Митове за пазара на имоти
17 Януари 2009 | 07:48
Кризата в сектора на недвижимите имоти, стартила в САЩ и постепенно прехвърлила се и върху останалите страни, кара все повече инвеститори да се притесняват и да мислят какво ще се случи в бъдеще. Каквото и да е то обаче, е далеч от тези неща, които ще посочим като митове, разпространени в сектора.
1. Инвестицията в недвижимите имоти е най-сигурната, от която не може да се загуби.
Вярно е, че стойността на недвижимите имоти има склонноста да се понижава с по-бавни темпове, в сравнение с много други финансови активи, за които имаме пряко наблюдение (срива на борсовите индекси с около 80% за последната една година). Вярно е също така, че подобна инвестиция носи на собствениците на имоти доходност под формата на наем. Не трябва да забравяме обаче, че подобна инвестиция си има алтернативна цена (примерно безрисков доход от депозити в банки или държавни ценни книжа).
Подобна инвестиция би могла да донесе и големи загуби, ако е направена без добро обмисляне. Пример: срещу банков заем купувате имот на твърде висока цена в дестинация, където не можете да го отдадете под наем. При невъзможност да изплащате вноските, банката ви го взема и продава на пазара, в някои случаи под това, което сте платили, а в пасива ви остава да дължите остатъка от сумата, както и всички първоначални разходи, които сте направили.
Капиталова загуба може да претърпите и при покупка с цел препродажба за един относително кратък период, ако трябва да го продадете на всяка цена и на по-ниска стойност.
2. Можете да уцелите най-подходящия момент.
Много потенциални купувачи се опитват да изчакат най-добрия момент за покупката на жилище, дори и когато ще го ползват за живеене (ще се пестят потенциални наеми от това да живеете под наем).
Чувството, че жилищата ще поевтинеят след известно време, често може да бъде измамно. Примерно, дори и цените да спрат да скачат и евентуално да загубят 15-20% от стойността си, те пак ще са над нивата им от преди две години у нас.
Хората, които са се чудили дали да си купят жилище преди две години и са се отказали, защото им се е струвало, че много са поскъпнали, пак няма да са „печеливши", дори и да се сбъдне сценарият им за понижение. Допълнително върху тях натежават разходите, давани за живот под наем през този период, които често са повече от тези за вноската по изплащане на кредит.
3. Най-евтиното е най-добрата алтернатива и с най-голям потенциал за ръст.
Ако не друго, практиката е показала, че това е абсолютен мит. Ясно е, че за по-ниските цени има някаква причина. Каквато и да е тя, най-вероятно ще се прояви и в бъдеще при евентуална продажба на имота.
Може да се окажете, че плащате средства заради лоша локация, инфраструктура, съседи и мн. др. причини и купувате жилище, което не е пригодено за живеене, изисква много средства за ремонт или просто няма как да излъжите друг да го купи.
4. Пазарът е еднакъв навсякъде.
Няма такова понятие като еднакво представяне на пазара на имоти в различните градове и локации.
Макар и малка, страната ни се отличава с известна диверсифицираност относно това какво се случва на пазара на имоти в различните градове и какво ще се случва. Дори и разликата в големината на градовете, доходите в различните населени места и нивата на наемите предопределят това.
Не можем да кажем, че пазарът на имоти в някой малък град с население от 20 000 души ще се представя по същия начин, както в столицата. Бумът в сектора на недвижимите имоти през последните няколко години доведе до абсурдната ситуация цените на имотите да достигат в някои градове нива, близки до тези във водещите локации.
„Абсурдна", защото в такива дестинации цените по никакъв начин не бяха обвързани с доходност от наем и достатъчно голям брой сделки, които да доведат до едно балансирано равновесие. По-голямата част от подобни сделки на високи цени са били чисто спекулативни и финансирани с лесно достъпни кредити, в стремежа на хората да се включат в „надуването" на имотния балон.
5. Пазарът е „лош" за всички участници на него.
Имотната криза и спадът в цените се приема за голяма драма. Не трябва да забравяме обаче, че тази криза обикновено е лоша за продавачите на имоти и не чак толкова лоша за купувачите, които имат възможност да придобият имот на по-ниски цени. Разбира се, настоящата ситуация е малко по-различна и тя се предопределя от съвпадението и наслагването на две кризи - финансова и имотна. В случая финансовата криза е тази, която е лоша за купувачите, доколкото достъпът до финансиране е затруднен, а несигурността на бъдещите им доходи е голяма.
Теодор Минчев
Една откровена статия написана с разум и разбиране.Нищо ново но стилно подредено без залитания.
Ще се опитам да допълня още митове.Помагайте!!!!!!!!!!
от OwnerBG
6.Ще се появят супер евтини имоти от закъсали строители и инвеститори.
Изгодните сделки могат да бъдат при изкупуване на права за големи обеми, а не при самостоятелни продажби.Малките самостоятелни играчи ще могат да придобият само супер рискови имоти, без трайни гаранции.
от 465798
7.Цените МОГАТ да паднат под себестойност поради следните причини:
1.Цената се определя от пазара, т.е. търсенето и предлагането. "Търсещия" не се интересува от това колко е "струвал" продукта на "предлагащия" , както и продаващите ни най-малко не се срамиха на 100-200-300%ни печалби
2. В пазар като нашия след надуването на такъв балон/ тук говорим за финансовите параметри/ , като добавим и демогравските такива/ разбирай разко намаление на потенциалните куповачи/ , презимяването ЩЕ е тежко. Нормално е пазара да буде подценен в даден момент.
от Куку987
8.Имотите в България ще паднат до 249Е на кв.м.
Редактиран 5 път(и).Последна редакция на 2009-01-23 03:16 от OwnerBG.
