Цикълът при жилищните имоти. Къде се намираме?

Йоан,

въпреки, че не си безпристрасна - не знам защо, но съм се убедил, че е така – идва един момент, в който трябва да отстъпиш от позицията си.

Всички факти, които всеки път преповтаряш губят бавно тежест.

Твоята любима теза за огромната миграция към София нещо не се връзва с нарастналите цени в провинцията.

В друга тема цитираш анонимен форумен участник, който бил банкер, а не се съобразяваш с Хампарцумян.

Ето ти и малко данни за фактическо намаляване с 20% през първото трим. на 2007 на преките чуждестранни инвестиции в БГ за имоти в сравнение с първото трим. на 2006.

[www.bnb.bg]

Постоянно растящи цени на НИ са мит, който успешно се насажда в главите на хората.

Когато някой губи, друг печели. Може да се приеме , че световиния капитал не се свива и разширява. Съжалявам, че се повтарям, но като се гледат детайлите се пропуска основното. Както се казва като гледаш дървото може и да не виждиш гората.
Единствения извод , който може да се направи е, че в момента и близко бъдеще става някаква промяна в разпределението на капитала. Ние с теб не можем да знаем как това ще се отрази на двустайния апартамент в Обеля2 А се съмнявам, че има човек , който да знае.
За мен изводът е такав - става интересно отново ще има и купувачи и продавачи, защото прогнозите остават неясни. Според мен - светло бъдеще за търговията с недвижими имоти в недоразвитите пазари като България.

Don,

От изказването ти личи какъв голям психолог си

Не виждам за каков да споря - ако ти вярваш, че от 2003 до момента цените не са само растяли или че в момента падат, ами твоя си работа. Вярвай го. То тук и другаде има пищещи, които вярват, че сделките стават на 50 % от офертите и че цените от средата на 2006 насам падат. Това го кажи на тези, които в момента си търсят да си купят жилище.

Никога не съм твърдяла, че чужденците са определящи на пазара на жилища в България. Нито в София.

Казвам си съвсем честно мнението. До сега никого не съм съветвала нито да продава, нито да купува. Всеки си знае сам положението.

От какво да отстъпя по-точно, че не те разбрах?

Да кажа че цените вече намаляват ли? Когато го видя около себе си и в данните на НСИ, естествено, че ще го кажа. Не съм склонна да си затварям очите пред действителността, както доста от пищещите тук. При това нееднократно съм заявявала, че смятам да си купя още някой имот, ако цените паднат

П.П. Не разбрах как да се съобразя с Хампарцумян. всъщност ще си призная, че повече мога да се доверя на анонимни писания (макар, разбира се, не на 100 %), отколкото на имена. Парен каша духа. През 1996-1997 никой не излезе да предупреди какво ще става. Ако предупреждават, значи, имат нещо наум. Мисля, че всъщност нарочно излизат и казват противоречиви неща - както и ти каза, за да има жив пазар, не може всички да мислят еднакво - трябва да има и такива които продават, и такива, които купуват



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2007-08-10 14:19 от Joan.

Joan,
Пак засягаме куп сериозни въпроси и неизбежно ще се наложи да повтаряме твърдения и аргументи.
Склонен съм да ти вярвам, че има продължаващ натиск за вдигане на цените. Не мога да ги сравнявам с нещо, защото не съм бил ежедневно на пазара, а ситуацията при мене се яви отскоро и малко изненадващо. Пак повтарям, аз не стигнах до водене на ценови преговори.
По принцип говоря за цени само и едва когато се е стигнало да една предварителна кройка на планираната сделка, която я прави принципно възможна. Открито се драазня от хора, които още със сядането на масата и отварят приказка за цени.
Смятам, че за цени се говори тогава, когато и двете страни вече желаят този от другата страна на масата за партнъор. Дрънкам си субективно, естествено.

От всичко, което чувам, очевидно е и приемам, че и през 2007 цените са продължили да растат без да спират. Другото е пожелателно мислене.
Съгласен съм - покачването е било провокирано в Сф основно от : достъп до кредити, спекулативни нагласи, миграция.
За да сме наясно, какви са цените в момента в номинално изражение според натурални показатели, така щото да са сравними с някакви други пазари, то трябва да ги завишим с някакъм процент. Говоря за разликата ЗП плюс общи части към светла площ. Аз субективно ползвам 30 %.

А с колко още следва да ги завишим ако сложим и фактор разположение - аз предпочитам да се използва : качество на глобалната социална среда. Естествено, тук субективизмът ще е нездраво голям. Предлагам да не се упражняваме.

Като цяло - спокоино може да се твърди, че тези цени не могат да бъдат икономически и обществено зашитени. Да, отговорът на въпроса: Настигнахме ли по цени германците?, с известна условност може да бъде: Да, настигнахме ги ! Но имаме си редица особености - ние живеем в една икономическа среда, в която строители на голф игрища и хотелиери получават сертификати за чужди инвеститори първи клас. Нямам нищо против ако това се харесва някому, нА МЕНЕ , обаче, категорично не ми харесва.
Една икономика е система от скачени съдове. Ресурсите не се генерират чрез алхимични способи. Отивайки на едно място, те няма да идат на друго. Изследване на паричните агрегати и то без особено задълбочено взиране ясно би показало, че страната ни гради една много дефектна икономическа структура, която при определени условия може да доведе до бърза дестабилизация и криза. Има условия недвижимостите да станат повод за тази криза.

И друго се сещам. Поне в едно май сме били безусловно сзгласни. Този ръст се дължи на финансови обстоятелства (политики на банките) и спекулативни нагласи, без връзка с производителност и качество (в най-широк смисъл, включително и маркетинг и работа с клиенти). Моята субективна интерпретация е, че това е много добро основание и ясен сигнал, че неизбежно ще се трупат напрежения, неизбежно каналите на системата ще се зариват с боклук. Този боклук трябва един ден да бъде почистен. Кризата е универсален чистач на икономически боклук.

Дано не се окаже, че от алчност са закъсали много и големи европейски финансови институции. Ако проблеми споходят само една малка, бедна страна (прилики с Бг да се приемат за инсинуация), няма д ае толкова страшно. Малко ще извият ръце, ще скръцнат със зъби, ще подпрат малко и може да мине без големи драми. Но ..... в противен случай .... Имам май някакъв блед спомен, че след срива от дот.ком бума ЕЦБ се ангажира да подпира системата, но нищо конкрето като числа нямам в главата си.

Отнесох се, стига толкова.

Nacheff,

Да си призная честно, това нарастване напоследък нито го предвиждах, нито ми харесва. Мислех си, че бумът вече е минал 2004-2005, донякъде 2006. Очаквах спокоен и плавен растеж заедно с инфлацията. Но....

Склонна съм да се съглася с теб за развитието. Мисля си, че така или иначе следваме не Германия, а Испания и Гърция.

Е, ще поживеем, ще видим.

E, То е ясно, че не следваме Германия. Просто позволих си един словесен каламбур, пък и нали имаше една такава тема, всъщност още си я има.

Многократно сме споделяли за специфичното положение в Германия и Япония.

След акто стана ясно, че страната ни има перспектива за "приобщаване" към развития свят, нормално беше елементите на цялата икономическа система да потърсят нови състояния и равновесни нива. В тази връзка приемам спокойно и нормално случилото се увеличение (дори това в пъти), кото наблюдавахме на борсата и при имотите.
Просто обществото ни се придвижваше към една нова подредба и кроика на нещата, отговаряща на новите перспективи и възможности. Дотук добре.

Много смислено ми звучат думите за очакванията ти по отношение н а имотния пазар.
Аз всъщност бях дори с нагласата, че до подписване на договора с ЕС беше нереалистично да се потушат спекулативните нагласи, но за 2007 предполагах лека до средна корекция и търсене на верни нива по сегменти. По всичко изглежда, че не е било така.
Виж сега, аз знам, че ти не приемаш моето верую за "естествените ценови съотношения", "верни нива", но богатството е в многообразието от виждания. :-)))))))

Нека най-накрая да го кажа ясно и конкретно : Вярвам в това като една принципна тенденция в посоката на движение на пазарните нива, в никакъв случай като фиксирано състояние на нещата.

Алчността, която далеч н е е български патент, може да доведе до тъжни развръзки.
В едно, надявам се, трябва да сме сигурни - визирам много широк кръг от форумци тук, при никакви обстоятелства не трябва да се отива към назидателствуване или примитивен реваншизъм. Не е реалистично да се мисли, че обикновени и нормални хора, като пишещите тук, могАТ да спечелят от тежка криза на имотния пазар. Точно толкова нереалистично е да се мисли, че продължаващо увеличение на цените може да ни донесе нещо трайно позитивно.

Йоан,

абслютно си права за растежа на цените на НИ в последните години. Ами че точно фактът, че цените растат непрекъснато от 5 години насам ме прави особено внимателен.

Никъде не съм казвал, че чужденците определят пазара в София като купувачи.

Една немалка част от инвеститорите, които строят с цел продажба в София са чужденци. Така, че отлива на инвестиции е показателен поне за мен.

Дон,

Наистина не разбрах какво да си преразглдедам в позицията (или да отстъпя).

Всъщност растат от началото на 2003 (имам обяви за Лозенец от окт. 2002 на цени за малки жилища на 400 долара, колкото им беше дъното и през 2000 година) - значи 4 години. Но не това е важното. И аз като Начев не бих се наела да давам прогноза за дължината на фазата само по аналогии с други страни. В Испания растяли 10 години подред (така мернах днес някаква информация в нета).

освен това зависи и с каква динамика растат - по принцип колкото е по-ускорено (т.е. с по-голямо нарастване), толкова по-бързо в години ще се свърши фазата "нарастване", т.е. ще е по-кратка. Обаче и това не е заковано, според мен, защото зависи от каква база се тръгва, това едно, а и зависи от това какви фактори и в каква степен действат.

В смисъл - според теб 5 години много ли са или малко? Аз не мисля, че броят на годините сам по себе си може да е показателен. По-скоро се мъча да обясня досегашното защо беше и дали тези фактори, които го подхранваха, ги има и още колко време ше ги има.

Загледах се в дадената от теб информация - редът на ПЧИ в НИ. Мисля, че прибързано правиш оценка за спаднал интерес. Например за 2000 година 1 трим е 7,8 м Евро срещу 13,9 м/евро за 1 трим 1999 (т.е. намаление) , но за цялата 2000 имаме 146 милиона срещу само 42,6 милиона за цялата 1999. После 2001 има 17,4 за 1 трим спрямо 7,8 за 1 трим на 2000 (нарастване), а за цялата 2001 имаме 14,2 милиона срещу 146 за 2000 (намаление).

Явно зависи какви проекти се реализират и кога в течение на годината.

Освен това на мен не ми е ясна методологията на този показател - на доста места в тримесечията има минусови стойности. Как са получени и какво изразяват, не знам.

П.П. Освен това за ПЧИ - 2001 е по-ниска от 1998 - 14,2 срещу 38. Не знам защо.
В последните 2 пълни години (2005 и 2006) има огромно нарастване на показателя - в пъти

2004 2005 2006
215,6 598,4 1372,5

Не ми е ясен лагът в тези проекти във времето - ако през 2006 някое чуждестранно дружество е закупило терен за 10 милиона за строеж на НИ, то е отразено през 2006. Но ако строи и продава през 2007 за 20 милиона върху този терен, това ще се отрази през 2007 и то не е ясно в кое тримесечие. Може и чак в 2008. Така че това не говори много освен като обша тенденция на силно нарастване през последните 2-3 години. Не мисля, че от тук можем да вадим изводи за интереса за ЧИ в имоти - като инвеститори, имам предвид.



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2007-08-10 17:04 от Joan.

Don Написал:
-------------------------------------------------------
> Йоан,
>
> Твоята любима теза за огромната миграция към София
> нещо не се връзва с нарастналите цени в
> провинцията.
>

Растат само там в провинцията, където има работа и хляб - в големите градове като Варна, Бургас, Русе, Пловдив, стара загора (която се развиа добре в ик.отношение). Даже ако забелязваш, стара загора изпревари пловдив по цени. И пак е заради миграцията към тях, от по-малките населени места. В Русе фактора румънци, в Сандански и Петрич - гърци, в Кърджали - турци. Изобщо си имат логика тези нараствания, според мен.

Растат и там, където има много ограничен пазар (в село Долно нанагорнище) и се пяовил един англичанин ентусиаст и купил къща. При наличието на 1 сделка за 2 години тази една сделка е определяща за пазара

Растат и по курортите, знаеш защо. Поне досега растяха. Но там го няма ик. мотив на миграция за работа, там се рачита на туризъм. На кого ще му излязат и на кого няма сметките там, не знам.

Don Написал:
-------------------------------------------------------
> Йоан,
>
> > Постоянно растящи цени на НИ са мит, който успешно
> се насажда в главите на хората.
>

Би ли ми посочил, за да не си голословен, къде и кога съм твърдяла, че цените на НИ постоянно растат?

винаги съм подчертвала, че няма вечно растящ пазар, има крива на цените и се гледа тя. Нещо като теорията, която ти даде за циклите. С допълнението, че зависи как изглежда тази крива, като я "изгладиш" - тогава се вижда общия тренд за целия период от време, игнорирайки локалните екстремуми. Т.е. ако в Гремания за един пълен цикъл цената става от 1000 евро 1200 е (т.е. второто дъно е с 200 е по-високо от първото), изгладено имаме тенденция на нарастване въпреки дъната. За САЩ някой беше дал изгладени (доколкото разбрах) данни за 50 години назад и такава беше тенденцията - средногодишно нарастване с 2-3 % някъде. Ако това имаш предвид под "вечно растящи цени", е друг въпрос. Това не е мит, а такава информация имаше в медиите за САЩ.

Ако имаш редовете за Германия, би ли постнал каква е изгладената тенденция?

За такова упражнение, обаче, са нужни съпсотавими данни за поне един пълен цикъл и даже е малко. За БГ не става.

Казвала съм, че в близките 2-3 години не виждам фактори, които да надделеят и доведат до падане на цената, и съм ги обяснявала. Освен обща ик. криза, която не изключвам (даже съм й дала вероятост около 30 %, не е малка).

Все пак когато обвиняваш някого в умишлено заблуждаване на хората, би следвало да имаш и някакви доказателства за това. Иначе се нарича "клевета".