Нов съм в този форум но прочетох доста интересни мнения и реших да се включа...
Та по темата ".....за себестойността"
не съм (или поне не още) брокер, строителен предприемач, анализатор или друго свързано с НИ, може би само потенциален у-к на пазара.
Това, което ми направи впечатление е че говорите за себесттойностТА, като нещо фиксирано или общо. Не съм и счетоводител, но себестойност има
конкретно завършено изделие което купуваме (стойността на придобиване с включени всички разходи, направени в процеса на придобиване), или стойността на готово завършено изделие, която включва всички разходи направени в хода в целия процес на производство на това конкретно изделие, а тя зависи в много голяма степен от
този който го произвежда и къде, кога, по какъв начин, с какви технологии и в какъв обем.
Мисълта ми е, че цените (земя/обезщетение, вар, киреч
тухли, керемиди, труд, разрешителни, сертификати, рушвети и т.н.) имат значение, но себестойността е на конкретен НИ. Каква е тя зависи от цените на всеки един компонент купен / платен за този конкретен имот. Някой обезщетява собственика на земята 20 друг 40%, някой купува бетона за x лева, другия x+150, днес се плаща надница 100 лева, след 3 месеца ще плаща 120 или 80. Един работи със собствени пари, друг плаща 15% лихва на банка или кредитор. Много неща има да се плащат в продължение на много време и всеки инвеститор ги плаща по различен начин и на различна цена (защото и другите ни пазари са толкова калпави като този).
Цените на всеки компонент са различни за различните предприемачи и
себестойността за един и същи строеж / НИ, на едно и също място, с една и същи параметри - еднакви, като краен резултат могат да се различават
в пъти. И тя, себестойността не е резултат от цените, а основните компоненти са:
1. ) инвеститора и неговите възможности или по-точно от Играча и неговите възможности, щото чисти инвеститори има на нормални пазари, а нашия комай не е такъв и играчите са повече.
2. ) пазара в продължение на целия период на строителство на конкретния НИ, като общо състояние на икономиката, държавни политики, законни и скрити правила за работа в сектора на строителството и т.н. но най-вече:
докато има хора, които дават по 1000 EUR/m2 и 70-80000 за 45-60 чиста жилищна площ на шпакловка и замазка, без да имат и 15% от парите спестени и разчитат на 80-85% заем, ще има такива които ще искат 1500, търсейки 1300 и продавайки на 1200 (на някой от тях себестойността конкретния имот ще е 800, на други 300). Докато има такива купувачи себестойността расте - цени на материали, труд, разрешителни, рушвети, обезщетения... всичко и реално за тези за които е била 300 става 350 за тези за които е била 800 става 1000.
Но един ден народната поговорка "парен каша духа" почва да играе своята роля на "пазара" и много вече не щат да дават по 1000 EUR/m2, не щат да дават 10-15% лихви, не щат на шпакловка и замазка, не щат....... но пък от друга страна зидаря не ще да работи на 50 лева надница, като е вземал 150, собственика на земята не ще 15, като е вземал 30% обезщетение, администратора не ще да сваля тарифата за разрешения, права и т.н., производителите на материали не щат да свалят цени ............трябва време за да стигнат и те до кашата за да се коригира себестойността. Като му дойде времето може и да стане.
После нещата ще се повтарят и потретват, докато пазара стане по-нормален, Играчите станат повече инвеститори отколкото играчи, а купувачите по разумни. Чак след няколко цикъла и десетки (само, надявам се) години може би ще може да се говори за средна
прогнозна или очаквана себестойност в конкретни области, градове, квартали. Но себестойностТА пак ще се отнася за конкретен продукт след завършване и теглене на чертата на всички разходи, направени конкретно за него.
ГолЕма лекция дръпнах, а
, ууффф ама съм досаден.
kasak
==============================
Да ставам ли брокер на НИ или не!??
[
monitori.start.bg]
[
projektori.start.bg]
[
blog.kasakov.com]
