Купувам парцел около София – но къде точно?

Не чета този раздел и вероятно бъркам. Кликнах неволно и с изненада открих, че Малка Къща е задал тук аналогичен въпрос на този, по който има дискусия в Инвестора.
Там напоследък дори написах нещо, но до дискусия не се стигна.
Изказах становище за обвързването на цената на УПИ с РЗП на бъдеща сграда.
Ето какво бях писал там :

"nacheff

Мнения: 443
Местожителство: София

Пуснато на: Пет Фев 19, 2010 2:40 pm Заглавие: Re: Купувам парцел около София.
_______________________________________
malka_kushta написа:
На добра локация, на южен склон ми предлагат малък парцел, който ме устройва за една малка къща. Цената се предлага в евро на квадратен метър РЗП/разгърната застроена площ/ според визата за проектиране.
_______________________________________

Не съм проследил постовете ти, но предполагам, че става дума за парцел, който се намира в малко населено място - село, вилна зона, сходно.
Този начин на ценообразуване е тотално ДЕФЕКТЕН (поне в този случай).

Този, който "светна" българските собственици на парцели да ценообразуват по този начин, заложи една от бомбите под българския пазар на НИ.
Това изхвърли алчността на собствениците в толкова високи орбити и непознати висоти, че бъдещият срив беше заложен, а външните фактори само ускориха нещата.
Все пак нека да маркирам няколко важни според мене фактора.

При преотстъпване на право на строеж срещу процент от бъдещия имот има основание да се подхожда по този начин. Собственикът на имот де факто участва със свой ресурс(актив) в един съвместен бизнес проект и включително носи риск, което оправдава да получи справедлив процент от резултата.
Представи си го като един псевдо апорт в някакъв проект (не е удачно да го оприличаваме на апорт в дружество).
Като допълнително условие тук бих поставил, щото парцелът да е така разположен, че да има една по-специална ценност. Особено добри примери са тук парцели в централни и гъсто застроени градски части, което им придава някаква уникална стойност и ценност. Допълнително положително обстоятелство е, че условно може да се "знае", каква е пазарната цена на м2 РЗП в търсени и оборотни дестинации.
Очевидно целта в подобни проекти е да се изпомпа и последния м2 РЗП, който позволява ресурсът на парцела.

Директна продажба на парцел при едно ценообразуване, което стъпва на бъдещи, ерго виртуални м2 РЗП и някаква "пазарна" цена на тези м2 за мене лично е пълно с условности. Продавачът на парцела изхожда от сложилите се към момента на договарянето :
1. процент за "обезщетение",
2. цена за м2 РЗП,
Обратно, предприемачът с все сили би се опитал да обоснове, че плащайки една цена в аванс и преди още да е стартирал действително проектът му оставя целия риск при него, като утре и % и цените могат да спаднат.
Другият възразява, че те ще се увеличат и прави услуга на предприемача.
В страни като Бг всичко това е ужасно мърляво и нездравословно.
Ползвало се е и ще се ползва. Допустимо е, доколкото е свободно договорено, но въпреки това го наричам дефектно. При по-зрели пазари и в по-спокойни времена е допустимо. Такива времена може и да няма вече.

В твоя конкретен случай това е абсолютно неприложимо. Разбираш, говоря от моя субективна гледна точка.
Някой хитрец може да се е постарал да запълни и последния теоритично възможен м2 с бъдещо РЗП и ще се опита да ми докаже, че аз съм длъжен да му платя за този потенциал. Ами, моето конкретно виждане може да е напълно различно. Може да искам да сложа един режисьорски стол в средата и да се любувам на някаква конкретна гледка, която сегашният собственик дори не е забелязал.
Допълнително този "номер" условно върви когато има следната хипотетична ситуация. Собственикът на парцела "казва": На мене не ми се занимава, ще ти продам моя парцел, но ти ще построиш, продадеш и спечелиш едиколко си, а на мене ще ми дадеш сега като цена едикакъв си процент от твоята бъдеща продажна цена.
При условие, че ти търсиш парцел за свое лично потребление, тази постановка е дефектна, много дефектна.


nacheff
Мнения: 443
Местожителство: София

Пуснато на: Нед Фев 21, 2010 4:05 pm Заглавие: Re: Купувам парцел около София.

________________________________________
Димитър Сотиров написа:


Според мен, имаме чиста аритметика и нищо повече:

Ако хипотетично приемем, че се продава 1000 метра парцел с 350 метра РЗП по виза, при оферта 150 евро на метър РЗП, излиза че земята ще струва 52 500 евро. (350м х 150Е/м = 52 500Е)

Ами 52 500 евро делено на площта на парцела 1000м2, прави 52,5 евро на метър квадратен от парцела.

Не разбирам къде е дефекта? Естествено е, че според купувача, този потенциал ще влияе при равни други условия. И който иска да си сложи режисьорски стол в средата на парцела – да си купи земеделска земя, кой му пречи? Хем там никога няма да може да построи повече от 30 квадрата хижичка.

Има нещо друго в тази хватка – чичо от село се е защитил с номера на градските си колеги … от тях се е научил да продава на РЗП.

Хайде да пийнем по още едно и да лягаме…А?
______________________________________________

Димитър Сотиров,
Признавам, че не ти разбирам тезата, но не изключвам "грешката" да е при мене.
Ще питам, пък ти ако считаш за подходящо, казвай си !

Пример 1.
Градски условия, централна част. Наличен малък парцел, който е "приклещен" между два калкана. Близо е до ума, че най-смисленото му приложение е като се построи една пломба от калкан до калкан и се приложи максималната възможна височината, при съобразяване с градоустройството.
За примера - РЗП - 2000 м2
Процент пазарно обезщетение = 30 % = 600 м2.
Пазарна цена на 1 м2 РЗП = 500 Е
Следователно цена на парцела = 600 Х 500 = 300 000 Е.
Ако приемем, че парцелът е бил 1000 м2, то цената на квадрат резултира лесно на 300 Е м2.

Магията тук е, че в условията на един не особено претенциозен към качество пазар, здравият разум повелява да се изпомпа ВСЕКИ ТЕОРИТИЧНО ВЪЗМОЖЕН КВАДАРАТЕН МЕТЪР РЗП, които е "заложен" в този парцел.
По този начин, цената на земята се получава като логична (резултат на семпли пресмятания) последица от пазарните дадености и здравите интереси.

Пример 2. (Нашият случай.)
Селски парцел. УПИ.
Откъде ги взе тези 350 м2 РЗП. Някой - собственикът на парцела е поръчал да му издадат скица. Нека да позная. Петното е близо до улицата, отстоянията до съседите са спазени до сантиметър, кота корниз е приета максимално разрешената височина. Посройката е развита в дълбочина без да се "прекалява", каквото и да значи това, но със сигурност е издължена към двора. Какво да се прави, парцелчето е тесно (както е в преобладаващата част от парцелите, а трябва ад се гони РЗП.)
Крайно неподходящо е да се ценообразува селски парчел на основание изцяло пълния строителен капацитет. За разлика от първия пример това е само един от множеството възможи критерии и е чуждо на здравия разум да се фиксираме в него.
Допълнителен аргумент. Ако ще вървим в тази посока, защо да не развием още една потенциална сграда в дълбочината на двора- Къде е тук проблема?! При един декар, място ще се намери.
Тъкмо ще "защитим" по-висока цена.

После, за да защитиш тезата си използваш едни 150 Е м2 РЗП. Положих усилия за да разшифровам значението на тези 150 м2 РЗП, но никак не съм доволен от резултата. Да не би да се визират разходи за т.н. "груб строеж". Общо взето по чаршията се върти такава цена. Ако е това, то тук става въпрос за едни пари, които новият собственик трябва да извади от джоба си и да използва целево, че да стане собственик на потенциална къща. Дали ще ги извади, кога и колко - това си е изцяло негово суверенно решение, напълно несъотносимо към прехвърляне на собствеността върху земята.

Ако ли пък говорим за цена на имоти в околността, то не ми е ясно защо точно 150.
Теоретично може да се приеме, че онези 350 РЗП са развити на три нива и представляват 3 двустайни апартамента, по един на ниво. Ако едната плоча бихме "отредили" за стария собственик, то тогава би трябвало изчислената цена от 52 500 да се раздели на три.
Тъпни приказвам, я по-добре да си пия виното.

Абе, ако ти се обяснява, кажи някоя мисла.""

Тук свършва дългото досадно цитиране, но има нещо което ми се иска да споделя. Дано някой го прецени като важно. Нека първо да кажа, че търсенето на парцел близо до София беше една от причините да почна да се интересувам от НИ, а по-късно стана и формален повод да почна да пиша във форума (преди доста време).
Търсих много, но не намерих "моя" парцел. Компромисно приемливите неща се предлагаха на цени поне двойно по-високи от тези, които аз бих платил за тях.
От 2007 г. насам темата престана да е истински актуална за мене. Първо, драстичното покачване на ме дистанцира от въпроса, а в последствие се случиха и други промени в обстоятелствата, които действаха допълнително в тази посока.
В момента темата ме интересува по-скоро по принцип.

Не можах да разбера каква е точната логика на обвързване на на някакво потенциално РЗП и какъв е алгоритъмът за превръщането на едно в другото.
Горе обяснявам тезата си за, нека го наречем логическа и икономическа несъстоятелност на тази идея.
Да, не го приемам, но все пак ми е било винаги интересно да чуя чужда гледна точка, интерпретация.
Познавам хората и не желая да се "самоотделям". В конкретния случай много добре схващам, че обстоятелството на липса на мои парцели за продажба дефинира личната ми обвързаност и съпричастност с каузата на потенциалните купувачи. Искам обаче да РАЗБЕРА продавача.
Знам, че продавачът желае да получа максимално за своята стока, но туй не ми е достатъчно. Искам нещо повече.

И така днес се се зачетох в темата тук и случайно попаднах на едно изречение. Привлече ми вниманието.
Принадлежи на колегата Южен, който споделябувално:
"iiujen [ Отговор ]
Re: Купувам парцел около София – но къде точно?
07-01-2010 - 16:26:38 Това за птиците на Тепавичаров /патиците и ястребите/ не искам да го коментирам. Всеки сам следва да се идентифицира, нали, Тепавичаров? Добрите места около София се определиха като северозапад - до север, независимо от възможностите на някои за всички посоки. Срещнах нейде писано, че осреднено за крайградска зона било нормално единичната цена на земята да е около една трета от единичната цена на строежа върху земята. "

За мене това не е аргументация, но е теза. Може би някакъв човешки опит, обобщение.
Подчертаното само загатва, че ако се направят още множество уточнения и се внесат допълнителни данни, то може да се хване някаква важна зависимост.
Малко размисли.
Нека първо да погледнем съчетанието : единичната цена на земята.
Веднага прави впечатление, че има сериозно игнориране на ценообразуващи фактори. Основно - брутен размер в м2 на земята. Практиката показва, че къщите, които се строят на крайградски парцели са с размери от, най0грубо 120 до към 350 м2 РЗП. Да, ама такива къщи могат да се построят и върху УПИ от 350 м2, може и върху 3500 м2.
Може би този подход определя, че някаква част от УПИ е пряко обвързана със застроителния капацитет (РЗП), друга част - тя е просто допълнителен фактор, нещо като бонусче,разкош. Спорно нали?!

Второ, какво значи "единичната цена на строежа".
И тук ще затънем в някакви безпринципни и твърде осреднени допускания.
Какъв РЗП да вземем, какъв стадий на завършеност, каква конструкция.
Знам, че отговори на тези въпроси няма.

Трето, къде остават: местоположение, изложение, комуникации и т.н. т.н.

Субективно ми се струва, че при този подход се ползва една безпринципна заемка от други подходи в ценообразуването на парцелите. Става дума за сметките с % обезщетение и пазарната цена на м2 готов строителен продукт. Горе съм обяснявал, че нещата са несъотносими, но какво от това.
Тук вероятно се ползва някакъм гротесктен, окастрен вид на онзи подход. В какво се състои той ?
Продавачът на парцел казва: Аз ти "давам" земя да строиш къща. "Обичайно" къщата е 3 етажна. "Обичайно" % обезщетение е около 1/3. Тогава цената на парцела ми е равна на цената на един етаж от бъдещата къща.
Как точно се получава цената на този етаж - за мене продължава да е загатка.
Възможно е да се ползва пазарна инфо за други продажби .
Или пък някаква себестойност на строежа. Това ме потриса като начин на мислене, но то си е мой проблем.


Накрая, за да има някаква практическа полза, ще завърша с един :
- мноооого осреднен,
- брутално произволен,
- много условен,
- много хлъзгав,
- много спорен,
но все пак нещо като пример и опит да се отговори на въпроса, калко струва УПИ-то на .Х до София, колкото за примера.

Приемания: Малки парцели - до 400 м2, средни - до 900 м2, другите са големи. За примера - 650 м2.
Обичайно средно РЗП на новопостроени еднофамилни къщи - 250 м2.
Цена на груб строеж без ДДС : 120 Е м2. Завършено скромно: 275 Е м2.

Сметка:
1. 250 х 275 = 68750 Е
2. 1/3 = 22 916 Е
3. Цена на м2 Упи = 22916 : 650 = 35

Начев,
Много е правилна сметката ти!
Човека ти е казал, че иска 1/3 от твоето РЗП (250:3=80 кв.м).
Това е обезщетението.....НАЛИ ТАКА!
Твоето РЗП се разгръща на три етажа върху 80-90 ЗП.....НАЛИ ТАКА....!
Приемаме по 3 метра от всички страни на ЗП , които се
считат за прилежащ терен към сградата, по закон......НАЛИ ТАКА!
Примерно: 9,48х9,48м. за петно на сградата и 12,48х12,48м. с прилежащия терен!
Това прави 155,75 кв.м. върху които ти можеш да си построиш сградата
и да си обезпечиш необходимите подходи към нея за пълноценно функциониране.
Тези 155,75 кв.м. могат да се разположат спрямо ЗУТ в парцела, който е 650 кв.м.
Защо смяташ, че останалите 494,25 кв.м. трябва да са твои на базата на това
обезщетение? Ако искаш да са твои - плати ги по 35Е/кв.м.(по твои цени) и ги засей с райграс...!
В този случй, бившия собственик на парцела ще има право да влиза само в
"онези" 80 кв.м., без да ти гази тревата!

Quote
partzalev
Начев,
Много е правилна сметката ти!
Човека ти е казал, че иска 1/3 от твоето РЗП (250:3=80 кв.м).
Това е обезщетението.....НАЛИ ТАКА!
Твоето РЗП се разгръща на три етажа върху 80-90 ЗП.....НАЛИ ТАКА....!
Приемаме по 3 метра от всички страни на ЗП , които се
считат за прилежащ терен към сградата, по закон......НАЛИ ТАКА!
Примерно: 9,48х9,48м. за петно на сградата и 12,48х12,48м. с прилежащия терен!
Това прави 155,75 кв.м. върху които ти можеш да си построиш сградата
и да си обезпечиш необходимите подходи към нея за пълноценно функциониране.
Тези 155,75 кв.м. могат да се разположат спрямо ЗУТ в парцела, който е 650 кв.м.
Защо смяташ, че останалите 494,25 кв.м. трябва да са твои на базата на това
обезщетение? Ако искаш да са твои - плати ги по 35Е/кв.м.(по твои цени) и ги засей с райграс...!
В този случй, бившия собственик на парцела ще има право да влиза само в
"онези" 80 кв.м., без да ти гази тревата!

Да Пърцалев, и ти и Начев стигате до едни същи изводи. С други думи казано, при околоградска зона, ако собственик прeдложи два парцела с добри изложения, комуникации и т.н, на които парцели е осигурил възможност за постряване на две триетажни къщи с около 250-300 кв.м. РЗП на парцел, то обезщетението за собственика би следвало да е трета поне двуетажна къща, ако си е организирал трети парцел за себе си. Тоест приблизително от парцел - етаж. Долу-горе така стоят нещата и в града, но обезщетенията са етажна собственост.



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2010-03-08 08:14 от panelov.

Може парцела да е достатъчно голям и при учредяването на суперфицията да се раздели на три, което
да бъде вписано в договора с достатъчни подробности. Тогава собственика на терена, обаче,
няма да може да избира съседите си!!!!

Quote
iiujen

Разбира се че ТВК са важни, но само от финансова гледна точка и с тях се приключва веднъж – за винаги. Отделен въпрос е и площта на мястото. Мястото на тоя човек от Иваняне беше 450 квадрата. А аранжировката на дворчето му – като кипра мома.Така че и инвестицията му за място не беше голяма и едва ли поглъща много време за поддържане.

Та важното, което исках да кажа е, че дали много над 100 евро или много под 100 е готов човек да брои за мястото зависи от усещането за бъдещи положителни емоции. Който казва, че емоциите не струват пари – се лъже. А дали ще пропътуваш 10 или 20 километра до центъра на столицата – трябва да ти е все тая, когато си решил да имаш къща извън пределите на големия град…

Тук не си прав.

Имаш ли понятие за цената на линеен метър за прекарване на ТВК.Просто 500 метра от тях магат да ти струват колкото половината къща.

А дали имаш 10 или 20 километра да града - огромна разлика.Имам клиенти в Златуша - 27 км. от околовръстното , дълъг , тесен и труден път.Пътува се за около 25-27 мин. - до околовръстното.От моето къще да околовръстното са 11 км. двулентов път - пътуват се 6-7 мин.При разлика от 20 мин , при средни пътувания около 30 в месеца , прави 240 часа годишно ( това са 10 дни - една почивка )и1500 лева горница в разхода на гориво ( и това е само за една кола ).Ако това са параметри които могат да се пренебрегват..............

Пропуснах нещо , което също не е маловажно.Комшията не се беше замислял за газта - котле на дърва и въглища.Три пъти му помагам да ги вкарваме - излезе му солено , доста ракия отиде.*smiley_ahh* Сега чака края на сезона , за да махне старото и да сложи газовото.

Далече съм от идеята да омаловажавам гледката и ситуираноста на парцела.Но да омаловажим разходите ..................

Просто повечето хора ходят с определена сума в джоба и компромис с нещо трябва да направят.

Quote
bibise

Quote
iiujen

Разбира се че ТВК са важни, но само от финансова гледна точка и с тях се приключва веднъж – за винаги. Отделен въпрос е и площта на мястото. Мястото на тоя човек от Иваняне беше 450 квадрата. А аранжировката на дворчето му – като кипра мома.Така че и инвестицията му за място не беше голяма и едва ли поглъща много време за поддържане.

Та важното, което исках да кажа е, че дали много над 100 евро или много под 100 е готов човек да брои за мястото зависи от усещането за бъдещи положителни емоции. Който казва, че емоциите не струват пари – се лъже. А дали ще пропътуваш 10 или 20 километра до центъра на столицата – трябва да ти е все тая, когато си решил да имаш къща извън пределите на големия град…

Тук не си прав.

Имаш ли понятие за цената на линеен метър за прекарване на ТВК.Просто 500 метра от тях магат да ти струват колкото половината къща.

А дали имаш 10 или 20 километра да града - огромна разлика.Имам клиенти в Златуша - 27 км. от околовръстното , дълъг , тесен и труден път.Пътува се за около 25-27 мин. - до околовръстното.От моето къще да околовръстното са 11 км. двулентов път - пътуват се 6-7 мин.При разлика от 20 мин , при средни пътувания около 30 в месеца , прави 240 часа годишно ( това са 10 дни - една почивка )и1500 лева горница в разхода на гориво ( и това е само за една кола ).Ако това са параметри които могат да се пренебрегват..............

BIBISE, наистина нямам представа за цената на линеен метър. Ако се направи един комбиниран стъпаловиден изкоп и се положат на съответни нива и трите - и канала и водата и кабела, как би изглеждала цената на линеен метър общо? Съвсем ориентировъчно.

Чесно казано не съм правил точна сметка.При огледите на парцел имаше един много добър но далеч от комуникации.Тогав си спомням , че по предварителни данни излизаше около 20 000 хиляди лева за ............. ще те излъжа за точнити метри ( но по визуални спомени межде 300 и 500 метра )Сумата не беше лоша ако я разделяхме на 6 - те парцела.Но не всички бяха купени и не всички искаха да строят веднага.Но за сама къща е доста сериозна сема.

В отговор на сметките н а partzalev

Не чета тука.

Това е един различен подход за остойностяване на парцели, целите парцели. Нещо като отместване и смяна на гледната точка, но се търси цена на парцел, а не на петно. Цената на целия парцел се определял с оглед на ресурса му.
Не е мой.
Аз възразявам срещу него, но за да се разберат мотивите ми, трябва да се изчетат и двете теми в двата сайта.
Не си заслужава.

За парцел с такъв ресурс ще предложа обезщетение от 5 %, не от 33 %.
Последното е кисела шега. Да си взема парцел за къща и да направя бившия собственик свой съсед ???
Имаш малко странно чувство за хумор.

В инвестора споделих, че резултатът ме изненада. Никак не е невъзможен на цена. Зависи къде е, а този подход не отчита този фактор. Това е важна причина за дефектността му.



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2010-03-09 20:04 от nacheff.

Quote
panelov

Да Пърцалев, и ти и Начев стигате до едни същи изводи. С други думи казано, при околоградска зона, ако собственик прeдложи два парцела с добри изложения, комуникации и т.н, на които парцели е осигурил възможност за постряване на две триетажни къщи с около 250-300 кв.м. РЗП на парцел, то обезщетението за собственика би следвало да е трета поне двуетажна къща, ако си е организирал трети парцел за себе си. Тоест приблизително от парцел - етаж. Долу-горе така стоят нещата и в града, но обезщетенията са етажна собственост.

Само да допълня. Това беше само един опит да облека с някакви произволни числа нечий чужд алгоритъм.
Получи се нещо, коет о изглежда нормално и това беше всъщност изненада и за мене, но по никакъв начин не означава, че приемам този подход.

Идеята за трите парцела с три къщи на тях може да бъде предмет на пазарлък в някаква конкретна ситуация.
По-реалистична е от съжителство тип "етажна собственост" в къща.