Цикълът при жилищните имоти. Къде се намираме?

И аз си дойдох ( надявам се не "за малко", заредена с нови впечатления, включително и от черноморския имотен пазар.
Разбира се, първо проверих какви са темите, които са бистрили участниците във форума, и това ми отне 3 дена. Като обобщение, може да посоча, че изключително се "накефих" от една цитирана мисъл на Константин Иречек( не че не я знаех), но никога с една сентенция не бих обобщила това, с което в България и във форума е повсеместна практика - удоволствието с което преследваш другия човек за различното мнение. Поздравявам Don, за уместно цитираната мисъл.

А сега по темата: Мисля, че тя е доста интересна, противоречива и дълбока. Както гледам, повечето от участниците приемат теоретичния модел, основан на емпирични изследвания, за четирите фази, като приложим и за България. Какво им дава основание за това?

Второ: както аз разбрах, една фаза трае от 8 до 13 години. Какъв е периода на пазарна икономика и демокрация ( колкото и условно да е това) в България и дали теоретичния модел може безпроблемно да бъде пренесен и приложен за България? Ако само времеви допуснем, че има "преносимост" на модела, това означава, че ние сега сме на първо или максимум второ ниво...Всичко това, колкото и да е на ниско ниво, ме кара да отхвърля теорията, която да важи за нас, българите. С това обаче, не ангажирам никого.

Сега разбрах, че софийският пазар за недвижими имоти е в отпуск.

Рабрах и още, че поради големите интервенции на европейски, австралийски и американски банки, се очаква "нещо различно"...Тази информация се сблъсква с моята, лична информация за очакванията на пазара на НИ на Черноморието, и оттам - в България. Някъде четох, че очакванията за цените на НИ в София, изобщо не се обвързват с очакванията за цените на НИ на Черноморието и планинските курорти. Аз, специално, мисля, че цените в София до голяма степен се влияят от цените им там. В предишни постове съм се опитала да докажа твърденията си. Затова, няма да се повтарям... Макар, че съзнавам, това няма да се хареса хората, които разполагат със своя информация и я тълкуват, както намерят за добре.

А сега да споделя моята информация. На морето хората са заредени с оптимизъм. От частни разговори с агенции и предприемачи усетих, че за тях бъдещето е добре дошло. Агенциите, с които говорих, ми казаха, че в момента за тях е "жътвата" и че отпуск там няма и едва схоластват с множеството сделки. С предприемачите обаче, те все повече внимават в кои обекти да влагат пари, но като решат го правят с голямо доверие. Вече не всяко парцелче на морето е магнит, нито пък очакваните цени притесняват инвеститорите. Само за една година, черноморските имоти са поскъпнали с 25 %. Като се има предвид цените на труда преди една-две години, печалбата им е гарантирана. За сведение на 4овек, нормалната надница на строител там е все още 25-30 лв. Когато си направиш сметка, че в близост до Черно море живеят множество българи с мосюлманско вероизповедание, ти е ясно от къде идват тези диспропорции...
Но за сметка на това, пазара на труда, (но не строителния,) е в криза. Масово се търсят множество работници, не само за туристическия пазар, но и за по-специализирания. Заплатите са в пъти по-ниски от тези в София. Достатъчно е да имаш компютърна грамотност, и работа от 600 лв. нагоре е гарантирана. (Това не означава, че тази заплата е добра по моите представи). Имам още много други впечатления и ще ги споделя тук, но в близките дни. Но кризата за работна ръка не е поради причината, че масово хората се насочват към миграция в София, а поради масовата имиграция в съседни нам и не дотам съседни държави. В този случай, отново мисля, че тезата на Joan, че има масова миграция към София подлежи на корекция. Тук предимно пиша за мои емпирични "изследвания". Те още не са осмислени и от мен самата, не смятам да ги доказвам. Това видях, до това се докоснах. И ако съм засегнала някой да ми прости. Не съм го направила умишлено.

Global,

Радвам се да те "видя" и теб

Ами моите наблюдения за София не са точно, че пазарът е в отпуск (вярно, косвени), но то ще се чуе по-нататък как е било

За миграцията към София - е, не е само черноморието, откъдето хората могат да мигрират към София. Мисля, че е излишно да спорим за растежа на града като население, ако не го вярваш, че дори по официални данни е така, какво да направя?

Освен това, ако заплатите са в пъти по-ниски от София, защо смяташ, че хората не търсят по-високи заплати другаде? Не говорим за Варна и Бургас, нали - там цените на жилищата са близки до София, предполагам - и доходите. Освен това не забравяй, че за младите хора да живеят целогодишно в Поморие, например, не е същото като в София. Независмо от парите, които получават. Изобщо факторите и обстоятелствата за миграция са много.

Това всъщност е хубаво - че са заредени с оптимизъм. Че тук по медиите цари единомислие как имотите по курортите вече се сринаха. Аз тепърва ще отида до там, но за малко и не вярвам да уловя кой знае какво настроение

за фазите съм съгласна - за БГ нямаме достатъчно дълъг ред на цените, за да ги определим. Той и Дон го е споменал, мисля.

А аз напоследък все си мисля за оня твоя човек, близкия до политиката, дето беше казал за цените и как ги натискали от ЕС.....

Nacheff,

Имало било в днешния Дневник (мисля) прогоза на Хърсев за 50 % спад на цените.

Нямам абонамент и не го купувам. Случайно да го имаш?

Joan,

след тази защита от твоя страна се чудя откъде да подхвана.

Първо да изгладим недоразмението. Това за мита за постоянно растящите цени не се отнасяшв до тебе (иначе щях да го формулирам по друг начин), а беше обобщение.

Освен това не те обвинявам, а те провокирам. Като казах да отстъпиш, последното нещо което очаквах е наистина да отстъпиш. Но като чета как пишеш, изглежда че сигурно съм прехвърлил определена граница, за което не се гордея.

Пак ще кажа - добре е, че имаме различни мнения.

Но:

За да имаме покачване на цени на НИ в дадени региони на страната, породено от вътрешна миграция на населението, трябва да важи същото но в обратна посока за обезлюдените региони. Не ми е известно къде цените падат последните 5 години и защо тези хора не се преместиха по-рано.

Казваш да се сравняваме с Испания, не с Германия. Ами не ми се ще в у нас нещата да приключат както приключват сега в Испания. Fiesta Inmobiliaria свърши и с нея строителния бранш (около 18% от икономиката на страната) тръгва надолу.

Забелязала си големия ръст на чужд. инвестиции в НИ през 2005 и 2006. Готовият продукт от тези инвестиции ще е скоро на пазара в графа предлага.

Лихвените проценти се очаква да се повишат есента, а от там и вноските по кредитите.

Не съм настроен песимистично, както и не очаквам някаква криза у нас, но корекция ще има - за това съм за предпазливост и въздържаност в оценките за бъдещ ръст на цените на НИ.

Джоан, привет и на теб, че се върна в лоното на "Имоти-нет".

И аз сега се замислям над информацията от политика, и ми се струва, че трябва да се проклинам, за това че не я осмислих достатъчно и не взех мерки овреме...Всъщност, ти ми припомни, че имах тази информация и съм я споделила тук. Лошото сега е, че пак същата персона ми говори за проблеми в един отрасъл, няма да я споменавам кой е, за да не надигам тягостни очаквания. Това, че някой е познал в минало време, не означава, че ще познава и в бъдеще...

Но истината е, че нас ни очакват по-високи цени на всичко, независимо дали го харесваме или не. И това важи и за недвижимите имоти. Но в крайна сметка, покупателната способност на парите, с които се купува или продава апартамент, са едни и същи. Лошото на преходните периоди е, че някои губят, а други печелят. И ако съм имала интерес тук, към този форум, може би мотивът ми е бил, да се опазя от губещите...За сега нещата не ми дават основание да мисля, че нещо сериозно се е случило на българския пазар. Но това не означава, че няма да се случи. Вече парите нямат стойност. Стойност имат само реалните активи. Поскъпването дори и на недв. имоти единствено означава, че света е в дисбаланс. Парите вече не са вечния еквивалент. Нещо трябва коренно да се промени. Ще видим какво е ...

Глобал,

благодаря, че с добро ме споменаваш. Информацията ти за черноморието ме изненадва, кои градове точно са оптимисти.

Едно уточнение за дължината на фазите - 8-13 години е дължината на цикъла с всичките му фази за Германия. Колко трае един цикъл в София или друг град ще разберем за съжаление едва когато е завършил.

Дон,

Няма проблем, приемам го за извинение

За отстъпване, не съм отстъпила, ама ще видим. Но наистина мислех, че бумът е свършил, а до момента 2007 ме опровергава тотално.

за регионите - ами аз го казах - там няма намаление, защото няма пазар. Почти не се търгуват имоти в малките населени места. как да има намаление или увеличение. Поне това са моите наблюдения - има оферти, които си висят с месеци и години. Там, където се заслият "граждани" да купуват - смолянско, тетевенско - където има хубава природа и архитектура - цената веднага се качва. За човека там е все едно дали "гражданин" или англичанин ще купи в селеото - той вика- ей, виж го тоя чак от София дошъл да купува, значи, има интерес дай да вдигам цената. Това обаче са малко населени места .

Ами като гледам писанията, банките смятат да запзаят лихвите за нови клиенти.

Ще поживеем, ще видим.....

Така или иначе, за мен е много важно до какви нива ще стигне пазарът, преди да стагнира или да се коригира. Даже не кога - с тези темпове предвиденото от мен поскъпване вместо за 3 години (по 10 %) ще вземе да стане за 1 само.

Global,

Мсиля, че все още е рано да обобщаваме, но имам тягостното усещане, че засега твоят човек е бил прав.

Приятели, отивам малко да разпусна 2 седмици. Ще си говорим пак, като се върна (ако сме живи и здрави).

До скоро!

Joan,
Чета Дневник практически всекидневно, но вчера не съм срещал статия на Хърсев, а май и въобще не си спомням той да се е изявявал на тази "трибуна".
То нали и на вестникарския пазар си имаме новости, та тепърва ще видим кои накъде се е ориентирал.
Ако има нещо вярно за подобно негово изказване (искам да го видя с очите си), чудя се, как ли би определил тои един такъв спад. Визирам скромните ни опити от преди 2 месеца дда дефинираме : балон и спукване на балон.
Самият Хърсев в една своя стара и "Програмна" статия по въпросите на имоти беше доста убедително аргументирал становището, че в цената на един НИ има една трудна за обосноваване компонента, а именно цената на земята. Другото са материали, горива, труд - все неща, които на даден и пазар и към даден момент си имат ясно определена цена.

В обобщение - бих искал да знам, дали тои вярва, че подобно понижение е възможно и ще се случи и в резултат на падане на цениете на парцелите.
Това последното за СФ май почти не го вярвам. Виж, ако с някакво целево финансиране се вкарат в регулация и се изгради инфраструктура в нови райони - туй вече е друго. Но ...... кои има интерес от подобно нещо. ???



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2007-08-11 13:33 от nacheff.

Това мнение е преместено в новия "форум за имоти, финанси и всичко останало"



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2010-05-24 23:34 от g0g0.