Dnes Bloombergtv.bg Investor Gol Automedia Tialoto Az-Jenata Az-deteto Teenproblem Puls Imoti.net Rabota Start Blog Aha Snimka
imoti net - порталът за недвижими имоти
 


Добре дошли! Вход Създаване на нов профил

Разширено

Цикълът при жилищните имоти. Къде се намираме?

Публикувано от Don 
Re: Цикълът при жилищните имоти. Къде се намираме?
21-08-2007 - 14:47:00
Ето едно интересно мнение на колега от Института за пазарна икономика, който, както и брат му, Петър Чобанов, са, по мое мнение много сериозни анализатори.
Статията е публикувана днес в Дневник

Видимото и невидимото
Кризата с ипотечните облигации - общ поглед

Димитър Чобанов*


Скорошните събития на международните финансови пазари повишиха несигурността относно бъдещото развитие на световната и в частност на европейската икономика. Нарастващата интеграция на България към Европейския съюз прави страната все по-зависима от тази зона, тъй като все по-голям процент от външната търговия и от капиталовите потоци са насочени или породени от нея.

Причините за тази ситуация трябва да се търсят в политиката на централните банки по целия свят и най-вече на големите такива като Федералната резервна система, Европейската централна банка, централната банка на Япония. Паричната политика на тези банки се състои основно в определяне на целеви лихвен процент, когото банката се опитва да поддържа чрез различни инструменти.

Този лихвен процент и измененията му са продукт на прогнозите на централните банки по отношение на основни икономически показатели за съответната страна или зона, като все пак първостепенно значение има средносрочният темп на инфлация. Едноличното определяне на лихвения процент от централната банка, както и възможностите й да въздейства върху кредитната политика на останалите банки поставят паричното предлагане под контрола на тази институция.

Това обаче се явява основна причина за възникването на бизнес цикъла. Когато растежът в икономиката е породен от нарастването на спестяванията, тогава той е устойчив. Съвременната парична система, доминирана от централните банки, дава възможност за емитиране на непокрити пари. Кредитната експанзия означава, че на практика се появяват пари, които не са покрити със стоки или услуги. Първоначалният ефект от допълнителната парична емисия по отношение на структурата на капитала е подобен на този при увеличаване на спестяванията, но дългосрочните последствия са съвсем различни.

Нивото на инвестициите в икономиката се определя от търсенето и предлагането на заемни средства. Увеличаването на предлагането на заемни средства води до понижаване на лихвения процент и до повишаване на инвестиционното кредитиране. Окончателните последствия обаче са различни в зависимост от източника на заемните средства. Когато нарастват спестяванията на домакинствата, това означава, че те са ориентирани в по-голяма степен към бъдещето.

В резултат от наличието на повече заемни средства лихвеният процент се понижава, което дава възможност на бизнеса да предприеме инвестиционни проекти, които преди това са били считани за непечеливши. При новото ниво на равновесен лихвен процент и спестяванията, и инвестициите се повишават. Това нарастване на производствения капацитет на икономиката определя същинския растеж.

Ефектът от кредитната експанзия, причинена от централната банка, е по-различен. Домакинствата не стават по-пестеливи или ориентирани към бъдещето. Централната банка просто увеличава предлагането на заемни средства чрез инжектирането на нови пари на кредитните пазари. Тъй като равновесният лихвен процент се понижава, бизнесът повишава инвестициите, докато спестяванията всъщност спадат.

Подплатяването на предлагането на заемни средства чрез нови пари поддържа лихвения процент изкуствено нисък и поражда несъответствие между спестяванията и инвестициите. Ниският лихвен процент на централната банка стимулира временен, но не и устойчив растеж. Породеният от кредитите изкуствен бум е неустойчив по своята същност и неминуемо е следван от спад, тъй като инвестициите трябва да спаднат до нивото на спестяванията.

Дори представена по този опростен начин, теорията за бизнес цикъла е почти интуитивна. Естественото ниво на лихвения процент е това, което изравнява спестяванията и инвестициите. Процентът на централната банка се отклонява от естествения в резултат от кредитната експанзия. Когато се инжектират нови пари на кредитните пазари, това води до повишаване на цените и прекомерни инвестиции.

Инвестициите обаче не трябва да се разглеждат като просто понятие, а като многостепенен процес, който отнема време. Лихвеният процент управлява не само нивото на инвестиции, но и разпределението на ресурсите при инвестирането. Динамичната структура на производството в икономиката се състои от подагрегати на инвестициите, които се дефинират чрез тяхната времева връзка с потребителските стоки, които се произвеждат с тях. Някои етапи като изследванията и развитието и извличането на ресурсите са отдалечени във времето от производството на крайните потребителски стоки.

Други етапи като операциите на едро и дребно са по-близки във времето до крайните продукти в ръцете на потребителите. Както се подразбира от стандартните изчисления на дисконтираните стойности, чувствителността към лихвения процент нараства с отдалечаването във времето на инвестицията или етапа на производството от крайното потребление.

Лихвеният процент направлява разпределението на ресурсите във времето. При икономика, която се стреми към равновесие с течение на времето, моделът на разпределение на ресурсите трябва да се коригира към промените в предпочитанията на потребителите. Повишаването на нормата на спестяванията означава, че потреблението се отлага от близкото към по-отдалеченото бъдеще.

Породеното от това понижение в лихвения процент е благоприятно за инвестициите спрямо текущото потребление. Нещо повече, то е благоприятно за инвестициите в по-траен капитал, който е подходящ за по-отдалечени етапи на производството. Тези промени в структурата на капитала са необходими за изместване на производството от близкото към по-отдалеченото бъдеще в съответствие с предпочитанията на потребителите.

Изместването на капитала от крайното производство и следователно към по-отдалеченото бъдеще също може да се породи от създаването на кредит. Намалението на лихвените проценти води до несъответствие между използването на ресурсите във времето и предпочитанията на потребителите. Пазарните механизми, които разпределят ресурсите в рамките на структурата на капитала, позволяват съществени времеви неравновесия, но сигналът, който измества производството от близкото към по-далечното бъдеще при липса на промяна в спестяванията, е погрешен.

Това несъответствие между изработването и потреблението на средствата обръща разцвета в спад. Изкуствено ниският лихвен процент, който дава началото на бума, отстъпва място на висок реален лихвен процент, тъй като инвеститорите започват да се състезават за все по-оскъдни ресурси. Спадът всъщност е разбирането на пазарните участници за неустойчивостта на разцвета и е последван от ликвидация и преструктуриране на капитала, чрез които производствените дейности се привеждат в съответствие с предпочитанията на потребителите.

Въздействието на движението на лихвите върху структурата на капитала е жизнено важно за поддържането на равновесие във времето. Промените в структурата на капитала могат да бъдат значителни, дори когато промените в нетните инвестиции не са. И тези промени могат да водят до равновесие или до отклонение от него в зависимост от това дали са породени от спестяванията или от кредита или - казано по друг начин - дали са породени от предпочитанията или от политиката на централната банка. Сложността на взаимодействието между предпочитанията и политиката в многостепенната структура на капитала във времето предполага, че пазарните участници не могат да разграничат и да се предпазят от ефектите на политиката върху цените на продуктите и факторите за производство.

Определянето на подема и спада в рамките на икономическия цикъл би трябвало да се прави чрез идентифициране на погрешното разпределение на ресурсите във времето, които са последвани от ликвидация и преструктуриране на капитала. Пазарният процес включва корекции на пазарите на труд и капитал, които превеждат изкривяванията на капиталовите пазари в нестабилност на трудовите такива. По време на изкуствения бум, когато работниците са заети в по-ранните етапи на производство, безработицата е ниска, когато разцветът свърши, работниците биват освободени и безработицата се увеличава.

Следователно източникът на проблема с ипотеките, които са един вид инвестиции, трябва да се търси в политиката на централните банки през предходните години. Процесът на натрупване на грешки при инвестирането поради поддържането на ниски лихвени проценти трябва да бъде преустановен и сигналите за това са очевидни. Кризата обаче не е само във финансовата система, но при нея най-бързо си проличава. Решенията на централните банки за изливане на допълнителна ликвидност може да изглеждат правилни в краткосрочен аспект, но не биха могли да продължават постоянно.

Централните банки се опитват да противодействат на процес, който самите те са предизвикали, но средството за това всъщност ще задълбочи проблема. Решението по принцип е децентрализация на паричните системи и ограничаване на зависимостта от решенията на централните банки. По този начин ще се намалят несъответствията между спестявания и инвестиции и ще се ограничи въздействието на икономическия цикъл.

* Авторът е от Института за пазарна икономика
Don
Re: Цикълът при жилищните имоти. Къде се намираме?
21-08-2007 - 15:00:28
Стефане,

очаквах от теб като банкер нещо повече от общи приказки. :ami:

причината тръгва от щатските имоти както казваш, това е ясно.
Следствието обаче, ще са имотите в световен мащаб и не само те.
Трудности ще изпита всеки бранш по простата причина, че без
необходимото кредитиране няма да има разтеж.

А в момента всеки е затегнал кранчето като се тепърва се очакват фалити.
Don
Re: Цикълът при жилищните имоти. Къде се намираме?
21-08-2007 - 15:03:21
Опа,

sorry, това предишното го писах преди да видя, че имаш нов пост.


moody smiley
Re: Цикълът при жилищните имоти. Къде се намираме?
21-08-2007 - 15:15:59
Стефане,
Като имам идея с каква жар и задълбоченост си се отдал на строителното амплоа почти не ми се вярваше, че би имал време и желание да обърнеш внимание и на занимаващите ни тук неволи, които отгоре на всичко са вероятно част от досадния ти делник.
А да знаеш, колко добре те разбирам ! Едва устисквам на надигащия се в мен порив да ... да се върна при земята :-))))) (т.е. при тухлите). Е, няма да стане - не и при този пазар.

За лихвата в САЩ. ДА, почти сигурно е, че ще падне. Май вече се знае и датата на решението - 18. септ. Много рядко пиша някои ред във форума на инвестора и споменавайки за последно хипотезата си за растеж - леко се закачам с тамошните колеги, които водят дискусията с много плам, та чак на парче месо и кило кръв. Пък и подсказвам, че ще стана за резил ....е, голямо чудо ! Всъщност имам си нещо предвид, но ... никой не ме пита :-))
Още рано на пролет четох мнение на Грийнспан, в което се прогносираха проблеми с потенциал да доведат дори до рецесия в САЩ. Оттогава насам многократно съм чувал мнения, че лихвата ще падне, ама ето ..... още се държи :-)).
СЕга повелята е да се създават условия за по-висока ликвидност и да се спомага за растеж в икономиката. Очевидно едни по-ниски лихви обслужват по-добре този приоритет.
А това, чв ще действат като проинфлационен фактор, ами да. но инфлацията в момента е бял кахър. Освен това всички знаем, кои страдат най-много от инфлацията, ама те хората докато се усетят (сега си имат други грижи на главата с кредитната криза) и току виж изборите минали. И тогава всичко на нов глас.

За печатницата. Аз поне определено не говоря по никакъв начин за Бг. По скоро се опитвам да рамкирам въпроса принципно и по най-семпъл начин. За темата с Борда - прав си, коментирали сме го и Бг не може да бъде дори илюстрация. Отивам още по-нататък и дори ще поставя въпрос, на който бих искал да чуя и твои кратко виждане. Четох скоро мнение на колега икономист (вероятно Дневник ще да е било, но ще цитирам по памет, нямам го пред мене) Темата - увеличението на МЗР. Или както му викаш -стерилизацията. Мнението - напоследък БНБ (особено с хода за МЗР) демонстрира нарастващо желание да се намесва в регулирането на икономиката, което противоречи на духа и философията на системата на ВБорд. Не трябвало да се гледа на БНБ като н атипична емисионна банка с всичките му там типични правомащия. Дори, когато законът позволява (не ограничава) някакви дейсвия, не било редно да се действа така. Смислово това беше.
Какво мислиш ?

Re: Цикълът при жилищните имоти. Къде се намираме?
21-08-2007 - 15:17:47
Don, не съм съгласен, че статията е общи приказки, бих казал, напротив... Друг е въпросът, че се поставя полемиката кое е първичното-яйцето или кокошката - според автора виновници за тези кризи са централните банки, което принципно е така, но има ред НО-та.
Колкото до импликациите у нас - аз не очаквам съществени сътресения, нашият пазар е много малък и не така отворен, все още, въпреки клетвите, че бумът бил от баби англичанки и трима японеца в с.шИПКА...
Читавите имоти ще си държат цените, може би общата еуфория и подем на строителния сектор ще поувехнат, но си беше време да поправят улиците и да се поогледат.. Иначе дребният щовечец, дето е теглил кредитчето за апартаментче за детето ще затяга колана. А барото, дето е взел и за котката ще трябва да почака за да "развърже" на по-скъпичко, виж ако се изнерви като нищо и да се повиши предлагането, особено ако е купил в "спалните". Предприемачите ще се принизят и ще урегулират цените - те имат мегдан да държат да мине вятъра - построеното не иска нито хляб нито вода.
Е, и кой остана да е на кяр в крайна сметка в сялата схема - ами по веригата кредит--банка-предприемач-строител-потребител кой остана .... Нали се сещаш?
Е, това имах предвид, казвайки - не ги мисли банките, друг ще го отнесе - я колко са...
Don
Re: Цикълът при жилищните имоти. Къде се намираме?
21-08-2007 - 15:20:59
Е както излиза и Чобанов казва,
че интервенцията на централните банки
има ефект само в краткосрочен план.

Don
Re: Цикълът при жилищните имоти. Къде се намираме?
21-08-2007 - 15:22:27
Стефане,

Като писах за общите приказки не бях видял още статията,
за което моля за извинение
Re: Цикълът при жилищните имоти. Къде се намираме?
21-08-2007 - 15:33:29
Начев, никъде в ЗБНБ не се казва, дори и няма внушение, че ЦБ не трябва да се намесва, дори напротив, трябва, за да поддържа здравето на системата е длъжна... Та не съм съгласем, че Борда има общо с МЗР... Резервите са нещо необходимо за системата, иначе какво правим, ако банката има проблем, това е като пул за непредвидена ситуация.... И застрахователите, впрочем, правят отчисления в Националното бюро за увредени по гражданска, ако виновникът не е сключил такава, то е същото.
Какво прави ЦБ - бидейки формално още не, но действайки и прилагайки Базелските критерии оценя риска на системата, в случая анализира нарастването на кредитите като динамика и преценя, че следва да сложи спирачка. Точно заради борда БНБ не може да води парична политика - не БНБ определя лихвите, не тя прави репо-операции, което се прави нормално от други ЦБ. Тя ползва този инструмент - МЗР за охлаждане на пазара, индиректно, това е.
Ако можеше, ако го нямаше борда, може би щеше да вдигне доста основната лихва, но там тя не може да пипа, така че прибягва до този инструмент, това е.
Re: Цикълът при жилищните имоти. Къде се намираме?
21-08-2007 - 16:20:57
Стефане,
Пак за МЗР. Не ставаше дума за законови ограничения, а за действия, които са против духа и философията на системата на ВБ. Аз много добре знам, че темата е хлъзгава, но ... това беше просто едно мнение на някой си.

Апропо - определяне на праг на МЗР от 12 % не е ли все пак водене на някаква форма на парична политика !?

Абе, сложно ! Ако не го направите, все ще се намери някой, дето патетично ще извиси глас - Аз ви казвах, но вие стояхте и нищо не направихте :-)))
Re: Цикълът при жилищните имоти. Къде се намираме?
21-08-2007 - 17:20:48
Абсолютно е, нали и аз това казвам, не може да се пипа директно лихвата, така че се действа чрез МЗР.. Не по врат а по шия... При това в интервюто на И.Искров в 24 часа от вчера той казва в прав текст, че това може да е само първа стъпка, демек да си правят изводите ТБ.....дали ще продължават с този темп.
Съжаляваме, само регистрирани потребители могат да публикуват в този форум.

Натиснете тук за вход