Опит за субективен анализ на имотния пазар (за не толкова големи разбирачи)

Едно приятелче преди три месеца си взе в Лозенец на 1200Евро/м2- ново строителсвто до Южният парк. Пазарлъка започна от 1600!!!

Още няколко пояснения към прогнозните цени:
1. Едно от нещата, които мисля, че неминуемо ще се случат в следствие на "корекцията", е европеизирането на цените в смисъл преминаването от "нотариална" към реална квадратура. Абсурда да се плащат общи части в имагинерен вид и количество ще отпадне.
2. Второто нещо, което също е неизбежно, но в по-дългосрочен план, е изчезването на буквичките "Ш/З" (превод за непросветените: шпакловка и замазка) от офертите. Това инвеститорско изобретение е едно от основните безумия, които тласкат пазара към застой.
3. В дългосрочен план не очаквам промени в абсолютните стойности на офертните цени, но ако се сбъднат прогнозите ми по точки 1 и 2, това ще представлява минимум 25% понижение на РЕАЛНАТА ЦЕНА, която купувача плаща.
4. Следващото нещо, от което ще дойде спада, е парите за посредническите услуги. Очаквам окрупняване на пазара на посредниците, като тенденцията е той да достигне до не повече от 200-300 сериозни фирми, разпределени пропорционално на населението по региони. Очаквам сериозно профилиране на посредниците в отделните типове НИ. Следствието от всичко това ще е много по-голям брой сделки на посредник, а от там ще дойде и нормализирането на комисионните в размер на не повече от 1,5%.
5. През следващите три-четири години очаквам панелките да се превърнат в "антихита" на пазара. Всъщност очаквам на практика смъртта на панелката в пряк и в преносен смисъл. Според мен ще оцелеят само тези с много добра локация в елитни квартали. Но цената на тяхното "спасяване" ще стане толкова висока, че на практика те ще станат непродаваеми.
6. С влизането в сила на ЗЕС очаквам много много по-бързо и организирано "профилиране" на кварталите на елитни, нормални и гета. Всичко това ще е свързано със сериозно разместване на ценовите пластове в съответните квартали.

Имотният индекс BGREIT за една година. Интересна тенденция ??




Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2008-09-01 15:15 от Imotenbalon.

За да има още материал за коментари - ето и статистика, която подготвих днес за цените "продава" от imoti.net за някои квартали на София + някои "курорти":
http://ogre.ikratko.com/archives/316

Една от графиките:
Квартал Витоша, тристаен, < 200 кв.м.




Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2008-09-01 16:29 от ogre.

През следващите три-четири години очаквам панелките да се превърнат в "антихита" на пазара. Всъщност очаквам на практика смъртта на панелката в пряк и в преносен смисъл. Според мен ще оцелеят само тези с много добра локация в елитни квартали. Но цената на тяхното "спасяване" ще стане толкова висока, че на практика те ще станат непродаваеми.


Абсолютно прав си, въпреки,че този момент доста се забави, как може панелка да е равна по цена на ново луксозно строителство - бе една малка загадка, обяснена с това, че някой за да има днес 6 квадрата повече, не помисли ,че след 10 години няма да има нищо!!
6. С влизането в сила на ЗЕС очаквам много много по-бързо и организирано "профилиране" на кварталите на елитни, нормални и гета. Всичко това ще е свързано със сериозно разместване на ценовите пластове в съответните квартали. Как по точно ЗЕС очакваш да профилира кварталите, той няма как да заработи в сегашния си вид, винаги ще има хора против и недаващи пари и ще кажат - ами съди ме - знаеш ли колко се чака едно гражданско съдебно решение сега 15-30 години!!!



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2008-09-01 16:25 от emiliano.

[www.nsi.bg]

НСИ води статистика по реалните цени, не по тези пред нотариусите.

малко разсъждения относно "антихита" - панелките

Погледнето какво става последните 10 години. Панелките се люшкат от "най-сигурното строителство" до "утре ще падне".

Преди време бяхме обсъждали една връзка между новото строителство и панелките.
Когато пазара на ново строителство "зацикли" строителите пускат слуха - панелките падат. Като зациклят панелеките - брокерите(т.к. тов аим е основния оборот) пускат слуха - от тях по-хубаво няма.

Какво ще стане когато панелките станат "антихит". Ами може малко странно да ви звучи ама цените ще се вдигнат. Хайде да помислим:
1) никой няма да иска да ги купува така че те реално няма да играят в пазара.
2) собствениците им ще искат да ги заменят с по-уютно жилище и ще изгенерират търсене на пазара, което ще доведе до покачване на цените на останалите жилища.

Е пита се сега кое ще опере пешкира - ами според мен - наемите.
Реално погледнато тези панелки ще служат само за отдаване под наем и ще натиснат наемите надолу.

Въпросът е кога горните неща могат да се реализират - ами когато ипотеките се изплатят, а това ще стане след мисля си 10-15 години.

Тинки Уинки Написал:
-------------------------------------------------------
> малко разсъждения относно "антихита" - панелките
>
> Погледнето какво става последните 10 години.
> Панелките се люшкат от "най-сигурното
> строителство" до "утре ще падне".
>
> Преди време бяхме обсъждали една връзка между
> новото строителство и панелките.
> Когато пазара на ново строителство "зацикли"
> строителите пускат слуха - панелките падат. Като
> зациклят панелеките - брокерите(т.к. тов аим е
> основния оборот) пускат слуха - от тях по-хубаво
> няма.
>
> Какво ще стане когато панелките станат "антихит".
> Ами може малко странно да ви звучи ама цените ще
> се вдигнат. Хайде да помислим:
> 1) никой няма да иска да ги купува така че те
> реално няма да играят в пазара.
> 2) собствениците им ще искат да ги заменят с
> по-уютно жилище и ще изгенерират търсене на
> пазара, което ще доведе до покачване на цените на
> останалите жилища.
>
> Е пита се сега кое ще опере пешкира - ами според
> мен - наемите.
> Реално погледнато тези панелки ще служат само за
> отдаване под наем и ще натиснат наемите надолу.
>
> Въпросът е кога горните неща могат да се
> реализират - ами когато ипотеките се изплатят, а
> това ще стане след мисля си 10-15 години.
>


След 10 години България ще я населяват поне 500 000 по-малко хора. Като поне 250 000 ще бъдат млади хора. Така, че едва ли ще може да отдават панелките на останалите пенсионери. По-вероятно е държавата да ги изкупи и да ги раздаде на малцинствата да ги разкостят а после да ги бутнат и раздадат парцелите на обръчите от фирми.

Тинки Уинки Написал:
-------------------------------------------------------

>
> Въпросът е кога горните неща могат да се
> реализират - ами когато ипотеките се изплатят, а
> това ще стане след мисля си 10-15 години.
>


Горните неща не са единствената възможност! Панелите, в голямата си част, са на хубави места, с добра инфраструктура, транспорт, училища и градинки с много зеленина. Метрото ще ги направи още "по- близко" до центъра, но без шума, праха и липсата на въздух. Така че, в един хубав момент, те ще се явят силно апетитни като възможност да се съборят и на тяхно място да се вдигнат нови сгради. Нали виждаш, че всъщност, терените в София свършиха..........

Е сега остава да ми обясниш как всичките собственици на един 8 етажен блок с 4 апартамента на етаж и 13 входа ще се съгласят блока да се събори. Нали не смяташ, че ще се намери инвеститор, който да построи на мястото 16 етажен блок с по 4 апартамента на етаж и 13 входа като половината апартаменти отидат за обезщетение
Пък даже и да се намери представяш ли си какви преговори ще се водят с има няма 8 * 4 * 13 семейства.