Опит за субективен анализ на имотния пазар (за не толкова големи разбирачи)

[banks.dir.bg]

Хайде едно некомпетентно, непрофесионално и субективно мнение по темата.
Въпросите бяха
1. Кой и защо продава жилищни имоти в България?

1.1 Строителни предприемачи, с цел печалба.
1.2 Инвеститори купили по-рано, с цел реализиране на печалба
1.3 Хора искащи да купят друг имот, с цел осигуряване на част от средствата за новия имот
1.4 Хора с повече имоти, с цел пари в брой за луксозен живот като хубави автомобили, екскурзии в чужбина, ресторанти накратко "веднъж се живее"
1.5 Хора не можещи да поддържат даден имот но евентуално можещи да поддържат по-малък, целите са еквивалентни на 1.3 и 1.4, вариант - продажба поради миграция или емиграция
1.6 Наследници, с цел по лесно разделяне на наследството

2. Кой и защо купува жилищни имоти в България?

2.1 Първо жилище в населеното място, цел живот в собствено жилище вместо плащане на наем
2.2 Хора нуждаещи се от по-голямо или по-малко жилище, цел живот в собствено жилище вместо плащане на наем
2.3 Инвеститори със светли или не толкова пари, с цел по късна препродажба с печалба, вариант - изпиране на пари
2.4 Инвеститори с цел печалби от наеми
2.5 Инвеститори с цел запазване на пари, осигуряване на децата или други хора, целите са еквивалентни на 2.3 и 2.4

3. Кой, защо и как посредничи на сделките с НИ в България?

Тук съвсем накратко простият отговор е АНИ, не толкова простия включва и банки, нотариуси, адвокати

4. Кой и как води статистиката?

Тук е трънчето. Официално НСИ, но ако трябва да е коректна статистиката трябва да се води по реално договорените а не по изповяданите цени. По разбираеми причини това няма как да стане. Другото подобие на статистика се води от разни сайтове по обявените цени продава и се цитира от вестници, списания, радиа телевизии. Няма смисъл да се коментира достоверността на това нещо при положение че спокойно за даден район могат да се пуснат няколко десетки обяви с цени 10 к е на квадрат и автоматичното осредняване на офертите води до нереални резултати. Може да се направи и обратното с обяви по 100 е на квадрат които "току що са продадени и не са вече актуални" или е "станала грешка". Тези с по 10 к на квадрат естествено не са предмет на реален интерес освен някоя любопитна медия да получи отговор от сорта "ами толкова искат хората, какво да ги правим".

Според мен в точки 1 и 4 се крие разковничето на проблема.
1. Имотите се продават от строителните фирми с цел реализиране на печалба- следователно цената на новият имот зависи от алчността на предприемача (разходите са сравнително постоянни)...при реализиране на добри печалби желаещите да строят се увеличават - алчността на всички участници на пазара нараства...наблюдаваме бум...останалите продавачи (закъсали, наследници, желаещи замяна) се водят от вече остановените тенденции.
2. Тук точка 1 се преплита с точка 2 - купувачът също е подвластен на емоции и реагира предсказуемо - сега е момента, ще изпусна влака, апартаментите се свършиха, утре ще е по скъпо от днес!!!
3. Точка 3 е функция на точки 2 и 1. Сега е моментът да се правят пари!!!...броят на брокерите драстично нараства, към хората с опит в бранша се пресъединявят множество нови гладници...които искат да направят удърът на живота си...
4.Според мен проблемът не е в статистиката - а в изкривяването на информацията, която се подава на крайният потребител - умишлена маниполация....финансирана от строителният бизнес....
Някой да е гледал истинско предаване, анализиращо строителството в Европа???? Да са публикувани реални данни за изисквания, качество, цени, печалби на отрасъла по света - не.....само глупости по телевизията и пресата - ние сме в Европа и нашите цени трябва да настигнат европейските....само един факт за сравнение:
когато Доналт Тръмп строи своята Тръмп тауър в Ню Ъорк той е бил адски щастлив че е реализирал проектът си с 30% печалба....30% печалба повтарям. А у нас се говори за 200 - 300 %...Изводът - наличие на олигополи в строителството, наличие на информационно затъмнение, което ще доведе до ново ограбване на банките и спестяванията.... някой трябва да плати за бума....

тук някои се мъчат да ни убедят че бизнес със 200-300 процента печалба(строителството) не е рисков и е sustainable.

при наличните в Бг условия които обусляват процеси в точно обратна посока.

и не било балон естествено, това се дължало на бурното икономическо развитие на Бг (а като отидеш в магазина - всичко е внос, включая хранителните стоки)

усещате ли се колко смешно звучи?

точно за това правя сравнение с пирамидиет и пловдивските игри.
колко струва сега една хартийка от пловдивските игри дето струваше 300 лева през 1990-91?
и колко струва сега един влог във фалиралите пирамиди?

мр Бийн, точна оценка.

Джулиус, 300 братко, 300.

Ами аз къде да постна последните си похождения за огледи на апартаменти? Тук, или при темите за Брокерите изедници?

0т 2010. и не бъркай инфлацията в евро и лева.

в Ус сега имотите се връщат на нивата от 2000 г в абсолютни стойности и то без да се отчита инфлацията.

валутния борд в Бг ви заблуждава че инфлацията е в евро. тя е в лева. В Европа няма 300 процента инфлация от 200 година досега. има 20 процента инфлация.

Мисля, че вече мога да дам МОИ прогнозни цени на жилищата в София за септември 2009г:
/Това са цените на които смятам, че РЕАЛНО ще се сключват сделки/
Идеален център, Яворов, Оборище
- ново строителство + паркомясто - ?2200 - ?4000 на кв.м. ЧИСТА ЖИЛИЩНА ПЛОЩ (тук винаги ще играят големите пари)
- ново строителство БЕЗ паркомясто - ?1800 - ?2500 на кв.м. ЧИСТА ЖИЛИЩНА ПЛОЩ
- старо строителство след 1960г + паркомясто - ?2000 - ?2500 на кв.м. ЧИСТА ЖИЛИЩНА ПЛОЩ
- старо строителство след 1960г БЕЗ паркомясто - ?1500 - ?2500 на кв.м. ЧИСТА ЖИЛИЩНА ПЛОЩ

Южни квартали (без Манастирски ливади, Кръстова вада и Витоша), Изток, Дианабад, Редута (ако му оправят инфраструктурата)
- ново строителство - ?900 - ?1150 на кв.м. ЧИСТА ЖИЛИЩНА ПЛОЩ
- старо строителство (тухла) след 1970г - ?900 - ?1000 на кв.м. ЧИСТА ЖИЛИЩНА ПЛОЩ
- старо строителство (ЕПК) - ?800 - ?900 на кв.м. ЧИСТА
- панелки - ?600 - ?750 на кв.м. ЧИСТА ЖИЛИЩНА ПЛОЩ

Манастирски ливади, Кръстова вада, Мусагеница, Витоша, Люлин (около метрото), Младост 1 и 2, Овча купел, Овча купел 1(НБУ), Надежда 1 и 2, Красна поляна (цивилизованата част), Света троица, Западен парк (добрата част), Банишора, Студентски град
- ново строителство - ?700 - ?1000 на кв.м. ЧИСТА ЖИЛИЩНА ПЛОЩ
в тези части важни са главно три неща - ЛОКАЦИЯ, ЛОКАЦИЯ И ЛОКАЦИЯ
- старо строителство (тухла) след 1970г - ?700 - ?900 на кв.м. ЧИСТА ЖИЛИЩНА ПЛОЩ
- старо строителство (ЕПК) - ?700 - ?800 на кв.м. ЧИСТА ЖИЛИЩНА ПЛОЩ
- панелки - ?500 - ?650 на кв.м. ЧИСТА ЖИЛИЩНА ПЛОЩ
Забележка: След построяването на метрото до Младост, там очаквам ръст около 10-15% в първите месеци.

Люлин (останалото), Младост 3 и 4, Овча купел 2, Надежда 3-6, Захарна фабрика (добрата част), Дружбите, Суха река
- ново строителство - ?700 - ?850 на кв.м. ЧИСТА ЖИЛИЩНА ПЛОЩ
в тези части също важат горните три неща
- старо строителство (тухла) след 1970г - ?700 - ?800 на кв.м. ЧИСТА ЖИЛИЩНА ПЛОЩ
- старо строителство (ЕПК) - ?650 - ?700 на кв.м. ЧИСТА ЖИЛИЩНА ПЛОЩ
- панелки - очаквам да станат НЕПРОДАВАЕМИ! Не мога да се ангажирам с цена.

Обеля, Хаджи Димитър, Левски, Модерно предградие и всички останали гета - НЯМАМ ДАННИ И НЕ СМЯТАМ ДА СЪБИРАМ. ТОВА Е ДРУГА ПЛАНЕТА, ПО ДЯВОЛИТЕ

НЕкои пояснения:
Разделението на ценови групи по квартали е условно и в анализа съм използвал и проекти за изграждане на инфраструктура. По тази причина не ми излизайте с лафове от сорта: "как можа да набуташ това гето при елитните" или други. Ако имате друга информация, просто споделете.

Като цяло очаквам за София 20-25% понижение на цените!

В допълнение към прогнозните цени:
Едно от местата за което имам сериозни съмнения както за цените, така и посоката в която ще се развие пазара там, е Лозенец. Този експеримент на постсоциалистическото строителство, който прилича на нещо, което котката е донесла тайно в къщи, непрекъснато ме изненадва. Ако питате мен, не бих си купил и курник там, ма май съм от малцинството.



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2008-08-31 23:10 от Чимиджимичамиджоми.

Абе София си е яко ...



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2008-09-01 01:18 от милко вълков.