Quote
Продавач
Свободно...не ставайте...ама моля ви се нямаше нужда от аплодисменти...благодаря, благодаря....
Скоро, скоро и във вашия град

Чета за разни нови форуми и за разни предложения и тъй като напоследък съм малко анагажиран та не ми е останало време да ви напомня, че съм тук и скоро ще започна да се появявам по-честичко за ужас на хората, които не ме харесват и за радост на всички стари приятели от форума, които не са го предали също така!

И за да подразня част от аудиторията ще попитам - е станаха ли по 300 евро топ локейшъните или ще ги очакваме да станат през януари 2011г.? Или за да си спечелим време може би очакаваме тези ценови нива да се случат някъде около февруари 2012г.? Ако не греша вече трябваше кризата да е сринала след борсата и пазара на имота до нива от 149 евро или беше до 149 евро поправете ме ако греша ))))????

Кризата е мощна, продължителна, но за сметка на това още не е свършила )) Но добрите новини са че определно най-лошото мина след елемента на изненадата в края на 2008г. когато имаше доста заварени положения сега вече близо две години по-късно изненади няма и края е близо. Но да не се объркате - кризата в икономиката ще продължи още между от 9 до 18 месеца според различни прогнози...на различни хора... Но не обвързвайте на всяка цена кризата на икономиката с кризата с имотите. Не че нямат общо - имат и то много, но аз същите тези прилики и разлики съм ви ги писал мноооооооооого пъти и никой не искаше да се съгласи с това, че баба Пена от Дружба 2 кризата не я тресе толкова силно и тя няма кредит също така. Баба Пена дори от кварталната бакалия пари на заем не е искала през всичките си 65 години живот на този свят, но има нещо, което е нейния капитал и това е тристайния апартамент, който тя може и да иска да продаде, но не и на всяка цена, не и при всяка цена...

Е знам, че и сега няма да се съгласят много хора с мен, но предполагам идната пролет когато най-късно поредните мечти за гарсониери дори и панелни в Обеля на цени от типа на 20000лв ще бъдат окончателно разбити ще се съгласите с мен. Зимата ще бъде последната надежда за крах, срив, потоп и т.н. Драмата я има и сега и тя наистина е сериозна, но виждате как се отразява на цените - оферните спаднаха на места с над 60% но не ни на реалните цени където спада е не повече от 10-15%. Ако някой не схваща за какво говоря - офертни са цените на тристайните панелни апартаменти в Дружба 2 например където цените варираха от 55000 до 125000 евро...
Е реалните цени са били тези между 50 и 60 хиляди евро, а тези от 60000 до 125000 ще паднат на места сигурно с до над 60% но реално това НЯМА НИКАКВО ЗНАЧЕНИЕ, защото и преди и сега те винаги са си били извън реалния пазар.

Спада реално при най-търсените апартаменти - гарсониери панелни и двустайни ново строителство е средно около 5000 евро, а според "оферти" може и да е 20000 евро, но реално е толкова. Колегите брокери разбират какво пиша, но се надявам и другите да разберат. Между другото наблюденията ми са за пазара в София, защото на него работя през последните няколко години.

Аз съм на мнение, че цениТЕ на имотиТЕ трябва да отстъпят още с поне 5000 евро на долу, но като гледам така май тази моя детска мечта не ще сбъдне. Колегите с новия форум - не че нещо ама...пожелавам ви успех щом ви влече пишете, творете и като си начешете крастата заповядайте отново.

Браво! Бъди предпазлив, защото раздразни великите икономисти, сега трябва да бъдеш внимателен - ще бъдеш провокиран ...

"Абе то че падат цените е ясно и видно за всички ,колкото и да се плюнчите, ама не е там проблема."

*tired*tired**tired**

Абе то че от миналата година най-ниските цени в различните сегменти спряха да падат е ясно, но колкото и да се плюнчат някои хора и още три срив-форума да направят едва ли ще си купят по 200лв кв.м. *yes* Важното е да си чешем езиците

Автоматичен подпис: [www.investor.bg] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net]

"До 2060 г. българското население ще се стопи с 27%, но в София ще нарасне с 45% до 1, 87 милиона души..." Кога се купува недвижим имот - когато цениТЕ падат или когато вървят на горе?

Quote
Продавач
"Абе то че падат цените е ясно и видно за всички ,колкото и да се плюнчите, ама не е там проблема."

*tired*tired**tired**

Абе то че от миналата година най-ниските цени в различните сегменти спряха да падат е ясно, но колкото и да се плюнчат някои хора и още три срив-форума да направят едва ли ще си купят по 200лв кв.м. *yes* Важното е да си чешем езиците

Не бързай.
Спектърът на предлагане е мнооого широк. Зора за продаване е различен - от никакъв до СПЕШНО ...

За баба Пена - Тя никога няма да продаде, ще продадът наследниците. Това е било и преди - и по комунистическо даже.
Как се продават 50-80г спомени? Ти не можеш да накараш един пенсионер една седмица да ти живее в апартамента (докато е болен нещо) камо ли да се раздели с своята "реликва".
За купувачите - верно е че има и дето само си чешат езиците.
Аз не съм от тези - имам си 2 апартамента - само дето са двустайни, искам и ще ми е нужен тристаен.
Цените тепърва ще ПАДАТ. Вижте как сме цъфнали и вързали. На есен чакаме МВФ, за да се започнат яките съкращения и намаление на заплатите - 20-30%, щото пожарникарчето (мухо)бойко работи само за собствения си рейтинг.

Quote
1.9

Quote
Продавач
"Абе то че падат цените е ясно и видно за всички ,колкото и да се плюнчите, ама не е там проблема."

*tired*tired**tired**

Абе то че от миналата година най-ниските цени в различните сегменти спряха да падат е ясно, но колкото и да се плюнчат някои хора и още три срив-форума да направят едва ли ще си купят по 200лв кв.м. *yes* Важното е да си чешем езиците

Не бързай.
Спектърът на предлагане е мнооого широк. Зора за продаване е различен - от никакъв до СПЕШНО ...

Аз не бързам за никъде. То зора със спешното продаване за някои хора си го е имал винаги. И преди 2008г. имаше хора с кредити, които закъсваха по различни причини и през 2008, и през 2009г. както и през тази има закъсали така и през следващата ще има. Но явно е вече на всички, че това не променя статуквото кое знае колко много, а виждам, че някои хора продължават да бъдат с много големи очаквания, които според мен ще останат леко разочаровани.

Автоматичен подпис: [www.investor.bg] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net]

"До 2060 г. българското население ще се стопи с 27%, но в София ще нарасне с 45% до 1, 87 милиона души..." Кога се купува недвижим имот - когато цениТЕ падат или когато вървят на горе?

Няма да могат да заменят двустаен срещу тристаен без доплащане вероятно.

Quote
Продавач
"Абе то че падат цените е ясно и видно за всички ,колкото и да се плюнчите, ама не е там проблема."

*tired*tired**tired**

Абе то че от миналата година най-ниските цени в различните сегменти спряха да падат е ясно, но колкото и да се плюнчат някои хора и още три срив-форума да направят едва ли ще си купят по 200лв кв.м. *yes* Важното е да си чешем езиците

Че кой ти говори за 200лв. тука . А тези които аз следя и ме интересуват си падат макар и малко.
Другите не ме интересуват , ако ще и да се дигат. :]
Пък вие си чешете езиците и пишете активно по форуми .

Quote
дами и господа

Quote
Продавач
"Абе то че падат цените е ясно и видно за всички ,колкото и да се плюнчите, ама не е там проблема."

*tired*tired**tired**

Абе то че от миналата година най-ниските цени в различните сегменти спряха да падат е ясно, но колкото и да се плюнчат някои хора и още три срив-форума да направят едва ли ще си купят по 200лв кв.м. *yes* Важното е да си чешем езиците

Че кой ти говори за 200лв. тука . А тези които аз следя и ме интересуват си падат макар и малко.
Другите не ме интересуват , ако ще и да се дигат. :]
Пък вие си чешете езиците и пишете активно по форуми .

И аз така. Освен че падат по малко цените броят на офертите се увеличава

Наблюдавам най-ниските цени в няколко най-търсени сегмента на жилищния пазар в София. Това са панелни и епк боксониери, гарсониери, двустайни и тристайни. Въпреки, че влизат в категорията коптори с определен уж срок на годност се оказва, че те понеже са твърде познати на хората продължават да бъдат купувани. ЕПК блоковете се кредитират с по-висок процент от банките и те държат по-високи цени от панелките, но не това е важното в случая.
Вече повече от година следя изкъсо крайните квартали, защото те са по джоба на повечето хора и виждам на какви цени се случват най-често сделките. Цените най-общо паднаха. Но както знаем всеки е хитър и започва огледите първо от най-евтините имоти в района който си е избрал и търси да речем двустаен панел в Младостите /това ще рече две стаи и отделна кухня и около 65кв.м./. Първите 2-3 оферти за двустайни апартаменти в конкретния район в случая да речем зa Младостите определят пазара и на останалите двустайни в този район или иначе казано им затварят вратите за огледи. Какво имам по-точно предвид:

[www.imoti.net]

От горния линк се вижда добре към дата 27.05.2010г. следното /с течение на времето данните от линка може да се променят/ имаме 18 оферти само за ПАНЕЛНИ двустайни апартаменти с квадратура минимум 60кв.м. /задал съм квадратурата защото често се пускат в реклама гарсониери и се обявяват за двустайни/.

Резултатите показват цени от 43000 евро до 75000 евро за един и същи тип апартаменти като разликата между тях е предимно във подобренията, които са извършени под формата на ремонт - дограми, ремонтирани бани, настилки и т.н. Ако вие сте купувач какво бихте направили първо? Ще започнете да гледате от най-евтиния или от най-скъпия двустаен? Като изключим вероптността някои от тези апартаменти да се предлага от повече от една агенции както и най-евтиния да е вече продаден /класика в жанра/ така или иначе всички ще искат да видят най-евтиния първо за да не го изпуснат. Виждате за какви ценови разлики става въпрос като това е само един малък пример.

Повече от половината от тези имоти са аут от играта по начало. Те не участват изобщо в конкуренцията на продавачите за купувачи, защото колкото и да е ремонтиран един класически панелен апартамент няма как да си струва да платиш ей така около 30000 евро повече от най-евтиното предложение в сегмента освен ако не переш пари и не ти се занимава с ремонт, но дори и тогава ще бъде несериозно да се похарчат 60000лв повече. Ремонт, ремонт ама колко да е този ремонт?

Та идеята ми беше да ви открехна за тези първите няколко оферти - те са тези, които печелят вниманието на купувачите особено що се касае до стандартни по своята архитектура и тип строителство жилища като гореспоменатите. Останалите оферти ако изобщо стигнат до огледи ще получат предложения близки до най-ниската оферта или дори и по-ниски и ако искат да реализират продажба е добре да се съгласят. Разбира се тази формула не е универсална за всички типове имоти и всички локации, но за крайните квартали и типовото строителство определено този модел играе важна роля.

Именно тези най-ниски оферти в различни квартали следя от доста време и за много от тях имаме възложени конкретни разумни търсения, които обаче от месеци остават без огледи, защото подобни оферти изобщо не излизат. Изгодните да ги наречем цени се застояха на едно ниво и не вървят на долу грам...за съжаление... Особено при тристайните апартаменти панел ми се е случвало да виждам много инатливи продавачи, които държат най-изгодната оферта не отстъпват и с 200 евро на долу въпреки, че имат по един оглед на седмица, а понякога и по-малко. И са склонни дори да се откажат от продажба, но да не отстъпят, което е странно, но е факт за ужас на нас всички брокери, а за кандидат купувачите да не говорим. Лошото конретно в някои фатално останали най-изгодни панелки е че продавача виждайки, че по-евтино от неговото няма в съответния район решава, че всичко е ок и нещата ще се случат рано или късно...но те не винаги се случват. Той обаче повлича крак и от него гледат други продавачи, които намират своя имот разбира се за по-хубав и съотвено вдигат така с поне 2-3000 евро мизата, защото са сменили дограмата в хола примерно, а онзи най-евтиния не го е направил и съответно...ъп... После трети продавач вижда тези двамата, но той пък е на по-хубаво място от тях до метрото и ъп с още 4000 евро над втория и така-нататък и така нататък....

Проблема дами и господа е в ПОГРЕШНИЯ метод на оценяване на господа продавачите, които хем питат брокерите дали с в играта с тази цена хем все пак искат едно петаче да сложат от горе да има коментар...абе ориент сме си малко, но се надявам с времето да се променят нещата Ако смятате, че нямате нужда от брокер, който е запознат с реалните цени във вашия район да ви консултира поне направете така - виждате най-ниската цена във вашия район /но не просто да я видите в нета, а да се обадите и да сте сигурни, че има такъв имот/ и обявете цена с 500 евро под неговата. Така влизате "служебно" в играта поне на първо четене. Но аз ви съветвам - не правете така сами вкъщи! )))) Обадете се на брокер моля и то на един, ако все пак не искате да се доверите само на него си извикайте оценител и срещу 140лв той ще ви направи писмена оценка на имота, която ще важи пред банка и дори може да помогне на бъдещия ви купувач ако той има нужда от кредит. Освен това ако оценката е близка до тази на вашия брокер и сте в топ 5 във вашия сегмент значи сте в играта и се включвате голямата надпревара за купувача, който обикаля в търсене на неговия апартамент във вашия район. Също така устната оценка от вашия брокер, който прави сделки в района + писмена от друг оценител ще ви даде сериозни аргументи при преговорите и "пазарлъка" от страна на кандидат купувачите.

Надявам се да съм бил полезен на продавачите - и спокойно аз съм вашия служебен защитник във форума

Автоматичен подпис: [www.investor.bg] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net]

"До 2060 г. българското население ще се стопи с 27%, но в София ще нарасне с 45% до 1, 87 милиона души..." Кога се купува недвижим имот - когато цениТЕ падат или когато вървят на горе?



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2010-05-27 23:30 от Продавач.

Quote
1.9

Quote
Продавач
"Абе то че падат цените е ясно и видно за всички ,колкото и да се плюнчите, ама не е там проблема."

*tired*tired**tired**

Абе то че от миналата година най-ниските цени в различните сегменти спряха да падат е ясно, но колкото и да се плюнчат някои хора и още три срив-форума да направят едва ли ще си купят по 200лв кв.м. *yes* Важното е да си чешем езиците

Не бързай.
Спектърът на предлагане е мнооого широк. Зора за продаване е различен - от никакъв до СПЕШНО ...

Прав си-от Обеля,до Лозенец,от Странджа Сакар,до Трън...:]Пълно е с пасища ... Гладни се...:}