Biborana,

Понеже не съм запозната с цените в Берлин, реших да потърся някаква информация в нета без да претендирам за изчерпателност или пък за меродавност. И понеже не съм на "ти" с немския, търсих нещо на английски. Попаднах на интересна информация (дано е вярна):

"Only 18% of Berliners own their own property. This is due to subsidised housing from the old east german government. However as rents rise, more people are opting to buy and prices will rise accordingly. ALso foreign investment companies are purchasing huge amounts of property "

"Much of Germany’s housing stock has long been owned by corporations and regional and central government. But faced with pressure to cut their costs, these groups have started to sell down their holdings. And guess who’s been buying. Not the occupants, but large-scale foreign investors “attracted by low prices and respectable yields”, says Merrill Lynch. In 2001, Nomura bought 64,000 homes from Deutsche Bahn, the German railway firm. Last year, a US private-equity firm, Fortress, bought 80,000 flats from the state pensions administrator and Morgan Stanley picked up 48,000 flats from industrial group ThyssenKrupp. In May, UK private-equity firm Terra Firma got in on the game with a e7bn purchase of 150,000 flats from German utility firm Eon. And MoneyWeek Roundtable member and Isle of Man-based investor Jim Mellon has bought 500 apartments in Berlin. The smart money from all over the world appears to be heading for Germany.


Линкове:
[www.buyberlin.co.uk]
[www.buyberlin.co.uk]

Пак от там: сравнение на цените:

Compare the average price per square metre to buy a city centre apartment:

London 5,000 to 10,000 euros a square metre
Paris 4,500 to 10,000 euros a square metre
Dublin 4,000 to 9,000 euros a square metre
Berlin 500 to 2,000 euros a square metre

Интересно е дали обяснението на тези ценови разлики на Берлин с цитираните европейски столици не се дължат точно на тези "заварени положения от соц.време. Все пак, само 18 % да са собествници???? И да ги изкупуват сега "на едро"?


[www.buyberlin.co.uk]

Някакви цени в Schöneberg (къде ли е това в Берлин, май е в центъра някъде)

Bedroom(s): Studio - 2Bed
Bathroom(s): Yes
Floor area: 40 - 76m2
Type: Apartments
Condition: Refurbished
Status: Avaliable
Year: 1900
Price from: ? 78,000

Price to: ? 152,000
Rental yield: 5.00% net

цени около 2000 е/кв

За статията на Стандарт - хубаво беше да посочат източника си, като цитират цени и оферти (линк към сайт или поне име на агенция с оферти). Но....

Biborana,

цена на сделки в София дава НСИ - линк: [www.nsi.bg] - за 4-трим 2006 е била 1390 лв/кв или 711 евро.

там има и методология на проучването. Но не е по райони.

Иначе тези офертни цени от сайтовете за НИ са само ориенторовъчни според мен, а при това положение разлика от 7,7 % не ми се вижда съществена. Че то за един и същи имот има разлики от 10-15% в различните оферти на различини агенции - знаеш, предполагам, че един имот се предлага от много агенции и всяка си слага "своя цена". Не че го одобрявам, ама.....

По повод "верижната реакция" - за да се вдигне цената, трябва не само да се вдигне офертата, ами да има кой да даде тази цена. В този смисъл ако някой си вдигне цената само защото е видял "сгрешена средна" в сайта, няма да има кой да купи на неговата цена и няма да успее да продаде. Така че нека си я вдига цената....

Искам да кажа, че не може повишение на цените на сделките (ако има такова) да се обясни със сгрешени средни в сайта.

Joan Написал:
-------------------------------------------------------


>
And guess who’s been buying. Not
> the occupants, but large-scale foreign investors
> “attracted by low prices and respectable yields”,
> says Merrill Lynch.

Тази ситуация много ми прилича с българската. Цените привличат чуждестранните инвеститори . Но въпреки атрактивните цени, в полето на недв. имоти няма осезаема промяна нагоре, вероятно защото местното occupants няма интерес или възможност да ги купи.
От познати дочух, че в Германия се усеща рецесия и спадане на духа. И въпреки всичко, не знам доколко българите и немците имат еднаква представа за рецесията.

Global,

Има, обаче, една много съществена отлика от българската ситуация - изключително уедрената собственост. Ако забелязваш, чужденците купуват цели сгради и то не е една - става въпрос за хиляди апартаменти наведнъж. Което от една страна иска много здрав инвеститор, но от друга улеснява покупката, а после и ремоните и поддръжката.

А у нас има много на брой дребни собственици, които не могат да се разберат да продадат, не могат да се разберат да ремонтират, изобщо... И каквито и едри собствености да имаше преди промяната, след 90-та бяха разпродадени на наемателите.

Joan Написал:
-------------------------------------------------------
> Global,
>
> Има, обаче, една много съществена отлика от
> българската ситуация - изключително уедрената
> собственост. Ако забелязваш, чужденците купуват
> цели сгради и то не е една - става въпрос за
> хиляди апартаменти наведнъж. Което от една страна
> иска много здрав инвеститор, но от друга улеснява
> покупката, а после и ремоните и поддръжката.

При цени от 10 пъти до 5 пъти по-ниски от родните им страни, предполагам, че това не е проблем за институционалните инвеститори.


> А у нас има много на брой дребни собственици,
> които не могат да се разберат да продадат, не
> могат да се разберат да ремонтират, изобщо... И
> каквито и едри собствености да имаше преди
> промяната, след 90-та бяха разпродадени на
> наемателите.


Не е баш така. 30 000 са само английските семейства купили имот в България. Че има безброй дребни собственици е така, но в случая са решили да продадат.

Joan,

благодаря ти за линка на НСИ. Методологията, разбира се, е ОК - пише само стандартни жилища, без екстремни случаи и т.н., което е и моето предложение за промяна на статистиката в сайта. Това, което ме смущава е, че данните се събират от АНИ веднъж на 3 месеца. Предполагам, че няма по-добър метод засега, но и в този субективния фактор е силен.

За предлагането на един имот от -ина фирми е безмислено да коментирам, защото е правено много пъти.

7,7 % разлика в средна цена според мене не може да се нарече пренебрежима, защото цените от сайотовете се цитират от много медии и са един от факторите за "надуване на балона". Освен това всеки, който иска да продава според мене търси информация за средни цени и до голяма степен се съобразява с нея.

ето ти пример от днес:
Хаджи Димитър, едностайни - 762 евро м2
оферта за 768 е м2 (предполагам от закръглението или защото е предпоследен етаж)


Ти пишеш
"По повод "верижната реакция" - за да се вдигне цената, трябва не само да се вдигне офертата, ами да има кой да даде тази цена."

Абслолютно съгласна естествено. Но когато почти цялото налично предлагане е на цена например 700 евро (по-високи цени) - трудно (само при супер късмет с много бързащ продавач) ще купиш на цена напр. 500 ( и това е дискутирано)

"Искам да кажа, че не може повишение на цените на сделките (ако има такова) да се обясни със сгрешени средни в сайта. "


Първо не искам да кажа сгрешени средни, а МАНИПУЛИРАНИ СРЕДНИ.
Този трик може да се използва за верижна манипулация от играчите имащи интерес от по-високи цени. Наистина е най-лесният начин, не случайно и НСИ изключва крайните случаи, защото много силно изкривяват картината.

Извинявам се за телеграфния стил, лека вечер на всички

biborana Написал:
-------------------------------------------------------

> 7,7 % разлика в средна цена според мене не може да
> се нарече пренебрежима, защото цените от
> сайотовете се цитират от много медии и са един от
> факторите за "надуване на балона". Освен това
> всеки, който иска да продава според мене търси
> информация за средни цени и до голяма степен се
> съобразява с нея.

Принципно, никога по сайтове не можеш да имаш обективна информация за цените, особено когато се прави статистика по офертни цени. Аз също сам давала обяви за продажба на имоти, и има едно опипване на почвата. Значи аз говоря, лично, а не обяви на агенции. Първоначално винаги се дава по-висока цена, дори тя да е надута от медиите и дори от самите офериращи.
В последствие съм ходила да дам имотите си на АНИ. По-големите и успяващи агенции, макар и ненатрапливо, ще те отрезвят за цените. В крайна сметка, сделката става, дори на непренебрежимо ниво от 20-25 % по-ниско. Но това е реалното ниво.
> Ти пишеш
> "По повод "верижната реакция" - за да се вдигне
> цената, трябва не само да се вдигне офертата, ами
> да има кой да даде тази цена."
>
> Абслолютно съгласна естествено. Но когато почти
> цялото налично предлагане е на цена например 700
> евро (по-високи цени) - трудно (само при супер
> късмет с много бързащ продавач) ще купиш на цена
> напр. 500 ( и това е дискутирано)

В момента, дори и агенциите са в процес на опипване на почвата. Както човек каза някъде, този сегмент за купувачите на НИ не е за всеки. Човек трябва да може да си го позволи. Малко по-късно, когато АНИ видят, че нямат сключена сделка, ще се опитат да консултират клиентите си за по-реални равнища на цените.

Global,

Стана ми интересно това за Берлин и разгледах всички оферти на този английски сайт - от 24 оферти само 3 са за разпродаване на индивидуални апартаменти, останалите са само за целите сгради. От тези 3 само една беше под 1000 евро - май някъде към 800 на кв. Другата е тази, дето я постнах в предишния линк - на 2000 и третата някъде към 1200-1300. Точно това, което и статията казва - продажба "на едро".

Та на въпроса - тези 30 000 са повече в провинцията и са за къщи. За дребните собственици в режим на съсобственост нещата са коренно различни - един институционален инвеститор се интересува от бизнес на едро - отдаване под наем на цели сгради, цели квартали. Той няма интерес да закупи 100 апартамента в 100 различни сгради, защото управлнието и поддръжката не могат да се осъществят и разходите не си струват. А да убеди всички дребни собственици в един блок (в панелен - два входа по 8 етажа по 3 ап на етаж = 48 най-малко) да продадат на него всички - ясно ти е, че няма да стане. В този смисъл ситуацията в Берлин е коренно различна явно. Затова и няма интерес към стари сгради със жилища от такива инвеститори в България, независимо от цените. И затова и поддръжката на старите сгради е в такова състояние. Не че с новите е различно, де. Пак много дребни, ама поне са по-имотни, та се разбират за общите разходи.

Нямах предвид, че цената е висока за един инвеститор или че не може да си позволи - явно е, че не е така. Имах предвид, че първоначалната инвестиция все пак е над 500к евро до 3-4 милиона (от тези оферти), т.е. не е работа за дребен инвеститор. И хубавото е, че всички апартаменти са на едно място и се поддържат и управляват заедно.

Мисля, че в това е причината наемателите да не ги купуват в Берлин - не че не могат да си позволят цената им, а по-скоро защото не се продават поотделно на дребно, а само на едро-заедно. А ако не беше така, наемателите щях да искат да ги купят (с голяма вероятност при техните доходи тези цени са поносими) и така да повишат цените. Или пък, собственикът (както беше посочено например Дойче Бан) да ги продава на наемателите на тези цени, а на свободния пазар на други цени. Както стана в България в началото на 9-0-те - ведомствените и общински жилища бяха продадени на наемиателите на цени в пъти по-ниски от тези на свободния пазар.

Така че това, което виждам в Берлин, не е свободен пазар или поне е много различен по харатктеристики от този у нас.

между другото, наскоро говорих с датчанин в присъствието на двама естонци и той каза същото за Дания - има два пазара - регулиран и свободен, като цените са в пъти различни. Не разбрах само каква част от общото заема единият и другият, но естонците (които бяха живели в Дания) се смееха, че в дания е социализъм и свободният е 10 %, а регулираният - 90 % (това го приех като тяхна шега). Ако ме питаш как точно е регулиран, страхувам се, че няма да мога да ти обясня, въпреки че въпросният датчанин ми го е обяснявал поне 3 пъти - нещо за жилищни асоциации и за дялове в апаратмента и за наем, който плащаш отгоре и е много нисък (около 400-500 е месец). Так и не схванах концепцията, хем се имам за не-глупава

Между другото, висшето образование в Дания е безплатно като такса обучение, а студентите могат да вземат ниско-лихвен заем за издръжката си. Интересното е после - ако в продължение на 2 години (мисля) не си намерят работа, този заем им се опрощава напълно от държавата. Социализъм !

биборана,

Не знам, аз някак не мога да приема "теорията на конспирацията" за обявите - не че няма трикове на дребно, ама чак манипулиране в национален мащаб....

Мисля, че Глобал добре го обясни. Пък и в последните публикации гледам, че тов асе казва в медиите - голяма ножица, трудно стигане до сделка - който не бърза, чака на високата цена, който бърза - сваля за да продаде. Тук опираме до кредита пак и до "лалугерите" - ако болшинството продавачи бяха притиснати от ипотечни вноски, щяха да свалят, за да продадат по-бързо. Но те все още не са, затова могат да си позволят да се "мушнат в дупките си".
Ако пък става въпрос за много хубав имот, се продава на високата цена, ама такива са рядко.