Какви цени трябва да достигнат имотите, за да се стабилизира пазарът?

И В бг има изпълнени сделки за 15000е...Личен опит..

Като оставим настрана емоциите, религиите и народопсихологията, нека кажа нещичко по финансовата част на веригата ценаНИ/наем.
Първото нещо е уговорката, че НИ, който се отдава под наем е форма на инвестиция. Т.е. - като всяка инвестиция се характеризира със своята доходност. По този показател нормалната доходност от инвестирането в НИ е някъде между ниската доходност на банковите вложения / нормално около 3,5-5%/ и доходността на нискорисковите инвестиционни фондове / условно в нормални периоди в рамките на 7,5-8,5%/.Това са лимитиращите финансови фактори.
Падане на доходността от НИ до равнището на банковите вложения практически прекратява инвестициите в НИ - вложенията в банките все още са най-сигурният начин за инвестиране и човек трябва да е луд, за да инвестира по-рисково срещу аналогична доходност. От тук - при подобно падане на доходността инвестициите в НИ рязко намаляват, това занижава търсенето на първо време, цените започват пад, но след това пазарът реагира обратно - липсата на достатъчно НИ за отдаване под наем променя тренда във възходяща посока и всичко това, заедно с намалелите цени на НИ, вдига доходността от инвестициите, оттам търсенето на имоти нараства, започва повишение на цените им и т.н. - до новата фаза на спад.....
Това е схемата. В нормални икономики този процес на пулсираща авторегулация държи доходността на инвестициите в НИ някъде около 7% / цифрата е усреднена и може да варира с няколко процента в двете посоки/. Така че - приказката за "стоте наема" не е изсмукана от пръстите - това са именно тези 7% доходност, изразена в наеми. Лошата новина е, че този вид баланс силно се разклаща в моменти на криза, в каквато сме и в момента....Нивата на наемите днес по никакъв начин не могат да осигурят на притежателите на НИ доходност значително по-висока от банковата.
Добрата новина за инвеститорите е, че тези доходи няма как да паднат под въпросните лимитиращи нива и че в рамките на няколко години, ако не се изпотрепем междувременно в глобален мащаб, доходността от НИ ще нараства - както като равнище на наемите, така и като капиталова оценка на имотите.
Най-простичко казано така стоят нещата.

Само дето нормални икономики се видя, че няма. Дори и високоразвитете пазарни икономики стигат до кризи.
Това, което искам да ви кажа е, че може математиката да е точна, обаче когато достатъчно на брой хора, които не разбират от математика се включат в играта няма начин да действаш според изчисленията.
Рицарите разбойници може да си плащат сметката , но оставят разруха след себе си. Справка сегашната криза - това, че някой не е взел кредит, който не може да изплаща не означава, че е спечелил. МОже утре да го уволнят, заради тези, които не са направили сметката.

4ovek Написал:
-------------------------------------------------------
Само дето нормални икономики се видя, че няма.
Дори и високоразвитете пазарни икономики стигат до кризи.
..............................................

Друже, неправилно разбираш понятието "нормална икономика" като "икономика без кризи". Няма такова нещо - икономиката е кризисна по дефиниция.
Само дето при калпавите икономически схеми кризите са със силата на ураган, докато "ни" се справят с тях по един приемлив, от гледна точка на загубите, начин. Че даже и печелят от това!

Направете темата като анкета - и всички да гласуват като цените на кв.м са разделени по райони и тип строителсво.

до Пламен Николов

Пламене,
В нормалния свят действат стандарти за оценка и те казват, че жилището се оценява спрямо НЕТНИТЕ приходи от наеми за 10 години без ипотека. Ако искаш, плащай и тройна цена на банката. Всъщност, ти казваш същото- с ипотеката, която е +100% от цената да са 250-300 наема.
Защо по света говорят за нетни приходи? Ами, наемател не плаща данъци, не прави основен ремонт за своя сметка и т.н. Той плаща наема си и не му пука за разните разходи на хазяите. На запад даже наемодателят ти поема смяната на изгоряла крушка и т.н. Та... Затова хората вадят амортизациите(На 7-8 години, 10 да са се прави основен ремонт- дограма, паркет, нова баня...), данъци, продполагаемо време без наематели, т.е. тези 1-2 месеца за намиране на нови. Пълната оценка включва фактора цена на земята, но при собственост на 1/х от кооперация на парцел 200кв.м. дали трябва да отчитаме такава в българска стандартна кооперация? Реално след 40-50 години сградата се бута, а нови жилища не знам кой ще строи срещу обезщетяване на 30-40 семейства. Да направи сграда с 3 пъти повече етажи? Или как 30-40 семейства биха се обединили да продадат невероятно скъпо и изгодно парцела и на какви цени ще имат изгода от дял по 5кв.м. от земята? Така че пак отиваме на съпоставката 120 наема и то най-добре чисти, защото сметката е дали за периода си на плюс от покупката или просто плащаш повече, но на банката.

ЛИпсата на пари удря като ураган Иво, а не "ненормалността" на нашата икономика.
Като се появят парите ще се стабилизират нещата. А докато ги няма може спокойо да се отдадем на спорове в други области, защото е безпредметно да се анализира пазар, който няма обороти. В момента няма изгодна цена нито за купуване, нито за продаване. Изгодно е да се търгува там където има обороти. А това в моменат не са НИ.