Дали не задминахме германците по цени?

Оноре

Не знам за кой път вече ще апелирам към малко по-голяма прецизност - дори и в изказванията на разни публични личности тя липсва.

Господинът казва: ". Бих казал, че цените на имотите в София са доста надценени." тов ае неговото лично мнение, ок. Само че, спрямо какво са надценени? Коя е отправната точка, за да кажем - на х цена са подценени, на х+20 % са си на цена, а на х + 50 % са надценени (примерно)? Това себестойността ли е, доходите ли са, кое е?

С Начев сме го обсъждали вече - и не стигнахме до решение кое да приемем за отправна точка. До момента, в който тя не е дефинирана, за мен това съждение е безсмислено. Дали са надценени или подценени, е все тая - цената е тази, която някой плаща за нещо. И докато има кой да плаща, ще е тази. Естествено, фактори има много - банките и кредитите стават все по-основен, така че съжденията ти за банките са си ок.

И е нормално банките да са свързани със сектора НИ все повече - от две страни - и чрез предприемачите (кредити за бизнес) и чрез купувачите (кредити за закупуване на жилище). Не мсиля,че един голям срив на цените на НСИ (да речем с над 30 %) е от полза за когото и да било у нас. Това ще значи пълна финансова катастрофа, подобна на тази от 97-ма. Неслучайно в САЩ правят всичко възможно да омекотят "лендинга" от страна на държавата и ФЕД.

Joan,

Благодаря за отговора.

И все пак мисля, че данните от НСИ имат по-различен фокус.

Моят опит с анкетни проучвания и гнезда (доста далече от НИ) показва, че българинът, дори и без причина, не обича да казва цялата истина и своето мнение, а по-скоро това, което се очаква. Например ретейл-одитите (изледване на продажби в магазините) винаги са давали по-неточни данни от потребителските панели (изследване на домакинства). Да не напонмям случаи от изборни времена, когато вярна методика даваше абсолютно грешни резултати (всички тези изледвания са с грешка 1-3%, ако не се лъжа, т.е при 1-3 % от резултатите, те нямат нищо общо с истината).


Извадих доста интересна информация от сайтовете на НСИ и агенцията по вписвания. И честно казано съм втрещена.

В софия от 3 години се строи повсеместно - но за 2006 г са отчетени само 1500 нови жилища (през 2005 г за София са записани над 500.000). Какъв е извода - акт 16 е трудно нещо.

Вписани продажби в София:

продажи ипотеки
2005 33,987 14,289 42%
2006 41,586 18,554 45%


Знам за всички условности и сега нямам време да ги коментирам.

Ето развенчаваме първия мит, че НИ се купуват 80% с ипотеки. Излиза, че реално са под 40%. Не всички ипотеки са за покупка, а за друг кредит на физичически или юридически лица. Ако цифрата 80% е вярна, тогава броя продадени апартементи в София през 2006 г е 23.000, което е нереално ниско.

Писна ми от липса на информация и спекулации. Относно НИ приличаме на бананова република.

Съгласна съм с Човек, че цените не могат да зависят от доходите (отчетени или реални), но зависят от качество, търсене и предлагане.

И според мене сме достигнали време разделно - безмисленост на цените и сдлеките.

Не се вдигат просто цените, а намалява броя стаи (кв.м), които 1 купувач може да си позволи.

Сега приятни празници на всички.







Блондинка по душа

Глобал,

И ти закачи въпроса за "отправната точка"

Казваш "Въпросът ти за базата наистина е труден. Но тук говори покупателната способност на потребителя на жилища в България. Масово в България се дават неистови цени за 1-2-стайни жилища, изкарани с кръв и пот, и заробване за десетки години. Само 20 % са купувачите са със собствени пари, и то най-вече изкарани с нивите на дядо и баба. Защото заплатите са изключително ниски."

Знаеш сама, че кредитът е част от покупателната способност. Термини като "неистов", "заробващ" и пр.. са неприложими към икономиката, те са от сферата на социологията, по-скоро. Всеки кредит е робство, важното е дали този, който го тегли, 1) може да го изплаща и то дълго време (или си мисли, че може ) и 2) да смята, че тов аробство си струва ползите да купи с нещо жилище. Докато трези двете са налице, тов аще е сериозне фактор да държи поне цените на сегашните нива.

Колкото до "изключително ниските заплати" - колко е "изключително ниска заплата" - 5 долара, 50 долара, 500 долара на месец? Това е относително понятие. Важното е доходите (защото заплатата, при това "светлата" е само част от тях) да са такива, че да позволяват тези цени. А щом тези цени ги има, да му се невиди, значи позволяват, иначе нямаше да ги има. Дали са прани пари, сиви доходи, каквито и да са, ги има. Докато ги има, ще ги има и тези цени.

Знаеш сама, че кредитът е част от покупателната способност. Термини като "неистов", "заробващ" и пр.. са неприложими към икономиката, те са от сферата на социологията, по-скоро. Всеки кредит е робство, важното е дали този, който го тегли, 1) може да го изплаща и то дълго време (или си мисли, че може ) и 2) да смята, че тов аробство си струва ползите да купи с нещо жилище. Докато трези двете са налице, тов аще е сериозне фактор да държи поне цените на сегашните нива.

Джоан, това, че преди време не сте успяли да характеризирате отправната (базисната)точка на поскъпване/понижение на имотите , не означава, че тя не може да се определи.
В основата на всичко е разполагаемият бюджет. Не е възможно ако разполагаемият ти доход е 200 лв.( независимо -заплата, изпрани пари, сив доход и пр.) да плащаш 250 лв. на месец кредит. Същото важи и за 2000 лв. и за 20 000 лв. След като знаеш колко пари на месец са ти необходими за физическото оцеляване на човек, и за другите ти приоритети, можеш да определиш колко можеш да се задължиш. Термини като "неистов" , "заробващ" може да се определи всяко състояние в икономиката, особено когато човек има желание да постигне нещо, обаче не си дава сметка за това, което го очаква. Може да не ми вярваш, но имам лично впечатление за 3 души, които се нагърбиха с кредити. Разбира се, личното впечатление няма тежест за теб, защото си падаш по "обективните" данни. Мисля, че Биборана , без изцяло да разбирам аргументите й, ти обясни, че на НСИ не трябва да се вярва особено. И ми се струва, че ти се съгласи.
При анализ на икономическа, и всякаква друга информация и факти, съществуват 2 подхода - единият е синтетичен, а другият - е аналитичен (детайлен). Доколкото имам впечатление от мисленето ти, ти си падаш по вторият тип. Той е много енергоемък, работохолишки, и рядко дава необходимата информация, въз основа на която да вземеш решение или поне мисловна комбинация. Първият метод е по-мързелешки, но той ти създава опори, въз основа на които може да градиш кули, макар и наклонени. Сега в момента много ми се пише, обаче в къщи ме настъпват, че не си говоря с тях, затова, прекратявам. До тук.

Единстевните, които би следвало да ги вълнуват твоите сметки са предприемачите, защото те са на къси позиции - трябва да осъществят продажбите в определен къс срок. Т.е. това важи предимно за сделки "на зелено" или при продажба на апртаменти от предприемач осъществил строителството чрез кредит.
И тук идва един много интересен момент - отваря се неприличен марж между цената "на зелено" и цената на готов апартамент. Този марж прави сделките "на зелено" атрактивни за спекулантите, които разполагат със свободни средства.
За участниците на дълги позиции не е важно колко може да си позволи средностатистическия българин да изплаща, а по-скоро да намери хора, които в последно време са успели да си увеличат значително доходите. За разлика от развитите страни, нашата действителност предполага голяма динамика в това отношение. Предполагам всеки има примери как за месеци някой негов познат е "дръпнал" - я като си е намерил високоплатена работа, я като е отишъл на гурбет, я като е продал нива, я като се е оказало, че браншът му бележи невиждан растеж....
Та без начална и крайна точка - не знаем къде сме в момента не можем да кажем, че са надценени или подценени. Можем само да кажем, че министър-председателят на БЪлгария ако разчита само на заплата може да си позволи да си купи само панелка в Ботунец И можем да си спорим с години дали това означа, че имотите са надценени или труда на Премиера подценен...

Quote

Единстевните, които би следвало да ги вълнуват твоите сметки са предприемачите, защото те са на къси позиции - трябва да осъществят продажбите в определен къс срок.

4овек, виждам че не си наясно с термина "къса позиция".

Идва от английски "short" и означава най-общо казано, че взимаш на заем акции, които връщаш по-късно като разчиташ на падащ курс на борсата. Няма нищо общо с продажбата в къси срокове

Global,

Цитат: "Джоан, това, че преди време не сте успяли да характеризирате отправната (базисната)точка на поскъпване/понижение на имотите , не означава, че тя не може да се определи. "

Първо, не става въпрос за отправна точка за динамика (поскъпване/понижение) - тя е винаги времева (например 1.1.2002) Има и пространствена точка, когато се сравняват различни страни, или различни градове в една страна и пр.

Става въпрос за отправна точка за понятието "подценен/надценен". И естествено, това, че не сме се спрели на някоя, не значи, че такава няма. Напротив, има много такива - не е само разполагамият доход, защото той е параметър с много голямо разсейване (у нас, пък и н адруги места) и ако се спрем на средната му величина, поради разсейването може много да сбъркаме (примера за кебапчетата). Също и поради добре известният факт, че всъщност не го знаем у нас .

Отправна точка за надцененост може да бъде себестойността (ако дефинираме понятие "нормална себестойност", а може да бъде и доходът от такава покупка, ако се купува за инвестиция, сравнен с доходите от други видове инвестиции. И пр. Варианти има много, всеки си има предимства и недостатъци, но когато някой говори за нацененост, е хубаво да спомене спрямо какво има предвид.

За теб разбрах, че имаш предвид доходите - само дето ти казвам, че 1)има пари за пране и 2) ама изобщо нямаме достоверна информация за тях. И това съм го заключила на база факта, че тези цени ги има при тези официално обявени доходи. Не може действителността да греши, грешим ние, които примемае, че доходите са такива, очевидно е, че не са. Или пък хората все повече изразходват бъдещи доходи (и това е така). Так аили иначе, това са фактите и пак казвам, въпросът за надцененост или подцененост не носи никаква полеза информация, според мен.

Аз пък приемам друга класификация на подходите за анализ - индукция и дедукция Донякъде се покриват с твоите синтетичен и аналитичен И не си съвсем права, аз еднакво уважавам и ползвам и двата метода, според обстоятелствата. Но ако си спомняш основните правила на анализа, при индукцията (или синтетичен подход) се тръгва от частния случай (при теб ще бъдат твоите познати с непосилни кредити), обаче вторият етап е да се докаже, че ако съждението важи за случай к, то със сигурност важи и за к+1. Което ти не си доказала и по-лошото е, че на база наличните данни няма как да докажеш. Затова и поставям под съмнение такова съждение (не че е твое, аз също прибягвам до този метод). Ако на базата на общодостъпни и налични данни можеш да докажеш, че освен твоите 3-ма познати още 3 милиона взели кредит в БГ са на същия хал, тогава съждението ти е вярно. Нали си даваш сметка, че може случайно пък да си попаднала на 3-ма с трудности при кредита, а може пък аз пак чисто случайно да имам трима познати на другата крайност. А може да не е случайно, а плод на средата, в която се движим. И тогава всяка за себе си ще е права, но не се знае коя всъщност е стигнала до действителното положение на нещата
Затова и се правят проучвания (и на пазара, и на общ. мнение, и на какво ли не), защото само с нашата субективна информация не можем да стигнем поне в някаква степен до истината.
За дедукцията (или аналитчиния подход, при който се взема общото правило и се аналзира за конкретен случай в детайли) няма какво да говорим, мисля. Чела си за Шерлок Холмс

И двата метода са еднакво енергоемки и работохолишки При теб лесното е, че спираш при първата стъпка на анализа, без да го направиш докрай За съжаление, сигурно имам някаква деформация в това отношение, но хич не обичам да не докарвам нещата докрай. Не само в анализа, и в живота си съм така

Биборана,

Ами не мога да споря за нещо, което не знам Все пак имай предвид, че има голяма разлика между различните проучвания, основно дали се събира количествена или качествена инфомация (второто винаги се много по-трудно и неточно). И дали се събира информация по много или малко параметри. И дали се събира информация за бъдещи събития (прогнозна) или за минали (отчетна). В случая проучването на цените на НИ на НСИ мисля, че от това по-просто трудно може да се измисли. Реални цени на сделки за няколко избрани района в даден областен център - малко информация, проста, лесно оценима количествено (в лева или в евро, все тая). Очаквания не са релевантни тука, тъй като изследваме вече настъпило събитие (не е като например очакванията за бизнес климата, където всеки си пише, к'вото му хрумне ) Единственото, което може да изкриви такава информация от страна на източника (АНИ) е някакъв техен интерес за това. Който аз не го виждам.

Но пък всеки е свободен да вярва или на на това проучване

За Акт 16 и за кредитите съм съгласна с теб. Мисля, че има огромно количество сделки със жилища, които не фигурират никъде като жилища и не са отчетени от статистиката като сделки. И обороти. Които ни се губят тотално при разсъжденията.

По повод кредитите - така и не съм срещнала надеждна информация за техния дял в сделките (колко от всички са с кредит и при тези с кредит, какъв е делът н акредита в цената). Мсиля, че товят метод е надежден (донякъде) и това показва, че много още има да се развива кредитирането у нас, докато стигне до нивата на развитите. Но според мен това е фактор за повишаване на цените, ако е вярно.

Ами на мен много ми прилича на сделка "на зелено" - продаваш преди да си придобил имота. И в давата случая продаваш нещо, което още не притежаваш. И в двата случая - акции или жилище печелиш ако в момента на покупка (себестойност на строителство) цената е по-ниска отолкото в моменат на продажбата. И в двата случая нямаш гаранция, че ще си на печалба.
Дон, наистина не разбирам много от борси, акции, финансови операции, но все пак не ме подценявай толкова

4овек, ни най-малко не те подценявам. Sorry, ако е прозвучало така

Като цяло когато влизаш в "къса позиция" означава, че разчиташ цената да падне, а "дълга позиция" - да се качи.

Не може да се прехвърли върху НИ, защото там спекулантът разчита цената да нарастне от момента на покупка до момента на продажба. Т.е. къса позиция няма при НИ.