Колега
Първо:
"(не ми говори за методология, офертни, реални цени и пр...)" Това с разликите между офертни и реални цени и
основополагащо при рисуването на всякакъв вид графики анализиращи съответно покачване или спадане на цениТЕ. Но на
КОИ ЦЕНИ? И ако това няма значение за реални или измислени си пишем то тогава и графиките нямат никакво значение
Второ:
Аз бих искал цените в София най-вече да паднат още, но винаги са ми били смешни напъните с графики, съотношенията между цени на имоти и заплати и най-вече данните за цените от статистическия институт
))))
И като гледам как надеждите за апартаменти на цени на кв.м. отговарящи на минималната заплата в страната и т.н. умират и ми става жал за мераците на някои хора. Но най-смешното в цялата ситуация знаеш ли кое е? Аджеба защо да трябва да е задължително всеки да притежава собствен недвижим имот, че да се определя цената му от заплати и т.н. при това в София? Цените се определят от пазара и от нуждите или зора на продавачите и чак след това идват възможностите, желанията и мераците на кандидат купувачите. Аз не виждам нищо лошо в това когато няма човек достатъчно възможности да купи имот - да живее под наем.
Трето:
Аз искрено вярвам, че можеш да се довериш ако не на мен то на други колеги, които работят на пазара на НИ в София и те могат да ти кажат кои цени ще падат от тук нататък, а до кога незнам. Ако питаш мен аз мога да кажа някои неща относно цените в най-желания град за купуване и за цените на най-желаните типове апартаменти от съответно най-голям брой купувачи. Вече позагатнах достатъчно и го
писах на скоро тук в тази тема. Ето все пак един цитат от същата тази тема, които би трябвало да отговаря на много въпроси:
"Драмата я има и сега и тя наистина е сериозна, но виждате как се отразява на цените - офертните цени спаднаха на места с над 60% но не и на реалните цени където спада е не повече от 10-15%. Ако някой не схваща за какво говоря - офертни са цените на тристайните панелни апартаменти в Дружба 2 например където цените варираха от 55000 до 125000 евро... Е реалните цени винаги са били тези между 50 и 60 хиляди евро, а тези от 60000 до 125000 ще паднат на места сигурно с до над 60% но реално това НЯМА НИКАКВО ЗНАЧЕНИЕ, защото и преди и сега те винаги са си били извън реалния пазар."
Надявам се като един интелигентен човек и колега макар и не работещ на нашия пазар можеш сам да разебреш графиките, кои цени и кой спад отразяват
Колкото по-надути и малоумни цени е имало обявени от малоумните им продавачи и техните не по-малко малоумни брокери толкова по-голям ще бъде спада при тях. Тънкия момент е, че освен малоумните продавачи има и едни 10-20% които са определили добри цени и те определено нито ще се сриват нито ще спадат с по еди колко си месечно, защото при тях отиват всички купувачи. Цените падат при останалите 80% от продавачите, които така или иначе не са били в час и не са били никога в играта, но попадат във всички видове графики...
Тези 20% продавачи държат най-атрактивните оферти за продажба на най-търсените имоти - там се случват сделките. Ако аз направя една графика на реалните цени при тези 20% оферти от общото море тогава кривата няма да върви вече надолу. Тези 20% продавачи и 100% купувачи образуват цените и тяхното движение на горе, надолу или на никъде. Останалите 80% от продавачите, които са извън пазара не мисля, че има смисъл да ги анализраме - те не продават, нямат кредити, нямат зор, а просто търсят цена еди колко си и ако не я постигнат няма да продават. Може би ще си променят мирогледа, но към момента се ориентират доста трудно. Не говоря за повишения, за 2000 евро на кв.м. и тем подобни глупости, но и дайте да не си си говорим общи приказки и да слагаме всички имоти под общ знаменател и да ги вкараваме в безсмилени графики, които да анализираме и посредством тях да водим още по-безмислени спорове
Четвърто:
Безспорните факти съм ги писал винаги:
Като ще анализраме и ще слагаме всички под един знаменател така най-общо можем да кажем, че от мезонети, офиси, парцели по 30 декара, недовършени или незапочнати апартаменти, апартаменти с квадратура от по над 80-100кв.м., не се интересуват повече от 5% от хората (под хората визирам кандидат и настоящите купувачи на тези имоти ако изобщо се появят такива за някои от тях) тези имоти участват в статистиката нали - ДА.
Атрактивни като локация имоти, но на цени от преди 2008г. - от тях не се интересува никой. Не и преди да влязат в играта, а те не влизат (пояснявам - влизане в играта означава добре да определена продажна цена). Още едно пояснение - "ДОПЦ" - добре определена продажна цена НЕ означава нещо като търсенето в подписа ми, а означава нещо съвсем друго, което също е и различно от "триста евро" на кв.м.
Най-търсените имоти са жилищните с две стаи. В това нещо се включват - панелни и ЕПК гарсониери (квадратура 42-55кв.м.) в крайните квартали, но с добри комуникации (метро). Панелни и ЕПК двустайни апартаменти - две стаи + отделна кухня (квадратура от 65кв.м.). Тухлени двустайни и тристайни апартаменти с добра локация, с ПОЛЕЗНА площ от поне 45кв.м. и с цена не повече от 800 евро на кв.м.
Тези имоти вече са достигнали дъното и няма да падат повече поради простата причина, че за тях търсене има. Те попадат в полезрението на 85% от българските семейства, защото всеки си има бюджет и той не е много голям, което свежда възможностите за покупка на имоти с цени не по-високи от 25-45000 евро. И тези имоти са най-купувани и при тях маржа със спад на цената е най-малък и техните цени най-бързо ще започнат да растат. Това не означава, че някоя панелна гарсониера в Люлин 5 в блок 501 може някога изобщо да бъде продадена. Нейната цена може би ще пада през следващите 5 години - тя попада в статистиката, но не играе никаква роля, защото никой не иска да живее в блок тип общежитие заобиколен от ромски семейства. Това важи и за всички останали подобни блокове, които
СЪЩО ПОПАДАТ В ГРАФИКАТА, но реално са извън пазара и все едно ги няма, но ако се доверяваме на графиките и попадаме в онези 85% май ще сгрешим а?.
Е питам аз - кои цени падат и за кои купувачи е важно това за тези 5 до 15% от купувачите, които търсят мезонети, апартаменти с квадратура по 150 и т.н. или за огромната маса от около 85% от тях, които се надяват двустайните ЕПК от 65кв.м. да станат по 300 евро на кв.м. или гарсониерите, а те не стават ли не стават...? Аз мислех, че говориме за масата от хората и техните надежди за "спад" от по еди колко си %...
И пето:
Ако вие сте притежател на 70-80000 евро кеш и търсите имот на далавера - то има такива - кеф ви ЧСИ-та и обявените за продан там имоти,
които не могат да се купят с кредит, кеф ви имоти с големи квадратури, които са непродаваеми, защото хората с такъв бюджет за покупка са малко, а имотите много. Е ако попадате в тази платежоспособна категория или в по-горна и търсенето ви е такова - честито можете да продължавате с огледите и пазарлъците - ще имате успех. За всички други обаче - изберете да вярвате на графиките и "нарастващата безработица" или на реалния пазар - въпрос на избор
Ако нещо не е ясно - прочетете го отново и чак тогава задайте въпросa си моля. *book**write**book*
Автоматичен подпис: [
www.investor.bg] [
forum.imoti.net] [
forum.imoti.net] [
forum.imoti.net] [
forum.imoti.net]
"До 2060 г. българското население ще се стопи с 27%, но в София ще нарасне с 45% до 1, 87 милиона души..." Кога се купува недвижим имот - когато цениТЕ падат или когато вървят на горе?
Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2010-06-13 11:49 от Продавач.
