Панически срив на цените в София

Само за сведение на Иванов

[www.imoti.net]

Взех за пример Банско, защото там нещата според мен се развиват с около 1 г. преднина от София например. Ще попитате защо - ами там клиентите спряха да купуват точно преди около година. Безспорно е че директен паралел със Сф не може да се направни - това са ваканционни имоти и се купуваха главно от чужденци и местния хай-лайв :ami: Да обаче нека да видим някой факти:

1. Няма платежоспособно търсене и хоризонта за продажби се удължи с минимум 5 г.
2. Презастрояване и лоша инфраструктъра
3. Натрупване на огроно количество апартамент за продажба
4. Огромно количество замразени проекти

До какво доведоха тези факти - до офертна цена от 600 Е за квадрат. До тук нищо необичайно дори цената е "разумна" по твоите изчисления. Да обаче имаме - напълно завършен блок, среден клас довършителни работи, завършена баня, кухненско обзавеждане - пълно вкл. уредите, спално обзавеждане, трапезария - обзаведена. Абсолютния бону е подземен гараж 20 м2 Сега ако сметнем квадратурата на гаража да речен по 350 Е това са 7000 Е или чисто 32 000 само за апартамента и обзавеждането. Това прави 490Е м2. Това е офертна цена и мисля че един коментар от 10% е абсолютно постижим- та какво получаваме 440 Е/м2 при напълно завършен и прилично обзаведен апартамент.

Сега ако тръгнем по обратния път който Иванов описа -от продажната цена извадим цената на земята, разрешителни, проект, груб строеж, довършителни работи и обзавеждане ще видим че сме на минус 300Е/м2. Е как е възможно това *huh*

А паралелите с факторите, довели до срива на цената за Банско с много от кварталите в Сф всеки може да си ги направи. Само трябва да замени "англичаните" с клиентите с финансиране с ипотеки и переспективите при кредитирането за следващите 1-2 г. и ще получи картинката *beer*

*ok*



Редактиран 5 път(и).Последна редакция на 2009-01-22 16:56 от dedo Mrazzz.

Дедо мраз нещто тотално се заблудил. В Банско купуваха спекуланти на които им беше обещана голяма и бърза печалба . и сега като видеха че нема такава паничеки разпродават и срутват пазара. В софия жилищата ги купуват хората за да живеят в тях и не вервам разни слухове и кризи да доwерат до масови разпродажби . ще дам пример: примерно си си купил апартамент за 100 000 еуро и прогнозата е да падне цената другия месец до 90 000 , ти ще се опиташ ли да го продадеш .аз лично не и предполагам почти всички мислят кат мене. верно е има понижение на цените но предимно на зелено. и това е нормално хората да искат по ниски цени при положение че поемат по-голям риск( според мен щанса в кризата да фалира даден строител рязко се увеличава)



Редактиран 2 път(и).Последна редакция на 2009-01-22 19:38 от nradev11.

nradev11 аз казах, че прекия аналог е много неточен, но все пак аналогия има и това са условията на пазара.

А иначе аз говоря точно за строителите. В банско спекулантите разпродават панически но няма кой да купи нали. Какво остава за строителите - или разпродават или замразяват обекти. Средно положение няма. За конкретния апартамент не знам дали става въпрос за спекулант или просто инвеститора минимизира загубите.

Не съм съгласен също че в Сф няма спекуланти. Спекуланти има доста - с по 3 или повече имота, купени за по 400-500Е/м2 за да се продадат на 2000Е. Е ако в близките 5-10 г. 2000Е се окажат непостижими, то тогава и на 700Е продадено веднага си на 30-40% печалба. Само дето няма кой да купи.

За Сф не само спекулантите са важни - ами ипотеките от 2005-2008 г. как се плащат на "новите" лихви при същите доходи?
Не вярвам, че някой ще си стиска апартамента, докато банката му го вземе. И тук може да се очакват "панически" разпродажби но както писах не от "англичаните" а от ипотекарите :g:

важното е че и тук няма кой да купи - кой ще извади кеш без да продава имот и без заем толкова пара *drunk*

Както са казали който плаща той поръчва музиката



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2009-01-22 18:11 от dedo Mrazzz.

Казваш, че нямало причина и сила, която да накара строителния предприемач да продаде нещо, което му е струвало примерно 35 к евро. За 60 к. Евро и той може, трябва и ще чака продажба за 80-90 к. Евро. Да речем, че става дума за средно двустайно в добър Сф квартал.

Това не съм го кадал. Казах, че ако му е струвало 35 хил. и го продаве за 60 хил. хвърля капа, а няма сила, която да го накара да го продаде под себестойност.

1. Каква би следвало да е продажната цена, при условие, че предприемачът печели по 20 % годишно от този проект?
2. 20 % годишна печалба малко ли е ?
3. С какъв ангажимент и дисциплина и мотивация ще се работи ако знаеш, че добра и резултатна работа ще ти осигури печалба около 20 %, ако ли пък не – може да се иде и на червено?

Печалбата е субективно понятие. Ако всички разходи на предприемача влезнат в цената на обекта, 20% може и да са достатъчни, за някой огромна фирма, която строи непрекъснато, но тези фирми си слагат по-големи печалби. В строителството не може да се работи с 20% печалба. Може ако си правиш кооперация за теб и продадеш няколко апартамента за да ти излезе без пари, да предвидиш и 20%, но иначе не може. Строителството не е производство на банички, дето всеки ден пуска и си има пазар в квартала. Навсякъде има върхове 3-4 г., след това задържане, спадове и т.н. Даже при бум малко предприемачи строят непрекъсната, но за сметка на това плащат непрекъснато заплати, защото не можеш година и половина да държиш 10 специалисти, след това за 5-6 месеца да ги уволниш и пак да ги назначиш, като намериш парцел.

4. Колко годишни дохода на семейството на купувача (към момента на прехвърлянето) следва да се равняват на цената на имота? Във вариант 1. Цена с 20 % годишна печалба на предприемача и 2. Твоето предложение – прим. 85 к е.
5. Какъв % от домакинствата в Бг. имат резултантните по т. 4 годишни доходи.

Доход на семейство в Българияне значи заплата на семейство. Една от причините за скока на цените са именно продажбит на имоти. Цените са високи, защото бабата на семействопо е измъкнала от някой предприемач 2 апартамента за 60 м2 земя, защото иначе нямала да подпише.

Колко може да си позволи едно семейство? Мисля, че можеше да си позволи 50 хил. кредит срещу 650 лв. месечна вноска. за 30 г., както е навсъкъде по света. Още повече това е ипотека с времето цените скачат, наемите също а вноската намалява.

Освен това на който е скъпо може да живее по-надалеч. В селата около София има двустайни по 20-25 хил. евро. И ще пътуват до центъра за много по-малко време отколкото който и да е американец до работното си място.

И защото каза за опит, Смирненски е написал какво станало като отишъл един на гости на дявола. Животът ме е научил, че каиша опъват тези, които искат да го опъват. Затова има "престижни" локации. Отишъл си там и си платил 400 или 1000Е/м2 отгоре за да се надуваш. А се надуваш защото ти искаш. Не може да да си иизбереш скъпо място и да се оплакваш,че е скъпо. На такива не можеш да помогнеш, скубеш ги колкото можеш.

Заплатите на учителите и на всички се вдигнаха именно поради бумът в стоителството. Ниските цени на стоки и услуги винаги са водили до ниски заплати.

Банско, двустайни:

Намерени са 366 оферти продажби със средна цена 1110.49 евро/кв.м.!

Пак по някаква изолирана цена правите генеални заклячения. Ако имате пари купувайте, а не коментирайте.

Тук един колега беше попитал:
"Защо някои хора се радват, че цените ще паднат на половина като те и половината на тази половина нямат"

КОГАТО КАРТАТА И ТЕРЕНЪТ НЕ СЪВПАДАТ, ВЯРВАЙТЕ НА ТЕРЕНА.
Стара военна аксиома

др. Иванов Написал:
-------------------------------------------------------
> Банско, двустайни:
>
> Намерени са 366 оферти продажби със средна цена
> 1110.49 евро/кв.м.!
>
> Пак по някаква изолирана цена правите генеални
> заклячения. Ако имате пари купувайте, а не
> коментирайте.


защо гледате саитовете - нали знаете че не се актуализират с месеци

Алтернативното кредитиране е небанково. Лихварството е общо понятие и във формулата на Маркс (пари- стоки пари прим) вадиш стоката , като лихвата е цената на услугата наречена заем или доход за отлаганото потребление. Банките от какво печелят ? Верно , че според Корана е грях , но аз не съм мусюлманин:-))
Не видях някой да коментира посочените оферти ? Нека ги обсъдим , нека проверим какво се случва ? Академичните спорове станаха банални.
хотелче на морето.......

alex_dilan,

Има ли асансьор на Дондуков?
Това са оферти за хора с пари в брой. Ти имаш, но и други имат. Така че не можеш да ги вземеш на офертната цена + 100 лв.
Сега ситуацията е такава, че за да изкараш някаква сума, която си заслужава да се занимаваш, трябва да чакаш доста време.
Най-добре е да играеш като краен клиент, ако нещо ти хареса.

КОГАТО КАРТАТА И ТЕРЕНЪТ НЕ СЪВПАДАТ, ВЯРВАЙТЕ НА ТЕРЕНА.
Стара военна аксиома



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2009-01-22 18:53 от dragula.

dival Написал:
-------------------------------------------------------
> др. Иванов Написал:
> --------------------------------------------------
> -----
> > Банско, двустайни:
> >
> > Намерени са 366 оферти продажби със средна
> цена
> > 1110.49 евро/кв.м.!
> >
> > Пак по някаква изолирана цена правите
> генеални
> > заклячения. Ако имате пари купувайте, а не
> > коментирайте.
>
>
> защо гледате саитовете - нали знаете че не се
> актуализират с месеци


Това са данните от този сайт от днес, но щом казваш.

КОГАТО КАРТАТА И ТЕРЕНЪТ НЕ СЪВПАДАТ, ВЯРВАЙТЕ НА ТЕРЕНА.
Стара военна аксиома



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2009-01-22 18:50 от dragula.