Суперфикция

Quote
Zrfv
Моите адмирации за изчерпателния отговор *bow*
Само да добавя нещо, което знам от мой обезщетен познат. При неговия договор имаше клауза, която обуславяше цената, на която да се разплатят тези м2, които остават като 'ресто' от разчетите. Та при него имаше условие да бъдат разплащани на себестойност почти, за площи до 10 м2 (условно, въпрос на договорка е точната цифра), а в случай, че площта е повече от тези условни 10м2, то тогава остатъкът над 10м2 да се заплаща по пазарни цени - билото от инвеститора или от обезщетявания.

В предварителния ни договор има нещо подобно. Заплащане на 15 м2 ( по 5 на жена ми, сестра й и майка им, която независимо от ироничните забележки по-напред притежава най-големия дял) с 30% по-евтино от пазарната цена. В тази връзка за мен е интересен въпросът как може да бъде определена тази пазарна цена и на какъв етап?

Quote
Petko_S

Quote
ivorad
Въпреки объркващото му многословие, става ясно, че колегата Пърсивал визира нарастването на абсолютния размер на Вашето обезщетение с нарастването на РЗП на обекта, а не някакво нарастване на %-обезщетение. Можете / ако счетете това за разумно/ да оцените качеството на езика на цитирания текст, но да се коментира неговият смисъл по Вашия начин е безсмислено заяждане.
Казвам това в името на запазването на добрия тон, а не като повод за откриване на "втори фронт" в разговора

На въпросния юзър отговорих с нещо като финална реплика, като завършек на моето участие в темата. При което той написа следното: "Боя се, че от многобройните и пространни философски трактати на Вас нищо не Ви е станало ясно." Е как да се въздържа да не му посоча, че самочувствието му да прави подобни констатации сериозно надхвърля логическите му и езикови възможности.

Ще се повторя. Най-важното за мен бе информацията, че не съществува нормативна възможност делът ми като пространствена величина да бъде намален след предварително договорения процент. С нещо фиктивно, касаещо само мен. За целта, както прекрасно бе посочено впоследствие от вас, аз следва да изискам цялата документация за различните части на различните етажи. Това смятам и да направя. В крайна сметка ОЧ не са нещо страшно, защото ще бъдат ползвани и от мен. Те ще ми осигурят някакъв допълнителен комфорт.

Quote
Petko_S
В предварителния ни договор има нещо подобно. Заплащане на 15 м2 ( по 5 на жена ми, сестра й и майка им, която независимо от ироничните забележки по-напред притежава най-големия дял) с 30% по-евтино от пазарната цена. В тази връзка за мен е интересен въпросът как може да бъде определена тази пазарна цена и на какъв етап?

Едва ли някой може да определи пазарната цена на този етап, а в бъдеще време пък съвсем. Мисля, че вариантът, който споменах по-горе е далеч по-обективен. Така заложено е невъзможно да се определи кой какво дължи и по-скоро създава предпоставка да се скарате с инвеститора на даден етап от изграждането.
С какъв етап на завършеност ще ви издават обезщетението?

Quote
ivorad
2. След сверките на табличните данни с окрупнената сметка, следва да направите едно просто нещо - да пресметнете 12% от ВСЕКИ етаж, включително мазета, партер и тавани. Те са Ваша собственост.
3. Ако го нямате изрично записано в ПД - на третата стъпка следва да уговорите коефициентите на съотношение на квадратурите на отделните типове застройка / избени помешения, магазини, жилища, коридори, тавански и пр./, като за репер "1" / 100%/ се приеме кв.м. от жилищните етажи. Само за ориентация - към настоящия момент търговските площи се оценяват с кефициент някъде между 1,3-2,5 . Преведено - 1 кв.м. търговска площ се оценява съпоставително на 1,3 до 2,5 кв.м. жилищна и обратно, 1 кв.м. жилищна се оценява като (1.100)/(130-250) кв.м. търговска. Мазетата са с коефициент между 0,25 и 0,50, таванските - между 0,6 и 0,8. В някои случаи се въвежда и "коефициент на етажност", т.е. - съотношения на отделните етажи според потребителската им стойност.
Записвате постигнатото споразумение като анекс към ПД.
.

В ПД е записано, че притежаваме 12% от площите под кота 0 (паркоместа и мазета) и 12% над кота 0. Таванските етажи (два) са също апартаменти, те са с най-големите тераси и от тях се открива гледка към Морската градина, центъра на Варна и морето. В този ред на мисли искам да ви попитам следното. След като проявихме претенции към магазин с размер 40 м2 (отговарящ приблизително на нашия процент) инвеститорът-строител ни информира, че той трябва да бъде умножен с коефициент 1.5. При положение, че това е в противоречие с изказаната от вас практика, защо той го прави и как ние следва да подходим в преговорите, за да защитим нашия интерес?



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2010-04-01 18:28 от Petko_S.

Quote
Zrfv

Quote
Petko_S
В предварителния ни договор има нещо подобно. Заплащане на 15 м2 ( по 5 на жена ми, сестра й и майка им, която независимо от ироничните забележки по-напред притежава най-големия дял) с 30% по-евтино от пазарната цена. В тази връзка за мен е интересен въпросът как може да бъде определена тази пазарна цена и на какъв етап?

Едва ли някой може да определи пазарната цена на този етап, а в бъдеще време пък съвсем. Мисля, че вариантът, който споменах по-горе е далеч по-обективен. Така заложено е невъзможно да се определи кой какво дължи и по-скоро създава предпоставка да се скарате с инвеститора на даден етап от изграждането.
С какъв етап на завършеност ще ви издават обезщетението?

Шпакловка, замазка и тапа. При завършеност "до ключ" обезщетението ни падаше с 4-5%. Нашият адвокат ни посъветва да приемем по-високия процент, защото той лично имал проблеми с подобен вид строителство. След което се налагало да преработва.

Ш/З/Т е по-добрият вариант *ok* Но как ще разберете пазарната цена ...

Quote
Zrfv
Ш/З/Т е по-добрият вариант *ok* Но как ще разберете пазарната цена ...

Ще се възползвам от съвета ви и ще искаме въпросната квадратура, склонни сме и на по-малка, да платим върху себестойността. В тази връзка имам и друг въпрос. При положение, че ние ще получим обекта на Ш/З/Т, а инвеститорът ще строи до "ключ" и така ще продава, как ще определим цената на онези площи, които инвеститорът ще трябва да ни плати, ако не изпълваме нашия процент или пък ние на него, ако го надвишаваме?

На някакъв етап си помислих, че темата за мен е изчерпана, но очевидно не е така. Изключвам момента, че върху нашия имот може да не бъде построено нищо. Съзнаваме подобен риск и го поемаме. Независимо от нечии настроения, изразени във форума и този наш риск е част от процента обезщетение, струващ се голям на мнозина. Извън 200-те квадрата жилищна площ и извън 25%-те процента от двора, който притежаваме.

С колегата Zrfv обсъждахме какъв имот да избера в евентуалната сграда. Тя е на две големи улици, които покриват най-доброто изложение и най-добрата панорама. На югоизток и на югозапад. Според него магазин там не е добра идея, защото има силен автопоток, не и човекопоток. Когато съм летувал в апартамента винаги съм имал проблем с шума, защото и четирите стаи (извън преходния хол, кухнята, сервизните помещения и двете стълбища) са на югоизток и на югозапад, съответно на двете улици. Ще бъда благодарен за всеки съвет към какво да се ориентирам. Сградата ще бъде на шест етажа и два тавански, като петият вероятно, а шестият сигурно, ще стоят над намиращите се в близост къщи и блокове.

Quote
Petko_S

Quote
Zrfv
Ш/З/Т е по-добрият вариант *ok* Но как ще разберете пазарната цена ...

Ще се възползвам от съвета ви и ще искаме въпросната квадратура, склонни сме и на по-малка, да платим върху себестойността. В тази връзка имам и друг въпрос. При положение, че ние ще получим обекта на Ш/З/Т, а инвеститорът ще строи до "ключ" и така ще продава, как ще определим цената на онези площи, които инвеститорът ще трябва да ни плати, ако не изпълваме нашия процент или пък ние на него, ако го надвишаваме?

Просто може да се фиксира тази себестойност (а може да е просто някаква договорена сума за м2, която да включва и мъничка печалба за инвеститора) за ш/з/т и за 'до ключ', но при всички положения няма да зависи от пазарните условия в даден момент.

Quote
Petko_S
...Когато съм летувал в апартамента винаги съм имал проблем с шума, защото и четирите стаи (извън преходния хол, кухнята, сервизните помещения и двете стълбища) са на югоизток и на югозапад, съответно на двете улици. Ще бъда благодарен за всеки съвет към какво да се ориентирам. Сградата ще бъде на шест етажа и два тавански, като петият вероятно, а шестият сигурно, ще стоят над намиращите се в близост къщи и блокове.

Проблемът с шума в централните части се бори най-ефективно със спане на затворени прозорци целогодишно. Вече има достатъчно качествени дограми, които да изолират ефективно шума. Просто трябва и едно климатиче за през лятото. Това е концепцията, която използвам от години вече и нямам никакви проблеми

Quote
Zrfv


Проблемът с шума в централните части се бори най-ефективно със спане на затворени прозорци целогодишно. Вече има достатъчно качествени дограми, които да изолират ефективно шума. Просто трябва и едно климатиче за през лятото. Това е концепцията, която използвам от години вече и нямам никакви проблеми

Стаите в това разположение (югоизток - югозапад) са между 11 и 14 м2 (дневните трактове са двойно по-големи). В случая шума от улицата не е чак такъв проблем, защото е повече или по-малко монотонен. Проблем са подпийналите компании, които се прибират през лятото от Морската градина. Има и друг проблем - не мога да спя на затворено. През лятото отварям прозореца, през зимата вратата на стаята. В същото време жена ми е категорично против климатик да работи през нощта. Съжалявам, че занимавам форума с подобен офтопик, но това предполагам не е само мой проблем. Ясно ми е, че в моя случай идеална ситуация няма, но ми е важно да изработя някакви приоритети, за да не се укорявам много впоследствие, когато вече няма да бъде възможно да бъде направено каквото и да е. Т.е. какъв следва да бъде акцентът. Гледка или спокойствие, повече топлина през цялата година или повече хлад през курортния сезон, нещо, в което ще се чувствам по-добре или нещо, което би имало по-голяма стойност при евентуална продажба, жилищна площ или магазин при силен автопоток и слаб човекопоток?