Аз - ни в клин, ни в ръкав - ще се включа с впечатления от Пловдив.
П-в не е нито разрастващ се град, нито е атрактивен тур. център, нито нищо. Мръсничък е и кметът е идиот. Приръстът е отрицателен вече 15 години. Младите се изнасят кой къде види. Равнището на доходите реално не е мръднало от 7-8 години. Ромското население се множи с невероятни темпове. Приходящи са само разни тумори на обществото, които не искат да копат.
Толкоз.
Наскоро си продадох ап. в центъра. Продадох го, защото просто искам да се махна от блока и изобщо повече никога да не стъпя в блок. Въпросният ап. (в центъра, голям, страхотна гледка, супер място и т.н.) го купих през 2001, направих му феноменален ремонт, но, както казах, не можах да свикна с постоянните странични ефекти. Изневиделица се появи клиент (аз бях шибнал космическа цена на принципа "или толкова, или нищо"
, плати го и ме остави до лятото, щото и на него не му се местело в студа. Егати съвпадението! Аз бях готов да се изнеса веднаа - имам един етаж ок кооп. в един квартал - обаче гледай ти какви хора имало на този свят. Сега имам време до лятото да си намеря нещо ново и подходящо. Не отварям темата за скъпо и евтино, защото това са относителни неща. В моя случай това не е от значение, поне за мен. Но покрай това търсене и аз, кой да предположи, придобих нЕкои наблюдения. Темата нали е за цените, трендовете и достоверността на изнасяната информация? За това пиша. Или по-точно казано пиша за недостоверността на информацията и за невъзможността да се назоват реални цени и вероятни тенденции, както и за някои други неща, които неминуемо ще се изтъркалят по редовете.
Първо искам да кажа, че забелязвам във форума поне един спекулант на НИ, който се мъчи да докаже (по-скоро на себе си, отколкото на другите), че цените ще продължават да растат просто ей така, на инат, за да може и той да удари кьоравото или поне да не излезе, че се е минал при скорошна покупка. Да, цените на НЯКОИ НИ ще растат, на други НИ ще падат(вече падат), но не на инат, а поради чисто икономически (привет, колеги икономисти) причини. Примерчето с трабантчетата и мерцедесите беше много удачно. В учебниците го пишат като диференциация. Диф. е факт, независимо колко много им се иска на някои хора да продадат траби за бенц. Деф. е производна на различните изисквания на различните групи клиенти и е единствено от полза за продавачите, за да се ориентират по бързо и да намерят точния клиент за всеки отделен вид НИ. Не е нужно да си ядрен физик, за да ти мине мисълта, че НИ нямат общ знаменател. Казано с други думи - не са еднакви.
Локейшън, локейшън, локейшън. Това били трите основни фактора, при определяне на цената на НИ в нормалния свят. Там качеството се подразбира по дефаулт, щото така са си постлали хората и върховенството на закона им хареса. (Тук някъде имаше кратка пледоария за ползата от сивата икономика, която, ако не е била шега, е толкова сергиджийско изказване, че чак ми става жално за автора й) В БГ локейшън не стига. Тъжно е, дори понякога е кошмарно, но у нас галиба се строи така, както се строи в Турция. Да не дава Господ да съм прав. Та в тази връзка цена на кв. м. е толкова размит показател, че не си струва труда да се взема предвид. Всъщност аз нямам познат, който да се е нанесъл в ново строителство и да не е започнал ремонтите до една-две години. Сега нали се въртя и слухтя, та научавам, че такъв човек - да се е нанесъл и да е заживял тихо и мирно - май никой не познава. Да ме извиняват новите строители, но така се говори. Всъщност тъстът ми е един от големите софийски (нови - от 3-4 години) строители, да не казвам фирмата, че то няма да е добра реклама. Има стотици ап. зад гърба си, дето има една дума, но точно неговият, който си го направи на един покрив, с разните му там чупки, криви стълбички и т.н. салтанати, точно там текнаха едни води... А какво да говорим за останалите ап., които не са правени спецално за шефа. Аз, естествено, не пропускам да го избъзикам по въпроса... Но все пак цена за кв.м. при положение, че ти предстои почти задължителен ремонт - това е извън икономическите размишления. Това е повече в сферата на управление на риска.
Локейшън. Става въпрос за инфраструктура. Сестра ми живее в Холандия. Там в центъра на Амстердам може да се купи ап. за около 1500 Е на кв. м. Това е ниска цена, защото е в центъра. В покрайнините цените леко се покачват, но и удобствата също. Тя (сестра ми) живее в градче (село), в което има дворец на Кралицата (мир на праха й), където една проста къщичка от 150 кв. м. (по 75 на етаж) струва от 500 000 Е нагоре и където има алеи за езда до самите алеи за велосипедисти. Улици за автомобили почти няма. А в гората имотите тръгват от 1 млн... Вярно, те там си нямат ни гори, ни планини като нас, но все пак е стряскащо, нали? Обаче пътища... сигурност... чистота... Да поговорим за нещо друго, че много тъжно взе да става.
Диферециацията, освен по качество (с всички последствия) и местоположение (инфраструктура, сигурност...), трябва да се направи и на база екология. Просторна тема, която още не ни е на дневен ред, но се твърди, че скоро ще ни я поставят. Но едва след като сегментираме пазара и диференцираме стоката НИ ще можем да правим анализи на цените, трендовете (тенденциите) и печалбите на инвеститорите. (Един се хвали, че си е купил кецове за 15 лв., а друг с найки от 250 лв. му вика, че се е минал. А сега де!) В момента това е твърде наивно начинание и затова се говорят приказки от рода на"Те (инвеститорите), ако продадат 40% на зелено по 1000 Е, няма сила на света, която да ги накара да продават по-евтино..." Тук бих възкликнал възмутително "Може ли такова нещо!", но ще се въздържа, защото всеки има право да говори глупости. Вкл. и аз.
Агенциите не искат, подчертавам - не искат - да диференцират НИ, защото тогава ще лъснат идиотските оферти. Те (агенциите) в повечето случаи дори и несъзнателно правят своего рода сегментиране, но не искат да рискуват да изтърват клиента с думите "този имот не попада в тази груа и не може да се продаде за толкова". Предпочитат да се пробват на всякакви ценови нива, само и само да не иде хайвана при конкуренцията. Това е див непрофесионализъм. Диф. е бързо сравнение, а пазарът на НИ в момента се развива върху презумпцията за кретенизъм на купувачите. Пак тъдява някой смело заяви, че може да накара обикновен човечец да даде една газка пари за жилище, което иначе струва една уазка пари. Бравос!!! Щял да го омае... Машалла!!! Тук ми се иска и аз да се изтъка с някое свръхестествено качество, но просто не се сещам за такова. Да поговорим за сантиметри... :}
Агенциите... Този нестихващ ураган от изпаднали от кораба на развития социализъм лелки, млади необразовани омайници и прочие професионални неудачници, духа във всички посоки и руши, руши, руши... Глупостите, които чух в агенциите за последните седмици сред неугасващите цигари и миризмата на евтино кафе, ме карат да си мисля, че пазарът на НИ в сегашния му вид е към края си. Също така е видно и от самолет, че агенциите пречат на сделките къде с некомпетентните си съвети, къде с отвратителното си отношение към хората, къде и с чисто просташките си маниери., но най-вече с маниакалната си потайност, граничеща с психопатия. Балонът, за който се говори напоследък, не е ценови балон, а е балон на некачествената услуга. Вбесяваща некадърност! Извинявам се на няколкото много добри агенции и брокери, които работят наистина професионално, но общият фон е лайнян. Какво значи "Предлагането на новопостроени жилища превишава търсенето, но понижаване на цените не се очаква, а дори тенденциите са към умерено повишаване..." и т.н. Това е мнение на "експерт" от една агенция. Това, също така, е виц. Всъщност това е много неща едновременно - нова ик. теория, тъпизъм на годината, бръщолевене на накиснал се спекулант - но не е експертно мнение. Не става въпрос дали е вярно или не - просто е тъпо. А какво ще кажете за това "Продавам имот за 65000Е, но ако не го продам до нова година ще го обявя за 90 000 Е..." Проницателност!!! Как знае само, че няма да го продаде... И не го продаде. И сега наистина е обявен за 90 000. И това е собственост на брокера... Абе не е за приказване.
На фона на липсата на диф. и на преобладаващите крайно некадърни агенции не е чудно, че цените на НИ са абсурдно нереални и можеш както да купиш нещо стойностно без пари, така и да дадеш прекалено много за пълен боклук. Очакванията на продавачите, че ще продадат нещо, защото някъде там едни хора продават нещо на една цена, са патетични. Това се отнася и до очакванията на купувачите - пак на принципа, че нещо там се продавало евтино и ... нали се сещате... Боза. И в тази боза разни шмекери се хвалят, че могат да омайват клиентите. И си вярват. Или поне си скалъпват доводи, за да имат привидно основание да си вярват. Ех, младост, младост...
Тук се сещам за "Сбогом и благодаря за рибата".
Както и да е, в заключение ще напиша следното. Не мислете, че купувачите са идиоти и нямат никаква алтернатива да похарчат 80-1000 000 Е. Не мислете и че инвеститорите са идиоти и не знаят, че цените на боклуците, които продават, ще паднат. Това е част от бизнеса изобщо и едва ли ги притеснява. В крайна сметка рискът се носи от спекулантите. В периоди на подем всички са с ей такива големи усти, но при рецесия - лелеееее... жалка картинка. Да си припомнин игрите, Ийст-Уест незнамсикво, 3000 лв. за $ и т.н. Ето и сега - заговори се за някакви съвсем леко видими признаци на спад в цените на НИ и паниката е налице. Или поне разпенените усти на "експертите" са по страниците на поръчковите вестници.
И най-накрая - замислете се и предложете някаква форма на диференциация, различна от сегашната порочна псевдоформа, с която да сложите начало на една наистина креативна дискусия. Виждам, че темата ви интересува, а и знанията ви не са малко - все от някъде се започва. Защото трабантчетата изчезнаха от пазара и само разни колекционери и носталгично настроени гедерейци си ги пазят, а мерцедесите поскъпват ... Пък все са коли.
Иначе няма нищо лошо в това 5-6 човека да си чешат пръстите и да си приказват сладко, сладко. Дори е забавно, нали?
Пожелавам на всички честита 2006-та. Здраве!!! Късмет!!! Любов!!! И за желаещите да имат - да имате много пари!!!
