Ето една поучителна статия:
Акцент
Мариела Остенд:
Влагайте пари в малките градчета
В столицата и в големите населени места в момента пестите, ако живеете под наем
-----------------------------------------------------
Българката Мариела Остенд е прекарала последните 15 години от живота си във Великобритания където специализира инвестиционно банкерство. В момента работи във фонд инвестираращ в търговски центрове. Тя познава в детайли световните пазари и сравнява с тях софийския, който според нея е възможно да стои на самия ръб на срива.
----------------------------------------------
ЕЛИЗАБЕТ РАДКОВА
- Г-жо Остенд, бихте ли посъветвали свой приятел да купи апартамент в столицата на тези цени?
- Не. Трява да си луд за да купиш апартамент когато можеш да го вземеш под наем за половината от това което ще платиш като лихва. Няма логика. Единственото обяснение е дълбоко вкоренения стереотип на мислене. Да купиш на всяка цена. Да притежаваш собственост. Доколко това е разумно и има вообще смисъл не се поставя под въпрос.
- А какво всъщност казва разума?
- Разума казва да не хвърляме пари на вятъра. Ако кажем, че наемът го хвърляш на вятъра - даваш го на хазаина, то на същото място отива и лихвата, която пък даваш на банката, да не говорим за данъците и другите разходи по поддръжката които ако живееш под наем отпадат.
- А къде стои цената на апартамента в тази сметка?
- Цената на апартамента оставяш настрана. Тя си съществува като константа - или под формата на самия апартамент който се изплаща, или като спестена сума в банката която може да се инвестира по-изгодно. Тук проблема е чисто психологически - нагласата, че българинът трябва непременно да си купи жилище, за да "има покрив над главата", е така непоклатима, че дори и моя колежка от офиса ни в София търсеше да си купи апартамент въпреки че е финансист и много добре знае че сметките не излизат!
- За какви сметки става дума?
- Да вземем следния пример. Купуваш апартамент за ?100 000 евро. Да кажем че плащаш на банката ?800 на месец от които ?650 на отиват за лихва(това е еквивалентът на наема) и ?150 е изплащането на заема (еквивалентът на спестяването). Ако живееш под наем за същия апартамент в добър квартал ще платиш 300 евро, значи на месец спестяваш 500 евро а не само 150 както ако купиш. За година това е чиста печалба от 4 200 евро!
- Не е ли странно че в България няма публикации на тази тема.
Кои има интерес да пише за това? Първо малцина биха го разбрали, а още по-малко биха го приели. За обикновените хора това е ерес - за тях имота е всичко - богатство, успех. Тези пък които пък разбират от имоти най-вероятно си изкарват хляба с това, така че едва ли ще режат клона на който седят.
- Кой има интерес да се пукне този илюзорен балон?
- Непрофесионалните инвеститори. В България хората смятат, че получават сигурност като си купят жилища и забравят за рисковете свързани с това. Например - недвижимите имоти са трудно ликвидни инвестиции. Тоест, ако парите ти трябват спешно рискуваш да продадеш под пазарната цена. Най-сериозеният риск обаче е свързан с лихвените проценти. Обикновените хора в България купуват жилища със заем. Какво ще стане, ако лихвеният процент скочи още? Има ли значение дали хазяинът или банката ще те изхвърли от дома ти?
- Според вас докога ще продължат да се покачват цените на имотите в София?
- Те вече не растат, ако има нещо което расте това е цената която се иска а не която се дава. В София има много празни нови апартаменти и е въпрос на време банките да притиснат предприемачите да си връщат заемите, които пък от своя страна ще трябва или да продадат на цена на която ше се купи или рискуват банката да им го продаде. Това вече става с Банско и морето - рано или късно пазарът ще се обърне.
- Накъде да се насочат хората, които искат да инвестират в недвижимо имущество?
Зависи – ако имате собствен бизнес най добре е да инвестирате в него а не в имоти. Един приятел, които създаде успешна фирма за медикаменти ми каза: "Мен все ме ядеше тази мисъл, че така и не инвестирах в складове и офис, а вложих парите си в разширяването на фирмата и в реклама. Сега виждам, че това е било най-доброто решение в живота ми." И е абсолютно прав, ако беше вложил парите си в имоти това щеше да му отнеме много средства и усилия които той вложи в изграждането на дистрибуторска мрежа. Без това големите риби които дойдоха на пазара от запад отдавна да са го изяли, т.е. можеше да има склад, но празен!
- Не е ли по-голяма сигурността, ако офисът или магазинът са твоя собственост?
- Както магазини така и офиси е най добре да са под наем. Ако си купиш офис винаги има вероятност фирмата да се разрасне и да има нужда от повече пространство. Наема означава флексибилност. За магазините пък е важно да са на централно място. Какъв оборот има едно магазинче на крайна уличка - никакъв! По-изгодно е да продадеш магазина и да дадеш парите за наем, но на място на което се върти бизнес. Що се отнася до наемите – растежа им до голяма степен може да се дефинира с договор. Това за мен е далеч по-сигурно отколкото шанса ви да контролирате лихвените проценти на банките!
- Все пак къде е изгодно да се купуват имоти в момента?
- За жилища - в малките градове. Там се очаква цените да растат не само зашото те са все още сравнително ниски но и защото с подобряването на комуникациите и транспорта все повече хора ще живеят в провинцията а работят в близките големи градове, а даже и по интернет от вкъщи, както това е на запад. Въпрос на време е тази тенденция да дойде и тук така че пазарът в големите градове в дългосрочен план ще се свива а този в малките ще расте. Затова един лев вложен сега в имоти в малките градчета ще ви донесе повече след време отколкото същия този лев вложен в София.
- Има ли опасност от срив на пазара на имоти в България?
- Нямам кристална топка за да видя в бъдещето но ситуацията със жилищните имоти особено в големите градове ми напомня много на тази преди големия срив на пазара на имоти в Англия. През втората половина на 80-те години цените на имотите вървяха все нагоре, хората купуваха като луди и имаше голям дисбаланс с наема, като тук. В крайна сметка пазарът се срина. Лихвените проценти скочиха. Много хора с големи заеми не издържаха и банките им взеха имотите и ги продадаха на цени по ниски от първоначално дадените заеми. Разликата остана за сметка на бившите собственици които не само че останаха без покрив, но и с години продължиха да изплащат заем за нещо което не притежаваха.
Трябва да се знае че цената на имотите се променя не само нагоре но и надолу. Това е факт с които в момента малцина ще се съгласят, но се страхувам че мнозина ще разберат за своя сметка!
Другото основно приложение на патриотизма по тези земи е първосигнално/заучено отклоняване на вниманието на масите докато наще хора си "лапкат". Не е хубаво да се вдига шум докато "лапкаме", защото както се знае - "когато ям съм глух и ням" 
))
не, благодаря!
