предсказвам (относно медианата, тя напоследък е близка до "числото на imoti.net, първа страница, преди корекцията всяка седмица с 30евро нагоре, които само те си знаят откъде я измислят"

Панелки = 300-400 евро/м2, до 500 евро/м2 ако е ремонтирано да изглежда нормално (наричано в България "лукс" и под 300 евро/м2 ако вътре е живял бай Мангал.
Средни квартали и скапани жилища в добри квартали = 400-800 евро/м2.
Добри квартали и жилища = 800-2000 евро/м2.


Горното не е плод на някакъв анализ, а на шесто чувство, да видим дали ще позная нещо и след това отивам да пускам и тото :]

Quote
paio
Искам вашето мнение по следния въпрос: имам кредит от 40000лв. за 20 год.Жилището струва около 90000лв. към днешна дата. Вече съм затруднен с изплащането. Да продавам ли овреме или да продължавам в агония?

500 лева вноска за такава сума прави 14% ГПР ??? *xxx*

Ако не се шегуваш за "или да продължавам в агония" и ако не се шегуваш за цената от 90000лв (сигурен ли си че може да се продаде за толкова?).

Аз бих направил следното:
- продавам за 90000, връщам на банката 40000 остават 50000 (снимам си паметния момент пред банката как и размахвам среден пръст)
- оставям си 5000
- слагам в банка 45000 на отворен депозит с растяща лихва (за да мога да ги изтегля по всяко време и да имам лихва)
- с 5000 си плащам наем някъде за 200 евро обзаведен
- търся за покупка ново за парите които са останали

В този момент имаш варианти:
- факт: от лихвите си изплащаш наема
- цените падат повсеместно, ще можеш да купиш същото за парите, които са ти останали и да си свиркаш
- цените падат, но излизат и супер-ниски-цени от закъсали хора, или разпродажби от банки
- цените спират да падат (опа), но и не растат или растат мноооого малко (не повече или под от инфлацията). Банките тогава се нормализират и % по кредити стават човешки. Купуваш си ново, с малък кредит с поносима лихва. Предполаг се, че щом ситуацията се е нормализирала и ти няма да си в агония.
- вариант "цените започват да растат с по 30% на година" мисля, че е невъзможен отново или поне е толкова малко вероятен, че си струва риска.

Горното не е съвет, само си разсъждавам. Може и да пропускам нещо..

Това упражнение може да го направи и човек, който няма кредит. Даже ще му е още по-изгодно, защото цялата сума остава в него.

КОГАТО КАРТАТА И ТЕРЕНЪТ НЕ СЪВПАДАТ, ВЯРВАЙТЕ НА ТЕРЕНА.
Стара военна аксиома

Quote
dragula
Това упражнение може да го направи и човек, който няма кредит. Даже ще му е още по-изгодно, защото цялата сума остава в него.

Ами в такъв случай бихме могли да препоръчаме именно тази стратегия на г-н Валсодар - след като е сигурен, че само след три месеца цените ще паднат със 75% - защо да не спечели като минимум 40 000 евро от това, че би продал днес жилището си, примерно, за 70 000, а би купил аналогично като качество и размер за не повече от 30 000 през април?
Хайде да попитам поумълчалият се Валсодар / какво стана с катастрофичния спад?/ - готов ли е на такава сделка, след като е категорично убеден в тренда на пазара?

Quote
ivorad

Quote
dragula
Това упражнение може да го направи и човек, който няма кредит. Даже ще му е още по-изгодно, защото цялата сума остава в него.

Ами в такъв случай бихме могли да препоръчаме именно тази стратегия на г-н Валсодар - след като е сигурен, че само след три месеца цените ще паднат със 75% - защо да не спечели като минимум 40 000 евро от това, че би продал днес жилището си, примерно, за 70 000, а би купил аналогично като качество и размер за не повече от 30 000 през април?
Хайде да попитам поумълчалият се Валсодар / какво стана с катастрофичния спад?/ - готов ли е на такава сделка, след като е категорично убеден в тренда на пазара?

Тоя номер го направих, но... на цени Май-2008-а.

Разликата до момента е точно 3 (три) пъти!

Quote

За да конкретизираме малко нещата, да се спрем изцяло на жилищните имоти в следните 3 града - София, Пловдив и Варна - средна цена за град.

Сайтът имоти.нет показва към настоящия момент средна цена на офертите за София от 880 евро на квадрат. Няма да споря доколко е вярна статистиката, и доколко отразява реалните нива на сделките - ще я приема за даденост. Отчитайки фактори като спад на БВП, нарастваща безработица, нарастващи лоши кредити, традиционно слабо за сделки първо тримесечие, считам, че спадът на цените ще продължи. Моята прогноза е за 15 процента спад с отклонения +/- 3 процента до месец април. Т.е. може да очакваме средни цени за София в интервала 721 - 775. Спадът обаче няма да спре до там, а ще продължи плавно надолу, освен ако няма някакви по-големи икономически или политически сътресения.

Quote
valsodar

Quote
ivorad

Quote
dragula
Това упражнение може да го направи и човек, който няма кредит. Даже ще му е още по-изгодно, защото цялата сума остава в него.

Ами в такъв случай бихме могли да препоръчаме именно тази стратегия на г-н Валсодар - след като е сигурен, че само след три месеца цените ще паднат със 75% - защо да не спечели като минимум 40 000 евро от това, че би продал днес жилището си, примерно, за 70 000, а би купил аналогично като качество и размер за не повече от 30 000 през април?
Хайде да попитам поумълчалият се Валсодар / какво стана с катастрофичния спад?/ - готов ли е на такава сделка, след като е категорично убеден в тренда на пазара?

Тоя номер го направих, но... на цени Май-2008-а.

Разликата до момента е точно 3 (три) пъти!

Поздравления!
Ако не е тайна - какво, къде, на каква цена сте продали / разбире се - без излишни подробности/?
Каква е цената на придобиване?
Какви са цените днес там?

Стар панел в окъжен град - на цена 50 000 лв - същият сега върви към 15, а е бил взет за около 7.

цени цени цени...
всеки сънува и мечтае на воля...
купувачите за цени 100 200 ....
продавачите за цени от началото на 2008 поне
истината е, че за повече от година откакто е започнал значим спад на пазара няма и едно обосновано мнение какво ще стане в рамките на 1 - 2 години, и то е така защото всеки решил да даде обосновано мнение ползва показатели които не винаги са най точните когато говорим за инвестиция в имот, особенно ако тя е дългосрочна.
примери:
наем за 1 месец ---- за колко време ще се върне вложеното --- ГЛУПОСТ която не дава никаква представа.
пример:
по време на възход имот в добър район НАЕМ 300 --- цена 95 000/100 000 ----- 26-28 години
по време на криза НАЕМ 180/200 ---- цена 65000/70000 ----- 30-29 години
е каква ми е ползата ?

пример:
купувам жилище с кредит за 30 години - вноска 400 - ще платя 144000
живея под наем за 30 години - наем
при възход на пазара: наем 300 - ще платя 108000 - спестявам 36000 - и ..... /НАЕМОДАТЕЛЯ печели още 1 имот/
/аз МОЖЕ И ДА УСПЕЯ ДА ВЛОЖА ПАРИТЕ КОИТО СЪМ СПЕСТИЛ, а именно 1200 на година, и да съм ги утроил поне (ако не съм похарчил спестеното за нещо друго, защото не е кой знае каква сума), обща сума 108000, идват и въпросите какво ще си купя с тях към този момент, мога да се обзаложа, че ако изобщо съм ги спестил, а не съм ги похарчил за кола която вече издиша, за лятна почивка и т.н. пак няма да мога да си купя имот, определено.
при криза на пазара: наем 180 - ще платя 64800 - спестявам едно нищо.
-------------------------------------------------
може и някой да ме опровергае
но примера е много точен
ВИДЕНОВО време НАЙ ниската точка на пазара (лично мое мнение) 100-150 USD ПРИЛИЧНО СЪЩЕСТВУВАНЕ за МЕСЕЦ
НАЕМ 25-30 USD
ЦЕНА 7000-8000 USD--- 23 години --- какво ли ще спестя и какво щях да купя днес?

сега при криза: 400- 600 евро ПРИЛИЧНО СЪЩЕСТВУВАНЕ за МЕСЕЦ
наем 150евро
цена 28000 евро 15 години

----------------------------------------------------------------------
и понеже нямам време
пазара в БГ с малки изключения (ваканционни имоти), е много специфичен
и дори кредитирането да спре пазар ще има и то на не много по ниски цени от сега....
който се занимава от достатъчно време с имоти ще ме разбере... който не... да чака видов ден.

ПРОГНОЗНИ ЦЕНИ (без таблици и формули)

ПРОГНОЗНА ЦЕНА (най глупаво е смяташ цена на кв.м. когато купуваш, защото всеки имот е специфичен)

панелки --- много бъдещи разходи и най голям спад
СОФИЯ
ЛЮЛИН, НАДЕЖДА, ДРУЖБА и т.н. - АПРИЛ/СЕПТЕМВРИ
едностаен (стая и кухня) 20-23000 евро
2 стаен (хол, стая, кухня) 26-30000
3 стаен (хол, 2 стаи, кухня) 35-40000

ЮЖНИ РАЙОНИ:
едностаен (стая и кухня) 26-32000 евро
2 стаен (хол, стая, кухня) 31-38000
3 стаен (хол, 2 стаи, кухня) 38-50000

НЕ ПАНЕЛНИ

ЗА ЦЕНТЪР
1 СТАЕН 40-65000
2 СТАЕН 60-80000 и много нагоре за топ място и сграда (не за състояние)
3 СТАЕН 75-90000 и много нагоре за топ място и сграда (не за състояние)

ЗА ЛОЗЕНЕЦ
1 СТАЕН 30-60000 и нагоре за място, сграда И СЪСТОЯНИЕ
2 СТАЕН 45-80000 и нагоре за място, сграда И СЪСТОЯНИЕ
3 СТАЕН 70-120000 и много нагоре за място, сграда И СЪСТОЯНИЕ

ЗА ЮЖНИ
1 СТАЕН 32-45000
2 СТАЕН 45-70000 и нагоре за място, сграда И СЪСТОЯНИЕ
3 СТАЕН 70-120000 и нагоре за сграда

ЧАО и весели празници на всички философи