Quote
alex_bg
Аз като цяло съм съгласен с тезата ти, но нещата, които не приемам са:
1. Демографските фактори са основни за движението на цените на имотите - ако бяха основни, цените щяха да падат с постоянни темпове от 90-те години до днес, а както виждаме това изобщо не е така.
2. Намаляването на населението на България е необратим процес - и тук не съм съгласен. В момент на огромно и постоянно нарастване на световното население, няма начин една толкова притегателна територия в много аспекти като нашата да се обезлюдява постоянно и за дълго. Рано или късно все някой ще се възползва от огромните обезлюдени територии на красивата ни страна.
Бих поспорил и по двете точки.
По първата.
Демографските фактори не са главната причина за растежа на имотния пазар през 2005-2008 г. (по този въпрос се съгласих безусловно с критиците на идеите ми), но според мен благоприятната демографска база тогава е направила този растеж възможен.
За да се даде начален тласък на балона и да започнат инвеститорите да го надуват е нужно да има някакво критично ниво на неинвестиционно базисно търсене на жилища. Ако такова ниво на търсене съществува, при една мощна финансова инжекция (кредити, по-високи заплати) механизма на балона са задейства. Ако наличното търсене (функция от икономически, психологически и демографски фактори) обезпечи ръст на цените, носещ по-голяма доходност от банковите лихви, много хора с налични пари започват да инвестират в имоти. И събитията се развиват на принципа: "Колкото повече, толкова повече.". Тогава за ръста на цените работят едновременно и банковите кредити и част от депозитите (изтеглени за да се купи имот). Погледнете данните, които съм дал по-назад в темата (било за страната, било за София) и ще видите голямото натрупване на младо пълнолетно население във възрастова група 25-40 години (данните от 2009). Това са многобройните набори 1970-1985. Вижте обаче, как вече намалява групата на най-младите пълнолетни (и най-млади купувачи на имоти и наематели) - тези на 18-24 години. ОТ ГЛЕДНА ТОЧКА НА ИМОТНИЯ ПАЗАР ДЕМОГРАФСКАТА КРИЗА ТЕПЪРВА ЗАПОЧВА. Ще обезпечи ли настоящата демографската ситуация достатъчно базисно търсене на жилища за нов балон? А тази след 2 години? Нима е възможно пазарът да се движи само от покупките на инвеститори, които си препродават имоти едни на други, а няма кой да живее в тях?
В горните разсъждения дори не съм включил ролята на наемите. Някои инвеститори купуват жилище с мисълта да им се изплаща от наеми. Това е сегментът върху който демографската криза удря първо - броят на наемателите рязко ще спадне.
Относно демографската криза - тя си има етапи.
От 20 години се говори за нея - ниска била раждаемостта. Първоначално какви са последиците? - Благоприятни за почти всички. Децата са малко - семействата имат по-малко разходи и повече свободно време. Делът на трудоспособното население става по-висок - по-малко непроизводителни гърла се хранят. Идилия!
Обаче, след 3 години от началото на спада на раждаемостта започва да страда системата на детските градини - няма деца. Спомняте ли си колко детски градини бяха продадени, за да станат казина, офиси и какво ли още не в края на 90-те? Недалновидност, заради която сега (поне в София) се чудим, кой да ни гледа децата (защото раждаемостта после нарастна).
После идва реда на училищата - последните години чухте ли колко училища закриха? Спомняте ли си учителските протести по този повод? Я вижте по-нагоре, какво казва и гражданинът на Видин!
Сега сме на прага на третия етап - идва брадва за университетите. Заслушайте се тази година, какво ще говорят след кандидатстудентската кампания по новините, а за догодина (2012) не ми се и мисли...
С проблема за университетите идва и първата фаза от демографските проблеми на имотния пазар - по-малко студенти - по-малко наематели.
После поколението от демографската криза завършва университета и започва да произвежда, да храни нови деца, пенсионери и социално слаби..., но и да КУПУВА ЖИЛИЩА. Ами като са 2-3 пъти по-малко от преди 10 години? Какво става с икономиката? Тук много хора ме убеждават, че демографските фактори не влияели на икономиката, а били нейна вторична функция.
ЕТО ТОВА Е ИСТИНСКИ БОЛЕЗНЕНИЯТ ЕТАП НА ДЕМОГРАФСКАТА КРИЗА - ПРЕДИ ТОВА ТЕЧЕ СЛАДКАТА И ЧАСТ.
По втората точка от вашите забележки:
Говорите за внос на емигранти - може да ги имате, ама трябва да им платите що годе достойно. Кога българската икономика ще е достатъчно силна за да си ги позволи? Ще успее ли въобще да скочи дотам преди да я съсече фатално "демографската брадва"?
Изпаднахме дотам и страна като Турция да има много по-високи заплати от нашите. Заплатите в Албания са като тези у нас. Кой ще дойде за да работи? Афганистанци? А квалификация за тях? Опиум ли ще садят?
Ако даваме достатъчно помощи - ще се намерят изпаднали емигранти да ги консумират, ама полза за икономиката няма да има, а кой ще заработва помощите?
България наистина е красива и се обезлюдява и в пренаселения свят някой ден, някои хора ще се възползват от територията и. Война едва ли ще има - умирането ще е бавно, тихо, безславно и болезнено. Но няма да се случи през 2012, нито през 2020, а може би не и през 2030...
Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2011-02-06 23:10 от demograph.
